導語：
最近遇到大家問的最多的一個問題：現在投資珠海，會不會太晚了？
三姐問：那我們生的晚，怎麼辦？
我們這個社會，70後趕上了最好的時機，80後還能抓點尾巴，90後呢，難道要在追求財富的道路上洗洗睡嗎？
有句俗話叫，離開了張屠戶，難道還得吃帶毛豬？
現在是投資珠海最好的時機
之前三姐寫過一篇文章，可以參考：我覺得橫琴的房價一點兒都不高！
三姐說過，橫琴一開始的起步就比較高。
但是也有很多人問了，2014年的時候就關注了，現在還能有多少空間，未來還能出現大牛市嗎？
那些入場早的人，佔盡了大便宜，真是命好。
我說：“現在入場這個時機也不錯啊。”他還是不太能說服自己下手。
我大概能明白他的想法，其實每個認真考慮投資這件事的朋友都會很關心這一點，會不會太晚，能翻多少？
其實，這個市場是否還值得你的期待，取決於你的期望。
收益率達到多少，才能讓你滿意？
我們先探討一個問題：以長遠投資來看，我們應該追求多高的回報率？
以上海房價為例，根據網站數據庫統計來看，2007年年底上海二手房均價大約是16117元每平米，2017年7月為53604元每平米。
十年上漲3.33倍，年化12.8倍。
按照付首付還貸款的思路計算的話，收益率還得根據槓桿比例相應增加。按照5%利率計劃，首付和10年還貸資金的年化收益率約20%。
再來舉個例子：
這張圖橫軸是投資業績年限，縱軸是與標普指數的相對收益（標普默認年收益8%，和縱座標數字相加，可以看作是絕對收益率。）
隨著時間延長，圖中的人數（點代表人名）越來越少，位於最右邊的是索羅斯和巴菲特，而且收益率是不斷下降的。
世界頂尖投資高手，在10年，20年，40年，50年的期限上，極限基本上是40%，30%，25%，20%的水平。
重點是，10年尺度的年複合收益率的極限是40%。
我們從個體出發。
假設每個投資者的終極目標都是財務自由，從25歲開始投資，年華收益率達到多少才能在45歲達到財務自由？
財務自由的操作性定義是這樣：被動收入大於生活開支。
做投資，被動收入可粗暴理解為投資收入，極為保守地按4%計算。假設你一年開支20萬，20萬除以4%等於500萬。當你的投資資金達到500萬，即可財務自由。
那麼，如果通過投資掙到500萬，從25歲到45歲，要怎麼才能達到目標？
每月定投10000元，年化6.6%，堅持20年即可達到目標。
每月定投5000元，年化12%，堅持20年即可達到目標。
每月定投3000元，年化15.7%，堅持20年即可達到目標。
每月定投1000元，年化23%，堅持20年即可達到目標。
再回頭看三姐提過的問題，你就會發現，絕大多數人對短期收益率極其敏感，但卻對長期收益率缺乏想象力。
一千億年化40%，難度比10萬元年化100%要難得多。
世界頂尖投資大神，10年期年化率極限是40%，我們只是一群普通人，能夠抓住一波紅利來說，已經實屬不易。
貪婪是人性，但是不可好高騖遠。
更何況，珠海的發展還處於基礎階段，1979年設地級市，1980年成為經濟特區，2009年掛牌新區，也是從2009年，才開始建設。
按照之前的政策，外地人就是被限購的，直到今年的5月份，珠海才悄悄放開了限購，比如斗門、金灣、唐家，不需要任何材料直接可以購買一套房子；香洲、橫琴，可以通過人才證明方式購買。
這樣子的新政，在經濟特區裡面，算是門檻最低了，這也是我們外地人最適合上車的時候。
而且呢，這些年發展的紅利，才慢慢體現，漲多少，賺多少，完全在於你的預期。
我們要做的，就是抓住對的時機上車，讓收益最大化。
房價目前仍然被低估
隨著港珠澳大橋的通車和橫琴島特殊政策傾斜，外資不斷湧入，近年來珠海的GDP增速飛快，特別是人均GDP，更是高於90%的地級市。
從2019年上半年的GDP總量來看，珠海排第八位，但是實際名義增速排名第一的，是珠海，高達14.15%，比廣州還要高。
人均GDP來看的話，2018年珠海的人均GDP為16.17萬元，僅次於港澳和深圳。
要知道，GDP體現的是城市的富裕程度，人均GDP則體現的是城市居民的水平，也就是說，珠海人口不怎麼多，但是房價看起來並不便宜，是
因為珠海的本身購買力就很強。
對比其他幾大粵港澳城市，珠海的地理位置實在是太好了，靠著四個頂級城市，充當資源中轉站。
在大灣區，從珠海橫琴出發，經粵港澳大橋，30分鐘直達港澳。從珠海唐家出發，30分鐘到達中山翠亨，經深珠通道，30分鐘抵達深圳前海，珠海成為連接深、港、澳、中四城關鍵節點，深港珠澳中形成半小時經濟圈。
2小時車程內，可抵達廣、深、港、澳、珠5個國際機場，這是全球最大的機場群之一，年客運量1.7億人次，國際航線超300條，基本覆蓋全球主要城市。
珠海高欄港，是珠江西海岸唯一的深水港，距國際航道（大西水道）僅11公里。
