五六阿哥
沒等到報復性消費，怕等來報復性漲價——這是懸在購房者心頭的一把利刃，漲怕了。
近日，樓市畫風突變，前兩月大量房企零收入、降價優惠，一夜之間，多地現“日光神盤”、“捷報頻傳”。每一個風水草動，都牽動人心，當下，風從何處來？
是“央行放水”的金融政策，還是釋放復甦信號的行情走勢？都未必。退一萬步講，只要“四限”政策不退市，只要“房住不炒”壓在房地產這艘船的船底，無論外面風起雲湧，這艘船也別想掀起什麼浪來。
首先，看清現實：樓市是大病初癒，小陽春還遠遠沒到
今年前2個月，全國新房銷售規模創史上最低。武漢、寧波、重慶，2月新房零成交。在克而瑞監測的27個重點城市中，2月新建商品住宅僅成交240萬平方米，環比降幅高達83%，同比下降77%，創有史以來最大跌幅。
房價上，根據全國70城房價數據顯示，2月，房價下跌的城市數量為25個，上漲的數量為21個。
但進入3月，樓市開始出現回暖的信號。克而瑞數據顯示，在北、上、廣、深四大一線城市中，深圳市場復甦相對較快，一季度成交同比微跌1%，已接近去年同期水平，甚至出現開售當天即售罄的“日光盤”。
深圳樓市一向有全國樓市風向標之稱，這意味著樓市小陽春來了嗎？
這個判斷還下得過早。一季度，除恆大“以價換量”，銷售額不降反升外，前十房企的銷售業績均不及去年。據克而瑞研究中心數據顯示，從累計業績來看，2020年一季度TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降近20.8%。
因此，縱觀全年，除了一線和熱門城市，2020年的樓市小陽春，都是假象。受疫情影響，如果沒有較強的政策支撐，2020年商品房銷售總量回落是大概率事件。
其次，央行放水，房價能穩住嗎
房貸政策鬆動，根源在於貨幣環境的寬鬆——央行“放水”。央行出臺了一系列降準降息等組合拳，近三週兩次降準，累計向市場投放近萬億元。本意是扶持實體經濟，但不能不小心防範，大量資金可能被改變用途，流向房地產市場。
在國內外流動性集體“大放水”之下，多位業內人士均對房地產走勢充滿信心。房價還能穩得住嗎？舉個例子看，日本從2001年開始放水，印鈔數量全球第一。結果，房價沒漲，物價也沒漲。
在國內，面對房價這個“天花板”，再往上，房企有心無力，購房者無心更無力。一方面，房價不是開發商和中介能炒得起來的，現階段各項目為加快回款，推出優惠折扣，以價換量。另一方面，疫情期間，居民收入受到影響，市場不穩定因素累加，購房者會更加謹慎出手。更重要的是，如果房企這隻“定價”的手拿不穩，引得決策層面的關注和調控的加碼，分分鐘“引火上身”。
所以，不管是央行的“大水漫灌”，還是“精準滴灌”，無論是人們變有錢，還是更窮了，只要“四限”的政策不退市，“放水”也不會推高房價。
第三，政策微調，不代表“房住不炒”要鬆動
疫情暴發後，給在境外融資的房企帶來了重創。2020年，是房企償債的一個高峰，有統計數據顯示，今年到期債務高達1.4萬億元。現金為王的房企，面臨著生死時刻，他們都在等著最後一根救命稻草——政府救市。但政策調控也是懸念重重。
2月份，超60個城市的樓市政策微調，內容涵蓋了放寬預售條件、減少企業資金壓力、延緩公積金月供以及下調公積金首付比例等。為了更好地拉動經濟，有人呼籲要放開“四限”。
於是，多地頻繁瘋狂地試探政策“底線”，出現了樓市鬆綁“一日遊”。朝令夕改，已經給出了答案。
在河南駐馬店、廣州、陝西寶雞、濟南、浙江嘉興海寧縣等地挑戰“房住不炒”接連失敗後，4月9日，一則“天津二套首付比例從6成降到4成”的傳言，相關銀行迅速闢謠。此外，“天津清理整頓集體戶口”的房產中介營銷噱頭，也在當天得到天津公安機關的公開闢謠。
政策全面鬆動的幻想，註定是一場空。
據克而瑞研究中心分析，就總體而言，特別是今年上半年，政策肯定會支持房地產，出臺“定向寬鬆”的措施，但是不會突破“四限”。預計2020年調控政策全面放鬆基本無望，“四限”調控註定將延續更長的時間週期，但局部放鬆依舊可期，不排除各地政府視情況“因城施策，一城一策”。
