面對2019年難稱樂觀的房地產市場，世茂房地產拿出一份逆勢上行的年報，幾年前的前瞻決策和有效執行，造就了世茂連續三年的業績爆發，而今，站上新起點的世茂已開始為“更上一層樓”打下基樁。
3月30日，世茂房地產（0813.HK，下稱“世茂”）發佈2019年度業績報告：公司全年合約銷售額達2600.7億元創歷史新高，同比大幅上漲48%，以連續三年超過50%的複合增長率領先行業，簽約額排名升至行業第9位。在關鍵指標上，公司營業額達1115億元，同比大幅上升30.4%；核心利潤153.2億元，同比大幅上升30.6%；淨負債率維持在59.7%的低位，全年融資成本控制在5.6%左右。
國內地產市場自2015年底開啟一輪新週期延續至今，與以往“水大魚大”的上升週期不同，儘管市場整體上行趨勢明顯，但存有分歧的方向判斷、少有鬆動的調控政策，加之持續變化的宏觀環境，三年多來世茂正是在如大浪淘沙下開創了新局面。
業績發佈會上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇表示：“憑藉穩健財務、優質土儲、多元產業等多維度綜合實力，世茂多項關鍵業績指標穩步提升，在‘而立之年’更實現了第三個‘有品質高增長年’。未來，世茂將憑藉‘大飛機’戰略實現全速騰飛，從‘城市運營’升級到‘城市賦能’，為集團整體有品質的增長注入了可持續發展的基因和強勁的內驅力。”
三大因素 推動世茂三年煥新
前瞻佈局核心城市群土儲、組織改革激發地區公司潛能，以及摸準時代需求的全系優異產品，或是世茂在此輪行業頭部競爭中勝出的三大重要因素。
2016年-2019年，國內地產市場總體上經歷了一線城市、三四線城市和強二線城市陸續接力的輪動，與此同時，從棚改過後低線城市的沉寂，到各經濟圈的“搶人大戰”，其中亦隱藏一條大的脈絡，即城鎮化加速度整體趨緩，核心城市圈對人口、資源集聚能力進一步加強。
回到世茂此輪增長週期的起點2016年，公司管理層曾坦言“如果庫存太多，心裡沉甸甸的”。也是在這一年，世茂在三、四線城市施行嚴格的“以銷定產”控制開工，將供貨重心轉向毛利率相對較高、庫存去化風險較低的一、二線城市。
依託前瞻性的戰略思維，世茂積極把握國家戰略重點區域及核心城市群發展機遇，在城鎮化發展中尋得結構性紅利。至2019年末，世茂權益前土地儲備約7679萬平方米，貨值超過13000億元，尤其是圍繞一二線及強三四線城市的持續優化戰略佈局，並通過靈活多樣的方式獲取土地，上述區域土儲貨值佔比達89%，實現了投資的收斂聚焦，也奠定了世茂今天業績的基礎。
隨著世茂在2017年銷售額突破千億，這家頭部房企也主動求變，以實現在龐大體量下變革組織激發內部潛能。事實上，不獨世茂，各家房企在規模劇增後也祭出各種新模式，從精總部、扁平化、到“阿米巴”式架構不一而足，但管理終究是一種實踐，世茂在實踐中驗證了自身的成功變革。
在此過程中，世茂適時在內部推進“充分授權+激勵機制”——集團扮演服務者及監督者角色，地區公司成為實體經營者，自負盈虧，同時集團用“四張表”對地區公司的經營狀況進行動態跟蹤、分析及考核。用許世壇的話說，“我讓他跑，我又經常在後面拉著他不讓跑”，在激發潛能和凝聚目標之間獲得好的平衡。在管理變革持續推進之下，2019年集團旗下世茂海峽總銷售額就近900億元，為世茂業績增長貢獻了重要力量。
另一個不容忽視的因素則是產品，隨著城市核心區域的開發整體步入尾聲，客戶對生活的需求日益精細化和多樣化，產品往往能成為制勝的因素。世茂5大產品系，從客戶細微化需求、全生命週期出發，對住宅產品進行了從剛需（雲系）、改善（璀璨系）、高端（天譽、龍胤）以及近期主打新中式風的高端“國風”系，滿足了客戶從最早“二人之家”到“大三口”的全生命週期的人居需求。強大的產品力，也使世茂在高去化、高標準化率、高銷售業績以及產品溢價上得以兌現。
財務穩健 “尾翼”撬動下半場
在許世壇看來，地產行業現今已從“大魚吃小魚”的階段，進入到“大魚吃大魚”的競爭。優異的資產負債表，以及持續夯實的綜合實力，正是世茂為應對行業下半場競爭的戰略級儲備。
業績報告顯示，至2019年底世茂的淨負債率僅為59.7%，已連續8年維持在60%以下。債務結構方面，全年借款餘額上升16%，達1265.6億元，其中長期借款佔比71%，短期借款佔比29%，長期處於安全健康水平；現金比率1.6倍，流動性充足。
即使在新冠肺炎疫情襲來的特殊時期，世茂亦安然應對，“通過統一管理資金，確保可動用資金至少覆蓋半年以上剛性兌付，有效抗擊新冠肺炎疫情對企業造成的資金壓力。”公司披露的信息強調。
值得注意的還有，隨著銀行、信託等間接融資渠道在調控之下日益收緊，世茂也越來越多地採取多元融資渠道，並在金融工具運用上屢屢突破，尤其是在資產證券化方面，包括物業收益權ABS、不動產公募ABN和住房租賃儲架式租金ABS，都將成為進一步提升世茂資產負債表健康度的有力工具。
歷經三年高增長的世茂，抓住了此輪週期的豐厚紅利，而業內外較普遍的判斷則認為，隨著城鎮化從高速進入穩步階段，宏觀經濟增速的放緩，地產企業單純借力週期之勢已很難再完全複製過往的成功。而以地產、空間為基礎，滿足美好生活的多層次需要，“給房子賦予內容”已經成為頭部企業聚焦的重要方面。
許世壇將世茂的多元業務發展模式命名為“大飛機戰略”：地產開發是核心“主體”；酒店管理、物業服務、商業辦公、文化娛樂為堅實“雙翼”；高科技、醫療、教育、養老、金融等投資，則成為世茂平衡發展的關鍵“尾翼”。世茂也依託“尾翼”的前瞻性產業佈局持續發力，其合作伙伴名單上包括科技、醫養、教育領域的眾多領軍企業或頂尖品牌：商湯科技、雲知聲、和睦家、新風天域、哈羅公學等。
在當日的業績發佈會上，許世壇表示，未來世茂將繼續憑藉多元業態運營能力及國際優質資源的整合能力，獲取更多優質戰略土地，開拓進駐更多新的城市，並且通過打造地標及大型綜合體項目，實現對城市的深度賦能與紮根，進而提升世茂品牌的影響力。同時，在“城市運營者”的基礎上，世茂將繼續疊加升級到“為城市賦能”的新角色，深度賦能城市發展，讓“大飛機”全力騰飛。顯然，“尾翼”是此過程中的關鍵一環。