不斷完善的交通網絡，使得珠海與與珠三角地區形成1小時經濟圈，並可輻射華南、西南以及東南亞的廣闊地區。
其次，珠海的生態環境，在國內是TOP3。
擁有100多座美麗浪漫的島嶼，背山面海，格局形勝，自然環境優美，吸引全球目光。連續5年被中科院評為中國最宜居城市之首。
綠水青山，就是金山銀山。在人類社會發展進入新階段，城市的生態價值，終究不會被持續低估的。
在教育醫療方面。珠海全市人口，191萬人，擁有多所知名高校，包括中山大學、首師大珠海校區等重點院校。還有麻省總院等先進醫療機構入駐。
第三、產業佈局高端。
目前珠海已有近40家500強企業，3500多家外資企業落戶珠海。
從18年算起，短短1年多的時間裡，港珠澳大橋通車，深中通道開建，深珠通道官宣。華為、騰訊、阿里、螞蟻金服、西門子、華大基因、富士康、正大集團等知名企業相繼落戶珠海。
在珠海西部，已經形成電子信息製造、家用電器、生物醫藥及醫療器械等產業集群。
在北部高新區，初步形成了新一代通信、人工智能、物聯網等戰略新興性產業。
在西南部高欄港區，將要打造世界級船舶和海洋工程裝備製造基地。
在金灣航空城，擁有全國唯一的航空產業新城。雖然在科研智造實力上，有所欠缺，但目前依靠全國頂級的珠海航空航天展，近些年也有突破。例如，2018年鯤龍AG600飛機水上首飛成功，無人機驗證飛行空域獲批設立。
橫琴自貿區，與澳門一河之隔。澳門32平方公里，面積狹小，缺乏發展空間，想要突破單一的產業結構，發展新興產業，土地就是瓶頸。與珠海協同發展，成為必然。
雖然，珠海最終也不會擁有一線城市的規模，但是珠海已經擁有媲美一線的產業佈局。
第四、城市的超前規劃。
有人說，珠海以前的發展，產業門檻定的太高，錯過了產業化最好的時機，也因此失去了做大做強的機會，難以彌補，是一種遺憾。這麼說，不能說沒道理，但是現在看，後發反而成為一種優勢。
在珠海2020規劃中（2015版）中，其實也能看出珠海城市發展的另一種思路。
“要預留土地，超前佈局。注意土地資源，優勢發展條件的保護”
“注意區域發展的主次職能，在用地上的衝突，防止次要職能侵佔資源”。
“在未來發展的規模和時間上，存在不確定性，需要合理分配土地，預留髮展空間。”
發展理念、路徑的爭執，擱置一邊。很幸運的，在新一輪重大機遇來臨時，珠海有足夠的可開發土地，有國內最好的宜居環境，有省內排名第二的教育資源，有前瞻性的高端產業佈局，這些都支撐著珠海的未來。
第五、澳門的影響。
香港的價值無需多說，一直是連接中外的窗口。是國內最大的外資來源地，佔比長期在6成以上。就是說國內利用1000億美元外資，港資要佔到600億美元以上。
但是澳門也許是被低估了。
歐洲殖民列強有一個共性。本土不大，人口有限，可是海外領土、人口，數十倍於宗主國，雙方至今聯繫密切，影響深遠。作為第一個全球性殖民帝國，葡萄牙的殖民地曾經超過1000萬平方公里，殖民時間超過500年，橫跨4各大洲，葡語國家人口2.6億。
澳門與這些葡語國家存在天然的聯繫，作為中國與葡語國家的合作平臺，合作潛力遠比印象中的大。
總的來說，因為這些獨特優勢，珠海的發展上限，很可觀。
挑花眼了也不怕，記住這幾點
買房不怕買貴，一定要買對。
房價高的背後是資金流、人流和產業流。而人才、資金、政策都會全部傾斜都市圈。
在評判一個房子價格的時候，我們更多的要綜合考慮它的價值，不能因為它夠便宜，而忽略掉它的先天不足。
價格便宜只是在付款的那一瞬間有一定愉悅感，在後面很長的使用過程中，好用有價值才是關鍵。再便宜的東西，如果很雞肋，最終還是會被遺棄。
市場競爭，定位定天下。想要在市場中佔得一席之位，必須要先明白自己是誰，自己能做什麼，市場允許自己做什麼。
價格=核心價值+溢價。期房、品牌、精裝修、新等等，都是圍繞在房子核心價值之外的溢價。
小白和投資客的區別在於：剛需小白們，由於無法妥協的強需求，總是更容易被迫接受溢價，成為一群“容易受傷的人。而投資客，卻往往更加直指核心，是取其價值而去其溢價的一群人。他們更不容易被虛幻的溢價泡沫所迷惑，而付出高於核心價值過多的價格。
薛兆豐老師有個觀點說得很好：一個成熟的社會想要發展的好，很重要的一點是要細分化專業化。
專業化就是，讓專業的人，做專業的事情，也就是社會分工。對一個人來講，真正稀缺的是，其實是時間。富人和窮人的區別在於對時間的認知上。
富人通常更懂得取捨，更專注，更關心時間的價值。他們更願意把不擅長沒價值且耗時間的事情外包給別人，同時花時間讓自身變得專業，並投入在真正有價值的事情上面。
三姐團隊的Daniel老師，曾經為上海無數富豪提供選籌方案，現在轉戰珠海市場，曾花數月同三姐一起調研珠海市場，現在長期駐紮珠海，為大家提供專業的樓盤價值分析和帶看服務，近期有需要到珠海看房子的朋友可以添加Daniel老師：dne185）
