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在写文章前，我们先来了解一个最新的数据：根据泰国央行（BOT）报告显示，
截止今年6月底，泰铢在过去6年内涨幅最高，达到30.95泰铢/美元，相当一天升值1%，美联储在下半年或将发出降息信号。换言之，今年很多拿着泰铢的钱换回人民币或其他的币种都已算是赚了不少，我们算一算一年下来房产的收益率，可以按照这个数据来做一个标准，看看在泰国买的房产是否跑赢了的这台印钞机。
（图源：泰国3台--泰铢6年至今涨幅最高）
楼市房价涨势明显，下半年市场涌动
根据泰国本土最大的房产交易平台DD Property 最新的数据报告显示，今年前5个月房产需求较去年同期增长了29%，但在海外的客户量与去年同期相比较明显下降，按照上半年的市场状况，只能说是多家开发商去化剩余供应放缓，促销折价销售，以最快的速度供应新项目。随着这几年的市场热度，目前整个曼谷的房价实现飙涨。市中心平均的房价较去年相比，涨幅11.1%，临郊房价较去年相比涨幅12.5-21%。
此外，泰国选举总理前 上半年中楼市还出现新的风向，芭提雅和清迈的两大旅游城市房价涨势迅猛，海外需求量明显比曼谷增多。
截止7月初第二季度住房中心最新的报告显示，曼谷市场上最新供应自30多个项目的12,300套单位分别主要位于Sathorn和Langsuan，Chatuchak，Huai Khwang，Ramkhamhaeng和Sukhumvit的位置。但由于这些新项目大多的开盘售价高于每平方15-20万泰铢，从而导致第二季度新公寓平均开盘售价高于第一季度13.3%-45%，总价新盘平均于600万泰铢起。中低端的项目平均售价每平方8-12万泰铢，总价于300-400万泰铢居多。
且随着新地铁线的开通，靠近商业中心的Silom，Sathorn和Sukhumvit，以及附近的学校是二季度中销量最高的沿线之一，每平方米的价格为50,000-100,000泰铢，公寓销售率的78％。其次是价格水平每平方米110,000-150,000泰铢，销售率为65％，上限每平方米150,000-200,000泰铢的项目，平均销售率为60％。
目前泰国选举已经结束稳定。市场上多家开发商为加速市场的进度陆续在三季度末初推出许多新项目，但由于LTV贷款政策放缓，导致外国的购买力下降。市场概况下半年供应量有明显增加的趋势。开发商在产品设计上更清楚满足目标群体，也期待政府出台新的政策以刺激房地产市场加速发展。
预测在第三季度至年底，有许多新项目要推出，如果估算44家上市公司加上中小型的地产商推出的新项目，那么下半年的市场可能将有超过50个新项目供应，超过约20,000套新单位出售，其中开放一半以上都位于曼谷中心区，特别是Phayathai，Ratchathewi和Sukhumvit，Thonglor和Thonburi这几个区域明显。
针对海外客户上半年而言，购买主力的日本和中国买家明显大幅度下降，市场中有3个地区受海外买家首选区域：Huai Khwang，Chatuchak和Wattana（Sukhumvit）。开发在购买土地最多的区域位于Lat Phrao，Bang Na和Bang Kapi。此外，下半年的新盘开发市场更多的项目专注于BTS或者地铁MRT沿线，市场的实际需求价格水平为不超过500万泰铢为主。
泰铢加速升值东盟第一，是否影响
开篇提到，泰铢汇率实现突破6年来的最新高，昨日美元兑泰铢汇率开仓为30.70泰铢。从7月1日下跌30.67泰铢的价格收盘。与1号30.50汇率开仓相比，泰铢小幅贬值。
今年前7个月，泰铢兑美元升值约7.5%，导致泰铢在亚洲升值率最高、最快的货币排名东盟国家第一。
在新兴国家地区，泰铢升值的主要原因来自泰国的基本面，持续的贸易平衡导致资本流入，分为3个因素：
- 泰铢货币的波动性低于其他国家货币。如：在东盟地区，东盟的货币波动率约为8-10％，而泰铢波动率为4-5％，同时受到中美贸易战的影响小于该其他国家，且泰国向中国出口的比例与向东盟其它国家的出口比例相同。
- 由于泰国是一个出口大国，泰国银行（Bot）经常管理该国的货币（更新币）和国际储备。
- 泰国政局稳定后，一直在增加摩根士丹利资本国际指数的投资权重，导致过去2-3年更多的资本流入。外资企业把钱从泰国带回国外。继续与大多数投资者已经投资的东盟国家合作，因此在这些上看到泰国的周期与其他国家相反。
目前，泰国超过95%以上的人使用美元进出口。因此，当美元波动时，将影响出口商。很多人认为美国经济正在放缓时，美元继续走软。包括作为世界主要央行的美联储（Fed）想刺激国内经济，它很可能会降低政策利率。这与世界各国央行开始降低政策利率以刺激经济的方向一致。
因此，即使美元贬值，泰铢也会持续走强。但也影响到世界其他货币，如美元兑加元、瑞士法郎贬值，但兑瑞典语、澳大利亚、欧洲克朗、人民币仍在升值。
但也有人会说，如果泰铢长期加速升值，会不会有什么问题？泰国经济会是什么样？国内有多大的影响。其中主要分解为一下几大类型：
- 进口贸易价格：众所周知的外汇汇率直接影响进口产品的价格，进口国的货币“升值”，进口产品的价格将下降；影响通货膨胀：处于"弱”货币国家并从许多国家进口。可能导致通胀上升，提高政策利率。重要的是，货币加速升值趋势，可能导致金融稳定问题；
- 影响存款和贷款利率；
- 影响市场的投资：泰铢加速升值并可能继续走强时，可能会影响市场销售和利润，因为当兑换泰铢时，会收到较少的收益，如年初，1美元原本可以兑换成35泰铢，结果仅仅兑换成33泰铢；
- 影响企业进出口贸易。
汇率印钞机，购买的房产是否跑赢
泰铢则实时与美金挂钩在一起，升值部分来自于本国政治的改善，比如EEC东部走廊的扩张，外国资金将流入该国，或者说海外投资者可能在泰国投资楼市以获得高的回报。如果今年美联储的降息政策或将导致货币市场全球资本市场流入。Kasikorn Bank最新的数据报告显示，如果按照市场下半年走势，今年泰铢不会贬值至32.00泰铢/美元，将维持稳定31.2-31.9区间。
人民币兑泰铢走势中，在过去的六个月最低以4.45开仓。收盘以4.56-4.58左右框架移动。但今日人民币兑泰铢以突破历史6年来的新低4.38开仓。达到历史最低点。投资的房产是否已经升值了？
很多在泰国买房的海外客户应该了解，在泰国买房汇率这块是，泰铢贬值的时候买进来才会少，因为如果泰铢升值，那么自己人民币就亏了。则然，这是一方面，中国人在泰国买房实际购汇的是对应了美金，在如今泰铢稳定兑美元的情况下可以继续在泰国囤房。
如果一套100万人民币（500万泰铢）左右的项目，首付20%（100万泰铢），2016年美金兑泰铢汇率走势平均稳定32,2，人民币兑美金购汇的牌价平均如果为6.8，首付需要购汇31,056美元，付款首付至泰国账户结算211,180人民币。也就是说，实际的泰国买房走的汇率是美元。但是如果倒卖自己的房产反之则是直接对口人民币，如今泰铢升值的的情况加速4.38算，那么光从汇率差两年半时间已经赚取15万人民币的汇率费用，再加上房价的涨幅，两年的时间一套能赚取房价接近20%左右的资产。
