今年伊始，難以忍受的地方政府開始嘗試給地產鬆綁，但無一例外均慘遭夭折。可見，這一輪地產調控的力度之大、持續之久、態度之堅決，對地產從業人員、房企甚至地方政府都是巨大的考驗。
那麼，是否會因為疫情而結束這一輪調控呢？從近幾年的金融政策和房地產行業政策來看，房兄個人認為，政策很難再繼續收緊了。不過，由於調控剛取得了階段性成果，此時再次從供應端、消費端放開，我覺得也不現實。
因為，“不把房地產作為短期經濟的刺激手段”這個政策已經實施了兩年。當前政策以“穩”為主，不會讓中國經濟對於地產的依賴性繼續增強，也不會因為疫情突然把房地產拿來當做附身符。
在這樣的背景下，“麵包”的價格漲不上去，“麵粉”又頗有越來越貴的趨勢，傳統房企彷彿走進了利潤空間不斷被壓縮的死衚衕，不知道該如何破局。
最近沸沸揚揚的圍標事件，便是傳統房企對抗“麵粉”漲價的無奈縮影。
事情是這樣的，中海、萬科、華潤三家房企進入了上海北外灘地塊的競標“決賽圈”。最終，中海以底價拿下，樓面價6.3萬/平，周邊在售住宅均價超10萬/平。本以為中海可以吃到大肉，但奇怪的是，競標結果公示日的10天后，該地塊的狀態依然是“交易中”。
坊間傳言，三家地產商為了壓縮拿地成本，在報價期間無任何一次加價，全報底價，導致他們的交易對手——上海市政府大為震怒。
如果傳言坐實，對於三家房企而言，不僅7億元保證金不保，未來2~3年都很可能無法在上海拿地。
事實上，這個看似誘人的地塊實際上差強人意。6.3萬的樓面地價+建安支出，成本大概率會突破8萬/平，即使以11萬/平的價格（高於周邊房價）完成去化，房企也只能獲得28%的毛利。再算上無償移交的保障房，毛利甚至可能不到25%。
“麵粉”價格如此高昂，如果再去哄抬競價，無論哪家房企都無法承受。“造房子”的商業模式開始顯露出它的弊端，與此對照，“造城”這一“另類”的商業模式正大放異彩。
對於地方政府來說，把土地賣給傳統房企得到的只有土地出讓金和相關稅金，它像是一筆一錘子買賣，所以當然希望土地能賣個高價。
不過，如果有房企願意持續開發這片土地，完善相關基礎設施，引入商業、產業、人流，那給政府帶來的將是源源不斷的稅收和GDP增量。相比較而言，哪怕價格低一點，政府也更願意將土地交給後者運營。
中國金茂就是一家通過政企合作，開發運作土地最終打造一座“新城”的地產商。3月25日發佈的年報顯示，通過城市運營所獲得的二級土儲接近當前4660萬平的50%，這部分土地的毛利率也顯著高於常規招拍掛所得土儲，差額高達10%。
由於金茂負責協議區域內整體土地的開發及配套設施建設，作為回報，金茂能夠分享一級土地的利潤。從年報中可以得知，當前一級土儲佔金茂總土儲的近三分之一，一級土地開發的毛利率接近50%。
在這個特殊的城市建設運營的商業模式下，金茂被允許以“帶條件招拍掛出讓”（限制競標主體資格）的形式根據自己的需要，分批獲取區域內低價土地，一舉解決了困擾傳統房企“麵粉貴”、“麵粉少”的兩大難題。
運營土地的玩家並不只有金茂，還有一些房企也開發出了自己的打法。
最典型的莫過於華夏幸福。華夏幸福在城市周邊的經濟欠發達區域與政府簽訂PPP協議，進行拆遷、基礎設施建設、產業招商導入等工作提升土地的價值，通過收取產業發展服務費和園區住宅銷售完成資金閉環。
類似的還有新城控股和萬達，雖然沒有像華夏幸福和金茂那樣大手筆“造城”。不過，它們的吾悅廣場和萬達廣場同樣可以起到吸引人流、提升區域價值、盤活區域經濟的重要作用。
由於這類房企能夠創造巨大的社會價值，因此受到地方政府的熱烈歡迎。地方政府非常願意給到它們政策優惠，甚至願意與之簽署長達數十年的合同（華夏幸福和金茂）。
傳統房企想學嗎？當然想。但根據房兄觀察，絕大部分傳統房企要麼只是喊一下口號接著我行我素，要麼確有行動但心有餘而力不足，萬科就是一個心有餘而力不足的絕好例子。
早在2014年，萬科已然察覺到行業高增長的時代即將謝幕，通過產業、文旅、商辦等方式勾地將成為新趨勢。在2017年業績推介會上，鬱亮更是提出“萬科要做城鄉建設與生活服務商”，弱化了地產屬性，突出了運營屬性。
