最近，随着LPR利率新政的推行，网上铺天盖地聊的都是这个话题。鉴于很多的大v动不动就让所有按揭贷款的人都去选浮动LPR利率, 我就忍不住写一下了。本来去年就开始写这个LPR的分析文章了，写了一半放就过年了。
2019年8月，央妈出了对LPR改革的政策细则：
这个细则翻译出来，就是央妈出了一个选择题。选A OR 选B.
A: 固定利率。之后的还贷利率都不变。
B: 转换成LPR+ 加点，之前办过按揭贷款手续的，都按照这个方式计算贷款利息。
而且，转换时间是在2020年的3月1日到8月31日进行调整。这种选择，一辈子只有一次机会，选定之后无法更改，选定离手。
原来的基准利率+上浮比例或打折比例=银行通知切换合同时的最新LPR利率+加点数值（可以为负）。
举例来说：
2019年，隔壁小王买房的贷款利率为基准利率上浮10%，实际还款利率为4.9%*(1+10%)=5.39%
如何转换呢？
2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，为了保持实际利率不变，加点幅度为5.39%-4.8%=0.59%, 那么最新房贷利率=LPR+0.59% . 2020的房贷利率等于19年LPR+0.59%, 2021年房贷利率等于2020年LPR+0.59%. 以此类推。
如果隔壁老李是前几年享受过房贷打折的人群，买房利率9折，实际利率是4.9%*0.9=4.41%。这个利率比2019年的基准利率4.8%要低，那么加点幅度就是4.41%-4.8%= -0.39%（负值）。所以隔壁老李如果选择浮动LPR，他2020年执行的利率水平为4.41%，在此之后的第一个定价日，老李的贷款利率为LPR-0.39%,依次类推。
最近看到很多的自媒体文章，一律叫人选浮动利率。应该去研究一下这个LPR的改革是怎么回事，就想当然的比较西方低信贷利率政策，甚至期盼负利率。
如果是房贷30年周期，这个LPR利率到底会怎样变化，长期来看，的确会有下行朝着低利率或零率的趋势，但是中间的波动是如何变化的，会不会有加息周期，还真的不好说，这个新政影响的方方面面太多了，债券市场，银行间交易市场，金融套利，还需要从长去研究。
如果回头去看央妈去年那个公告，请注意细则里的“改革”这两个字。这个LPR信贷利率政策实际是会逐步讲信贷的利率市场化的一个改革，要逐步跟央行脱钩。“市场化”，大家品一品，特别是经过了这次新冠疫情看到的物资普涨，这就是市场化的力量。让我也重新思考和评估市场化带来的可能是什么。
LPR市场化，就意味着这个信贷的利率政策会有上下波动的可能性，并不是只有简单下行的趋势。那么，放在众人面前的，就是对于自身条件的博弈了。
如何去考虑和衡量，我觉得有如下这些条件需要考虑：按揭利率、希望持有房产的年限、贷款余额、个人未来的现金流能力。
1. 如果现在买房贷款的利率没有打折，甚至利率上浮的，应该选浮动利率。
2. 如果贷款利率在9折及以下的，就应该多想想了。如果希望长持房产，那么9折相对基准利率已经算是挺便宜的了，在未来的LPR利率说不定也有进入加息的阶段，现在谁都说不定的。那么可以想一下，买保险是什么原理。选固定利率就是锁死所有未来变动的风险，所以这个就是看个人的风险偏好了。
3. 还有一类人是贷款余额不多的，这种就很容易算账了，根据自己的条件，算算多久还完，浮动和固定的差别有多少，就很容易得出答案。
4. 对于短期的房产投资者，选浮动和固定都可以，实际差别并不大。
5. 最后一点，其实是隐形最关键的因素。面临经济长期的下行趋势，未来的个人现金流水平如何，如果有比较好的赚钱能力，不担心断供，那么以上的分析策略可以对号入座。不然未来利率上下浮动的时候，自己能不能扛过还贷周期，这是才要重点考虑的事情了。
在我国过去的几十年，经济一直都是持续向上发展的阶段，根本没有经历过欧美那种周期转变，突然下降是怎么回事。看看我们隔壁的小兄弟香港就知道了，香港在2018年和2019年都有上调房贷利率的政策，2018年9月，香港有的银行最优惠按揭贷款利率上调至5.125%，而中字头的银行也纷纷将按揭贷款利率上调到5%以上，比大陆现在的基准利率4.8%高出不少。
所以，波涛汹涌的大时代来了，不再有想当然那么简单的趋势了，对大多数人来说，房子一直都是个人财产中的重要组成部分，还是自己多想想，多思考吧，根据自己家条件和能力，做出最有利于自己的选择。
