央行提出自2019.10.08起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，也就是说个人买房商业贷款利率定价基准将从贷款基准利率转换为LPR。政策规定首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。要"因城施策"，结合当地房地产市场变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
贷款市场报价利率（LPR）
贷款市场报价利率是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价利率的基础上，指定发布人对报价进行计算，形成报价行的贷款市场报价利率报价平均利率并对外予以公布。目前向社会公布1年期和5年期以上贷款市场报价利率。
如何计算利率
当前是以贷款基准利率计算，央行5年期以上贷款基准利率是4.9%。目前绝大部分城市的商业贷款是按首套房贷款基准利率上浮10%-20%计算，为5.39%-5.88%，二套房上浮20%-30%计算，为5.88%-6.37%。
根据新政策规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，即利率下限为4.85%，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点，即利率下限为5.45%。
由此可见，如果按照LPR计算贷款利率，那利率将低于当前贷款利率。那是不是就意味着国家是在降低购房贷款利率释放利好呢？
并非利好楼市，对个人贷款影响不大
首先国家出台新政的目的是为坚决贯彻落实"房子是用来住的，不是用来炒的"定位和房地产市场长效管理机制，降低商业贷款利率实际上是在变相鼓励贷款，也就意味着会出现投机现象，这绝对是中央不愿意看到的，所以，从长远来看，贷款利率下降的可能性不大。
实际上，新的贷款市场报价利率定价机制只是规定了贷款利率的下限，实际贷款利率要根据最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，原则上首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率。而且要求人民银行省一级分支机构应要"因城施策"，因为每一个城市的贷款利率都有所不同，尤其是热点城市，预计在实际执行的利率加点将高于央行公布的60个基点。可以预见，在未来较长的时间内，全国商业贷款利率不仅不会下降，反而会上升，尤其是二套房利率，将在很大程度上抑制房地产销售。
另外，我们也应该看到，本次新的利率机制只是针对个人住房的商业贷款，公积金贷款并无变化，而且2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。所以，对于已经买房准备还月供或者已经开始还月供的人并无影响。对于10月8日之后购房产生商业贷款的人会有一定程度上的影响，因为一方面每月贷款市场报价利率的发布会结合市场变化的实际情况，另一方面每年可以有一次重新定价的机会，所以从短期来看，贷款利率不会出现大的波动，从长期来看，贷款利率不会出现下降。
