導讀：在城市房屋徵收中，《國有土地上房屋徵收與補償條例》無疑是最核心的行政法規，廣大被徵收人經歷了過去7年的學習、琢磨相信也是越來越瞭解了。不過，590號令畢竟是中央層級的行政法規，不可能面面俱到、事無鉅細地進行規定，很多與被徵收人權益直接相關的重要細節，還是需要由地方性法規、地方政府規章甚至是其他規範性文件來加以補充細化。本文，徐律師就為大家淺析這其中的4個重要但容易被忽視的小細節……
其一，徵收立項究竟要有什麼？
徐律師多次講過，徵收維權一定是越早開始越好。根據最高人民法院在此類案件裁判文書中的表述，一個合法的徵收項目大致可分為3個階段：徵收階段、補償階段和執行階段。具體到國有土地上房屋徵收中，3大階段的標誌分別是房屋徵收決定、徵收補償決定（協議）和法院的強制執行裁定。故此，被徵收人能否在徵收階段即開啟維權，對於最終的維權結果是有著深遠影響的。
而要作出一個合法有效的房屋徵收決定，前提就是要有合法的、為了公共利益的項目存在。《黑龍江省國有土地上房屋徵收與補償規範化工作規程》第4條規定，為了公共利益的需要，確需徵收房屋的，應具備相關審查意見和資料。主要包括：
（一）發展改革部門（也就是發展和改革委員會）出具的項目符合國民經濟和社會發展規劃的審查意見，界定項目公共利益性質和名稱；
（二）城鄉規劃部門（也就是規劃和自然資源委員會，如今很多地方規劃部門和國土部門是二合一的）出具的項目符合城鄉規劃和專項規劃的審查意見和項目徵收範圍圖，界定項目四至範圍；
（三）國土資源部門（如今很多地方已改名為“自然資源部門”）出具的項目符合土地利用總體規劃的審查意見，界定項目用地中的國有土地四至範圍。
廣大被徵收人可以依法申請政府信息公開進而獲取上述這些材料，這對於徵收維權起步階段無疑是非常重要的。譬如項目的四至範圍和徵收範圍圖，能夠幫助被徵收人確定自己的房屋、院落是否位於涉案項目的徵收範圍內。“有沒有”對於這一環節的審查而言至關重要，如果沒有，那麼被徵收人在訴房屋徵收決定時就掌握了足夠有利的局面了。
其二，房屋徵收實施單位究竟能幹嘛？
實踐中，很多被徵收人分不清房屋徵收部門與房屋徵收實施單位這一組概念的區別，更有一些地方政府刻意在這上面做文章——只有房屋徵收實施單位而不設房屋徵收部門，讓你告也沒地方告去。（根據《行政訴訟法司法解釋》的規定，房屋徵收部門可以在行政訴訟中當被告，但實施單位不行）徐律師認為，這種投機取巧的做法是嚴重違法的，事實上是打著依法徵收旗號的“協議徵收”，不具有行政目的正當性，嚴重侵害被徵收人的合法補償權益。
前述《規範化工作規程》第6條規定，房屋徵收部門可以委託市、縣級人民政府確定的房屋徵收實施單位，承擔房屋徵收與補償的具體工作。委託事項主要包括：
（一）協助進行房屋調查登記；
（二）協助編制徵收補償方案；
（三）協助進行房屋徵收與補償政策宣傳、解釋，與被徵收人協商徵收補償具體問題；
（四）協助組織徵求意見、聽證、論證、公示；
（五）其他委託事項。
房屋徵收部門應加強對房屋徵收實施單位的監督，並對其行為後果承擔法律責任。
嚴格意義上講，所有的委託事項都被表述為“協助”，即意味著房屋徵收實施單位無權主導任何徵收補償工作。老百姓講的“找領導談”，也反映了現實中被徵收人對實施單位人員的不信任。實踐中，個別地方的所謂“實施單位”人員素質參差不齊，魚龍混雜泥沙俱下，動輒以“協商解釋”之名行“變相逼籤”之實，通過各種途徑向暫不想簽約的被徵收人施加壓力。廣大被徵收人要及時委託專業徵收維權律師介入，通過提起程序直接尋求與房屋徵收部門直至區縣人民政府的對話，減少與房屋徵收實施單位的直接、單獨接觸，將己方的壓力有效釋放。需要特別注意的是，實施單位是無權與被徵收人簽訂補償協議的，這一點一定要明確。
其三，社會穩定風險評估順序需注意
對於有些細節而言，僅僅審查“有沒有”是不夠的，還要同時關注“合理不合理”的問題。譬如《規範化工作規程》第13條規定，市、縣級人民政府應按照有關規定，對房屋徵收的社會穩定性、風險可控性等情況進行預測和評估，作出無風險、較小風險、較大風險、重大風險的評價，提出可實施、暫緩實施、停止實施的意見。
這裡面隱含的邏輯是，地方政府要先依規定進行“預測和評估”，再作出能否實施的意見，這個順序不能錯，尤其是不能先下結論再為結論打圓場。我們參考《成都市國有土地上房屋徵收社會穩定風險評估實施意見》第5條的規定來看一下：
房屋徵收部門的風險評估可通過收集文件資料、問卷調查、民意測驗、座談走訪、聽證會、論證會等方式，充分徵求意見，並在此基礎上作出風險評價，提出是否可實施的建議。
徐律師想提示大家的是，在這個環節裡面，上述調查收集意見程序必須在評估結論作出前進行才符合常理。然而實踐中，很多地方的這些材料都是為了開庭而“後補”的，先作出“可實施”的評估結論再收集製作材料來支持這一結論，這無疑是嚴重違法也嚴重不合理的。
其四，房屋徵收決定須公告而不能一戶一戶下
房屋徵收決定“分戶下”是眼下一些棚戶區改造項目中極為令人頭疼的現象，徐律師在此前曾多次論述過這一問題。《規範化工作規程》第15條明確規定，房屋徵收決定公告應在房屋徵收範圍內張貼或者通過報紙、電視等新聞媒體予以公佈。一般認為，這一“公告”本身就是一種送達方式要求，即房屋徵收決定依法應通過公告的方式送達廣大被徵收人，而不能採取一戶一戶送達的“創新”模式予以送達。
我們可以對比一下《規範化工作規程》第22條的規定：市、縣級人民政府應將補償決定送達被徵收人，並在房屋徵收範圍內公告。據此，徵收補償決定明文規定了要“送達”並予以公告，這裡的“送達”就是指《民事訴訟法》所規定的直接送達，而不能一上來就選擇公告送達，更不能以公告送達代替直接送達、留置送達程序。故此，對於那種分戶送達徵收決定的做法，廣大被徵收人一定要在維權中明確提出審查要求，因為其形式上的不合法往往是為了掩蓋其實質上的不合法，能挖出來毛病的可能性是很大的。
徐律師最後想提示廣大被徵收人的是，前面提到的這4個小細節雖然小，但卻十分重要，且均處於徵收流程的前端、上游環節中。大家只要不斷加深對590號令的理解掌握，不斷提高依法審查相關文件的本領，才能在徵收維權中把握先機，提出能夠為司法機關所採信的問題和違法點來，最終實現我們合理補償訴求的實現。
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