案例：河南省高级人民法院（2016）豫民终字93号】
高院判决书认为：《中华人民共和国物权法》第九条第（一）款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。该法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项中明确规定：“对已经登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记之建筑物、构筑物有其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。不动产物权登记是法律规定的不动产物权对外公示方法，具有法律赋予的公信力。其目的在于让第三人知悉该不动产物权的权属变动情况，明晰不动产物权，避免第三人遭受损害，保护市场交易安全。本案中争议房屋的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证均登记在华业公司名下，证明华业公司对争议的房地产享有的物权。在物权没有发生物权变动的情况下，毕某某依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，基于对物权公示的信赖利益，有理由相信该争议不动产为华业公司所有。
李某某在原审中虽然主张其与华业公司的关系是挂靠关系，并提供了其与华业公司签订的《协议书》、《成交确认书》、《交纳土地出让金》的相关凭证、挂靠后与第三人签订的《工程清包合同》以及付款凭证、向第三人商品砼供给单位的付款凭证，用以证明李某某为争议房地产的实际所有权人。但上述事实与物权登记法定部门所记载的事项不一致。
个人采用借用企业资质的方式开发房地产也是法律、行政法规所禁止，不宜将法律禁止的行为通过民事诉讼方式的是其合法化。
我国现行法律对挂靠经营并无免除被挂靠人对外承担责任的规定，即便李某某是本案争议标的的实际开发人，也不足以阻却毕某某对本案标的物的申请执行。因此，李某某以其本人是挂靠华业公司名下，争议项目李某某为实际开发人为由，主张对争议房屋停止执行的上诉理由，本院不予支持。
从以上判决分析，可以获取以下信息。
一是法律不允许个人挂靠、借用开发商资质开发房屋。
二是房产如果已经完成产权证登记，以公示的产权证为所有人。三是如果没有完成产权登记，则以登记的土地使用权人，项目建设规划 人，施工规划备案人等为依据确定项目所有权人。
四是以房产开发公司名义销售房屋并办理登记。
五是出借开发资质者与借用人系内部债权债务关系，对外承担连带责任。
