物流地产属于产业地产范畴，其包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。是由美国普洛斯公司率先提出并实践的，开始于上世纪80年代，至今为止已有30多年的历史。2001年中国加入WTO后，大量外资企业进入中国。
现代物流地产的定义框架
提出“物流地产”概念的普洛斯于2003年进入中国开始“圈地运动”。普洛斯是中国最早的物流地产商之一，先发优势明显，2017年完成私有化，主要股东为万科、厚朴、高瓴、中银和公司CEO。
万纬是万科2015年推出的独立物流品牌。宇培是远洋集团和安邦保险共同投资建设的物流仓储开发平台，成立于2000年。嘉民是全球综合地产集团，2001年开始进入中国市场。易商是亚太区领先物流地产平台，在中日韩、澳大利亚、新加坡和印度都有大量的物流地产。
通常来看，物流地产或由地产商、物流商和电商三者之一主导，或由其中多个主体联合经营，多种运营方式各有优劣。在中国市场，平安、万科等企业纷纷高调进军物流地产，目前已经拥有了一定的土地储备。
物流地产开发商主要开发经营物流地产，与传统地产开发销售不同，大部分物流地产在开发后不会进行销售，会持续运营几十年，因此后续的运营管理能力将比开发能力更为重要，决定物流开发商规模以及收益。
而物流地产经营与写字楼、商铺等经营也不尽相同，物流地产的内生扩张欲望显著强于写字楼和商铺，因为物流地产的连续性以及对大客户的黏性更强。
相比于第三方物流、电商而言，物流地产开发商更为专注、服务性更强，第三方物流以及电商自建仓均用于辅助物流运输以及电商零售等主营业。
目前仓储物流主要持有者有包括地产物流企业、房地产企业、电商企业、快递企业与金融企业，其中地产物流企业是仓储物流行业的最大参与主体。物流地产企业投入资本拿地开发，建成物流园区、配送中心、分拨中心等不动产，通过出租出售、管理等方式获利。物流地产的开发运作模式大致为拿地→规划开发→招租，得到租金和管理费。
从供给格局上看，目前我国物流仓储设施的供应主体以外资为主，根据数据显示，2019物流地产行业前五为普洛斯、万纬、宇培、嘉民、易商，市占率分别为30.7%、7.3%、5.6%、5.3%和5.2%。
国内物流地产运营商客户对比：
图表来源：广发证券
随着我国电商零售、高端制造业和第三方物流的快速发展，推动高端物流仓储需求快速提升。目前我国人均物流地产面积仅0.7平米，横向对比日本、美国、澳大利亚的4.0、3.8、1.6平米，仍有非常大的增长空间。
我国物流设施近年来虽已取得长足发展，但和发达国家相比，整体规模相较我国庞大经济体量和人口规模而言仍然很小，截至2019年我国人均物流地产面积仅0.7平米，横向对比日本（4.0平米）、美国（3.8平米）、新加坡（1.9平米）、澳大利亚（1.6平米），人均设施面积与欧美、日本等发达市场相比差距仍较大。
从结构来看，截至2019年我国拥有现代高标物流面积6,685万方，占比总物流地产面积仅7%，相比澳大利亚、印度、韩国的75%、38%、28%，也具有相当大的提升空间。
同时，基于我国现代化物流供需关系紧张，近年来政府对行业发展的倾斜力度较大，从税收端、成本端、规范标准、战略规划等多方面推出了一系列支持政策。
现代物流仓储面积的供需关系趋紧，推动物流仓储租金持续上行。据中国仓储与配送协会月频数据，一线城市由于需求旺盛、供应稀缺，其租金多年来持续处于上涨通道，即使在新冠疫情最为紧张的2月，其租金也保持平稳。二线和其他城市，物流仓储租金也多年处于上升势态，虽然今年2-3月受疫情短暂影响租金略有回落，但伴随疫情受控，租金重回稳定增长势态。拉长时间维度来看，物流地产行业仍处于量价齐升势态。
未来随着内资开发商实力增强，对物流地产项目开发运营经验逐渐积累，凭借自身的本土化优势，预计未来内资物流地产商的份额有望提升。
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