本文原创： 王金兴 房圳探
去年开始写文章黑惠州以来，听说惠州的房价今年真的跌了，并且新房也没有以前那么好卖了，前些年高歌猛进的惠州新房市场，在今年预计新房预售将达到历史的21万套左右，上半年销售惨淡，仅卖出去不到6万套新房，今年惠州的新房库存可能会创一个新高，深圳的韭菜没有那么好割了，现在只能割内地的韭菜来大湾区的惠州买房。
这不惠州前一段时间出台了一个没有的政策，放开限价，请问一个卖房需要给中介高达10个点佣金的城市，什么时候真的限过价？
上面的表是惠州从2012开始的新房销售数据，7年翻了接近3倍，这可能是宇宙城市中新房销售增速最快的。
下图是惠州近几年常住人口增速，6年下降了90%，和人口负增长仅一步之遥。
这个数据真的很可怕，人口断崖式下跌，为什么十几万套房子轻松的就卖出去了。很多人都知道，这是全深圳人炒惠州，整个大湾区炒惠州，全国炒惠州的结果，爆炒以后注定一地鸡毛，最后只有极少部分人能幸运的逃脱，大部分人注定变成炮灰。
一个本身房产就严重过剩的城市，每年人口增速断崖式下跌，房地产销售暴发式增长，随便用脚指头想一想就有很大的问题。
更加可怕的是惠州还有天量的商品房施工面积，2017年惠州的施工面积已经达到可怕的7604.45万平方米，如果按每套房100平米计算，还有高达76万套房没有推向市场，并且惠州还有无限的土地供应。
据了解，未来几年惠州的房地产市场每年的增量商品房都将达到20万套以上，相当于9年可以再造一个深圳的商品房。
惠州的房地产市场从今年开始转向了，今年预计有21万套增量商品房入市，上半年仅卖掉不到6万套，前些年每年都销售十几万套。特别是这三年惠州买房的，还在限售期内的业主将非常煎熬，看着房价下跌，想要降价抛售止损，都没办法，只能望房兴叹，自己买的房，只能含泪供下去。
惠州2017年常住人口增量仅2000人，没有看错，这是惠州统计局的数据。首先说明了一个问题，这些年疯狂去惠州买房的人，基本上都没有过去住，那些说过去住的，可以消停了，不管是中介骗你，开发商骗你，还算你自己骗自己，能不能住大家已经用脚投票了。
惠州本身没有提供好的工作机会来吸引巨大的人口流入，来填天量房地产的坑，想靠深圳人过来住是不现实的，想变成深圳的睡城是不可能的，最后只能是一个鬼城。
惠州的人口为什么会出现断崖式下跌？
这也是我为什么不看好临深一个很大的原因，比如以前炒作的深中通道，还有现在的深珠通道，粤港澳大湾区等等，这些炒作最利好开发商卖房子，短期不会对房子产生任何实质性利好，很多城市长期可能更惨，惠州这些年就是一个很好的例子。
一个城市不能靠自身发展一定的产业来支撑城市人口的就业，注定会越来越惨，最终只能走上卖地建房的恶性循环。就像一个人不好好干，总想着别人救济，只会越来越差，最终可能走向歪门邪道。
惠州的人口最近几年断崖式下跌充分说明这个理论是成立的，很简单，现在信息这么发达，交通这么方便，如果我是一个惠州年轻人，隔壁深圳发展的那么好，我没有任何理由留在惠州骑着一个摩托车天天在街上晃荡，不去深圳亲戚朋友都会鄙视。
未来深中通道开通对中山不是利好，信息越是发达，交通越是方便，有能力的，有想法的年轻人都会往更好的城市去，差的城市资源和人才会进一步被吸干。
粤港澳大湾区未来不能走出独立行情的城市，就非常危险，不过现在还可以炒作，只是进去大部分都不能全身而退。
欢迎留言交流吐槽！
深圳地区有办贷款的朋友，可上门办理。
