用户1808448805543
你这个楼面价格如此之高，开发商的成本都在12000以上，你觉得该卖多少钱？
首先有些钱是不会少的，开发商也不会亏本卖房，我给你简单的算一笔账，一看就清楚。
1⃣️开发商购买土地的竞买保证金和土地款、契税3%，用地指标费，拆迁安置费等，你这个已经算清楚了7200的楼面价格。
2⃣️前期的税费，开发费用包括三通一平、工程排污的费用，岩土工程勘察费用，各种图纸审查费用，这些预估10个点的费用。
3⃣️建筑安装工程费，这个一般在4000元左右。
4⃣️销售费用，这个费用在售房价的1%以内，通常房企给0.65%的房价。
5⃣️资金成本和机会成本，包括融资成本和贷款利息，基本上资金来原都是这些渠道，费用在10%~20%。
那么成本是多少呢，初步估算14200元的成本，企业利润加上去10%，房子售价在16000元左右。
但是很多开发商在开发建设前期都会有个开发计划和开发调研，来预估售价和成本、利润。
综合考虑城市的规模、人口，配套设施完善程度，是否具有支柱产业，以及人口发展的趋势、消费发展的潜力。
项目建设的经济技术指标，比如容积率、绿化率，商住比例等。
在考虑周边楼盘的售房信息，参考其他已经开盘的楼盘进行分析判断。
最后进行SWOT分析，目标客户人群分析，产品定位来确定房子的售价。
以上这个是两套计算系统，第一个是实体已经进行，实际发生的成本费用，再次基础上进行上调而确定的费用。
第二个是在项目开发前进行的测算，以确定回报率，而做的预估售价。
成都新北一条街
楼面价7200元/平方米，容积率2.5，房子卖多少钱？
对买房者而言，越低越好👏，对卖房的开发商而言，越高越好。🌇
那么，平衡点的价格在啥水平呢？有哪些影响房价的因素呢？
一、任何商品的价格，都是建立在生产成本基础之上，那么，房地产开发商开发的房地产项目，同样如此。
1、开发商开发项目的成本构成有哪些呢？
（1）、土地成本
土地成本，除了题意提到的楼面地价7200元/平方米外，还有一些不为人知的与获得土地有关的成本。
因为一般用于房地产开发的土地，都是通过政府的资源交易平台公开拍卖。因此，开发商参与土地拍卖，还需要支付与土地有关的下列成本：
- 拍卖服务费：支付给拍卖公司的服务费，按照拍卖成交总价的比例，分段、分级计算，一般不会超过1%。假定平均按照0.8%，每个平方米就是58元。
- 契税 ：向国家缴纳的税金，按照拍卖成交总价的3%。每个平方米就是216元。
- 印花税 ：向国家缴纳的税金，按照拍卖成交总价的0.05%。每个平方米就是4元。
- 地票或者指标费：向地方政府缴纳的获得土地指标的费用，各个地方不一样。据我所知的一般在30万元左右/亩。每个平方米就是180元。
- 土地使用税：按照土地所在地区的土地级别，在房地产开发完毕交房前，每年每个平方米土地缴纳，最高的达到每年30元/平方米。假定按照一个项目开发建设周期全部完成3年时间，换算后就是每平方米36元。
由此计算，表面上的楼面地价是7200元，加上与土地有关的成本约500元，合计土地成本就变成了7700元了。
（2）开发建设过程中的成本
就是开发商从拿到土地开始建设到交房所需要投入的各类成本，主要包括：
前工程费用：项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。如物管用房、学校、幼儿园等等。
开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
利息 ：由于房地产开发需要大量的资金，在开盘拟销售前，都需要投入。
销售费用、管理费用：由于不同的开发商销售模式不一样，管理水平不一样，这部分成本也会不一样。
二、影响房价的因素除了上述最基础的成本因素外，还有以下因素
1、税费
这里的税费主要是指土地增值税、所得税。
2、楼盘所处区域位置
3、楼盘的定位
就是在设计之初，开发项目所针对的主要购买群体。
4、区域内竞争楼盘状况
5、区域内需求者的需求数量
6、开发商最低的投资回报要求
7、当地政府是否属于房价管控区域
根据前述，我认为该楼盘售价不会低于15000元/平方米。
不知预测结果如何，期待结果哈？
绿色地球之梦想家园
一般情况下，销售价格是楼面价格的两倍以上，但实际房产销售市场中也存在不正比的情况，开发商会根据地理位置，配套设施，周边环境等因素对价格进行调整。从你提供的数据来看，首先一点小区密度比较低，居住的环境应该不会太差，七千出头的楼面价，如果在二线城市，地理位置应该不会太差，具体出售价格你心里应该有数了
