最近很多人咨询熊叔，熊叔有时间都会认真回答。
但是随着咨询人数的增多，熊叔发现很多粉丝买房都会犯的一个入门级的错误。
“买房到底买的是什么？”
是的，你没看错，很多人真的没想明白自己“买房到底买的是什么”？
有的粉丝只有50万首付预算？既要新房，又要地铁，还要学位和升值？
有的粉丝在好几个楼盘之间纠结，这个有缺点，那个有问题，仿佛不管选哪一个，都会买亏。
就算最后下决心买了，也总是觉得不安。
在熊叔看来，之所以会有这些问题和纠结，就是因为很多人没想明白自己买的是什么。
为什么呢？我们先举个例子。
海珠区工业大道，广佛地铁线石溪站旁，恒大金碧花园，一手楼盘，他卖你5.2万/平米。
而旁边普通的一个小开发的小区，假如次新二手卖3万/平。
请问，差异在哪里？
凭什么普通小区卖3万/平，恒大金碧花园卖5.2万/平。差异在哪里，你为哪些“因素”支付了溢价。
这是一个尖锐的问题，绕不过去。
可惜的是，绝大多数人都含糊应答，不思辨析。
比如同一个小区同一幢楼里，30楼卖5.8万的话，3楼可能只卖5.4万。这其中差异，属于“楼层差价”。
同样的30楼，朝南比朝北贵1千/平，这是朝向溢价。
那么，你可以这样说，恒大金碧花园的5.2万/平售价中，包含以下因素：
1) 基础盘，2.5万/平
2) 精装修，1万/平
3) 楼龄五年，3千/平
4) 绿化园林，2千/平
5) 房型差异，-2千/平
6) 楼层差异，-3千/平
7) 地铁便利，1000/m
8) 品牌溢价，6000/m
9) 初房情结，10000/m
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合计： 52000/m
其中，楼层，户型可能金碧比周边小区还差，地铁绿化差不多，说明从品质来讲旁边小区比金碧更好，但你最终是支付了高得多的溢价。
因为你还购买了别的东西，主要是精装修+品牌溢价+初房情结。
好了，现在问题来了，三五年后，尘埃落定，哪些因素能帮助你保值增值？
当你花5.2w/m买房子时，其实你只有2.6万/m是买了具体的砖头水泥。还有的2.6万/m，你买的是各种各样的“附加值”。
在所有的资本支出中，“装修”是最不保值的。之前广州精装修一手楼盘，业内的行规大概是三倍。
也就是说，他卖你9000/平的精装修房，你自己找个工人干，实际成本是3000/平。
所以熊叔买房给自己定了三条铁律！
第一条铁律，那就是绝不碰“精装修房”。
装修无非就是那么点事情，自己去找人力、水电工、泥瓦工、木工和油漆工，自己多跑建材市场去挑材料。
熊叔常常感叹，现在的小年轻，不像当年我们那辈人，想省钱，就自己想办法装修。现在的年轻人，嘴上嚷嚷着没钱，但又愿意花3倍的价格买精装修。
熊叔买房的第二条铁律，就是绝对不碰“品牌开发商”。
我不会为品牌支付任何溢价，绝不，绝不！因为你现在买的品牌溢价，未来不能升值。
万科的房子，一般比同地段其他KFS贵20%左右。
当你今天花了多出20%的溢价，买入万科。等你某一天想要抛售时，你必须得拿回这20%的溢价。
你得再去找一个万科粉，你得再去找一个认可万科品牌魅力的下家，并说服他多掏20%的钱，这个难度可不是一般的高。
今天你买入时支付了溢价，你卖出时，该“溢价”如何套现，该溢价如何保值增值。
熊叔信奉的只有品质，栋距，进深，面宽，用料用材，层高，采光、地铁……
除了这些之外，一切都是浮云。其他的附加值都不能升值！
你的层高3.1米，他的层高2.9米，他的层高2.7。好的，那我就愿意为3.1米支付溢价。
最后，熊叔买房的第三条纪律守则，是“处房情结”。
这个话题之前讲过，感兴趣的朋友点击链接去看看熊叔的之前的文章。
最后说回恒大金碧花园，聪明的消费者已经用脚投票了。
自从新金碧开盘后，新金碧的去化相当一般，然而旁边老金碧的二手带看量明显提升，周边的二手中介反而忙疯了。
因为，新的金碧花园与第三金碧是同一个园林、社区和物业，地铁距离也差了不多少。
傻子都会算啊，园林是一样的，物业是一样的，但是二手房每套总价能便宜100-200万。
不过，熊叔相信新金碧花园还是可以慢慢卖完的。
因为这个世界从来不缺那种愿意为“精装修+品牌溢价+初房情结”付费的人。
但熊叔希望看过这篇文章的朋友明白，“你买房到底买的是什么？”
你在为什么付费？