同樣，馬光遠也於4月9日的直播中明確表示，政策鬆動不代表“房住不炒”要改變！“房住不炒”會成為長期政策，但調控政策放鬆概率大。疫情加劇一線城市房產的吸引力，北上廣深一線及部分熱點城市房價將會在2020年上半年反彈，而二三線城市是安全區域，同時也會出現分化；五六線是危險區域，投資不能碰。同時，馬光遠也看好武漢，他指出，有些好城市、好房子，要選擇好時機，不要著急，不要被市場上的雜音所誤導。
“總會有人講，中國下一個破滅的泡沫是房地產，我覺得不會。但投資房地產的黃金時代已經一去不復返，未來，房地產投資會迴歸到一個專業的小型市場，越來越講究智商。”，馬光遠指出，未來，只有20%的開發商會活下來，只有20%的城市住房具有投資價值。
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櫻桃番茄GO
隨著疫情得到慢慢的控制，泰安地區在建房產項目，都基本上按照政府要求開工。這似乎讓泰安各大開發商看到了“曙光”。不過解凍後的泰安樓市會走向何方，做為泰安人民最關心的話題，房價是漲還是降呢？
泰安市區土地市場供應平穩
泰安市區成交地塊比較少，各大開發商比較謹慎。溢價率 ：泰安新博置業拿地為6.01%;疫情之後隨後兩塊地溢價率為0.00%；最近一次成交新城置業溢價率為3.27%。由於年前各大開發商儲備了大量土地，整體上今年土地市場比較平穩。
防疫費用：開發商買單、建安成本增加
疫情屬於不可抗力，依據工程施工合同開發商需要支付施工單位的防疫經費 ，防疫經費增加無形之中還影響到建安工程成本增加。
疫情降低稅率措施，減少企業管理費用
金融支持方面：加大信貸支持力度；減低企業融資成本；降低企業擔保費。
降低稅收方面：減免相關稅費、緩交稅款、緩交社保費。這些措施可以降低企業運營成本，從而減少企業管理費。
剛需群體不足，不能為房價提供持續購買力
泰安市區內本科院校加上高職院校，每年的畢業生很多。但是泰安為旅遊城市，產業分佈不均勻，區內沒有大型企業可以留住人才，導致大部分人才流向外地。
改善群體需求足，但是資金有限
由於二胎政策的實施，催生出來改善性需求。二胎家庭需要海清一樣要從《蝸居》小房換成《安家》大房子，但是二手房市場整體疲軟，不能為剛需改善群體提供變現資金。
隸屬於濟南都市圈 ，優質資源流向濟南
濟南降低落戶：濟南出臺大專畢業生直接落戶的政策以及就業企業比較多，吸進大部分畢業生去濟南。
做強濟南策略：政府為做強濟南發展出臺一些措施，可能部分泰安企業為享受措施把公司搬到濟南。
疫情影響：對於大部分投資客來說，經過這次疫情，區域中心房產保值率比較高。對於山東來說，濟南和青島房產保值率高。可能會導致他們拋賣泰安的房產從而去濟南購買，大量二手房市場衝擊新房市場。
疫情之後，泰安土地市場價格穩定。防疫費用由開發商買單，增加了開發成本；另外政府出臺了大量疫情利企措施，一定程度降低了企業運營成本。泰安市區沒有大量企業安置畢業生，造成大量剛需群體流失，另外大量拋賣二手房進一步增加了改善群體購房的難度。加上省政府為做強濟南，出臺了大量對濟南有利的措施。開發商為儘快完成銷售，可能出臺大量優惠政策。整體上2020年，泰安房價會趨於穩定。
開軒觀樓市
泰安房子價格可以用有價無市來表述。從房屋中介報價來看，泰安房價持續走高。從每月網籤價格來看走勢下降。疫情開始後房價一直都不看好。主要原因是經濟受疫情因素太厲害。況且世界經濟受衝擊更大。到目前為止疫情還沒到拐點。美國的疫情更是糟，美國經濟可以說全面停擺。有人預計今年世界經濟肯定是負增長。中國的經濟也會受世界經濟不景氣的影響，經濟速度放緩！在這個大背景前提下，恐怕全國房價都不樂觀。難道泰安獨身其外。當然剛需購房還是有的，因為房子是用來住的，要是炒房那得好好掂量掂量。