然而，回顧萬科5年來的探索可以發現，包括商業地產、產業園開發、住宅租賃在內的多項業務在推進幾年後均貢獻甚微，連業務規模也趨於收縮。新業務始終未能形成有效的商業模式，萬科不得不收縮戰線，轉而提出了“收斂聚焦、迴歸基本盤”的口號。
房兄認為，萬科的轉型失敗暴露出了兩個問題：
其一，萬科或許並不清楚自己到底該走哪條路，廣撒網的模式讓資源過於分散，難以集中力量幹大事。
其二，萬科確實低估了土地運營的難度，只把它當做一個小小的副業，是不可能做出多大成就的。
拿金茂做的城市運營來說，其運作的都是超大規模片區，需要將舊城區拆除重建為一個全新的城市。而且，每個新城市都需要因地制宜進行主題規劃定位。
相比單純的賣房子模式，城市運營對於開發商的綜合能力提出了極高的要求。從前期的規劃、招商，到中期的土地轉讓、產業導入，再到後期的配套建設、鞏固成熟，整個過程需要至少5年的時間才能完成，如果是大型城市運營開發項目更是需要8~10年時間。
華夏幸福所專注的產業新城建設難度甚至更高一籌。因為新城的地理位置相對較偏，一切都要從零開始。前期的產業規劃、土地拆遷、四通一平（通水、電、路、通訊，平整場地）、基礎設施建設等都需要鉅額投入。
完成前期工作的同時還要進行產業招商，力求形成產業集群，等到地方政府擁有增量收入時才有能力支付產業招商服務費用。要想走通這些環節，需要強大的融資能力、良好的政商關係、高效的運營建設能力，以及最重要的——產業招商能力。
即使是專業打造產業新城的華夏幸福，也並非每一個區域都能獲得成功。部分產業新城由於地理位置過於偏僻導致招商不達預期，包括北戴河、昌黎、邢臺、邯鄲等地的產業新城均面臨關停，其運作難度可見一斑。
新城控股和萬達在商業綜合體的經營過程中也常常遇到困難。在疫情的影響下，吾悅廣場和萬達廣場在春節後即進入停業狀態，停業時間超過1個月，且部分業態（影城、KTV、健身房等）至今沒有恢復。疊加商戶租金減免政策，對於兩家公司均是不小的打擊。
由此可見，無論是經營商業綜合體還是吸引產業、打造新城，整體難度均遠高於單純的買地蓋樓模式。況且，很多房企現在掙錢還很安逸，遠沒有被逼到非轉型不可的地步。不過，
待在熟悉的舒適區，真的可以高枕無憂嗎？
房企內部的不同選擇讓房兄回憶起聯想和華為的故事。
曾經光芒耀眼的聯想放棄了走研發、自主創新這條坎坷的道路，沉浸在賺容易錢的日子樂得逍遙。華為則背道而馳，始終專注創新研發，憑藉高技術含量、高性價比的通訊設備擊敗了國際壟斷巨頭，艱難但穩健地擴大著自己的市場份額。
時至今日，我們已經知道二者命運的重大轉折。華為以技術立足，在通訊、電子設備等多個領域獨佔鰲頭；而聯想則泯然於眾人，茶餘飯後，誰還會談論起聯想這家企業？
殊不知，華為剛起步時，不過一個名不見經傳的深圳小公司，隨時都有研發失敗、破產解散的可能。而彼時的聯想已經是業界翹楚，生產的PC設備暢銷全國，生意紅紅火火。
現在房企間的不同選擇頗有些異曲同工的味道。是安於現狀，等待命運的安排？還是破除枷鎖，感受時代的召喚？
從社會責任、長遠發展的角度講，房兄認為後者更可能贏得地方政府的青睞，從而在競爭中佔據優勢。因為，這些非典型房企的所作所為帶來了產業、人口、工作機會以及經濟發展，符合政府的訴求，對社會而言具有更大的價值。
拿新城控股和華夏幸福舉例。新城控股每開設一個8萬方以上的吾悅廣場，可以帶來3000多個就業崗位。全國124座吾悅廣場，可以帶來約37萬個就業崗位。華夏幸福2018年簽約入園企業702家，總計帶來新增投資額1660億元。
相比之下，傳統房企對於社會的貢獻就低太多了。除了購買土地、上繳稅金之外，沒有創造大量的就業機會，也沒有引入產業盤活當地經濟。在當前“麵粉”越來越貴的趨勢下，以後能否活得像現在一般滋潤實在難說。
所以，如果一直停留在拿地蓋樓快週轉的老路上，很難獲得更好的發展。
雖然，驅動企業的從來都不是社會責任，而是實實在在的利潤。但是，在新的時代訴求下，房企只有轉變發展策略，轉向城市更新、產業新城、商辦綜合等土地運營模式，承擔起新的責任，做有擔當的房企，才能分享到更大的蛋糕。
對於傳統房企而言，轉型土地運營不啻於一場攀登。越高、越陡峭的山峰越是吸引人前去挑戰。雖然路途曲折艱辛，但收穫的將是一覽無餘的壯麗山河。
