2019年，在中年房企的牌局上，龍湖跌出前十（《龍湖：從“失速”到迴歸》），華潤勉強穩住第十位（《華潤“保十”》），而雍容如世茂卻意外發力，重回前十，躍居第九位。
“十”是個吉祥的數字，尤其是對熱衷建地標的世茂而言。Top10的排名雖說不是目的，卻也是接受行業審視的信號。
同是中年人，龍湖說，該歲月靜好、心寬體胖，2020年放緩增速。華潤擦擦汗，保守估計，穩住前十就夠。看你世茂卻頻頻開動小馬達，迎接第二春，還能不能坐下來好好打牌了？
如果是創始人許榮茂，也許會低頭想想，不過如今由少帥許世壇主政，則會果斷回答：不能。
01
業績大爆發，目標3000億
2019年1月，許世壇正式上任集團總裁，接過父親“權杖”。
2020年3月30日世茂發布業績公告，算是許世壇接棒後的首份財報。
先來看成績單：
世茂2019年合約銷售額2600.7億元，同比增長48%，完成全年銷售目標的124%；
累計銷售面積達1465.6萬平米，平均銷售價格為每平米17744元；
完成營業額1115.17億元，同比上升30.4%；
年內核心業務淨利潤約153.25億元，同比上升30.6%；
持有現金同比增長20.3%至596.2億元。
對比諸多完不成年度目標，或只能壓線完成業績的房企，這樣的增長速度可謂驚人。
當然，世茂的爆發力，主要得益於過去一年激進的併購動作。
年初，世茂從接連收購泰禾多個項目開始，拉開了併購序幕；半年內，接盤明發、萬通、粵泰的18個項目，涉及資金達191.54億元；到12月底，世茂與東方資產、信達等吞下福晟旗下地產平臺，涉及規模或達千億，成為年內地產圈最大收購案。
據已披露的信息統計，2019年，世茂總計進行了不下20次的併購，平均15天一起的速度，連“併購王”融創都望塵莫及。
許世壇還公開透露，併購遠不止這些，實際上還有很多沒有達到信披標準公告的項目。
數據顯示，2019年內世茂新獲取土地115塊，增加土地儲備3092萬平方米，總價約1557億元。新增土地儲備可售貨值約5000億元，其中收併購項目佔比達到65%。
截至2019年，世茂土儲總貨值逾1.3萬億元。72%的貨值位於一二線城市，在大灣區和長三角兩大核心區域的貨值佔比近60%，其中大灣區貨值佔比最多。
饕餮如世茂，不禁讓人想起宮崎駿名作《千與千尋》裡的一句臺詞：“不要吃太胖，會被殺掉的哦。”
業績會上，許世壇將世茂的目標定為3000億，而世茂目前的可售資源超過5000億元，只需完成60%便可完成目標。可見，許世壇對未來預期也略有保留，並解釋為“受疫情影響不希望把指標定得特別高。”
02
大魚吃大魚，魚刺怎麼剔除？
在2019年的世茂福晟併購案中，許世壇對外界稱，以前中國的地產可能是“大魚吃小魚”，下一步實際上是“大魚吃大魚”，甚至是整合的時代。
被吃掉的大魚必然不會是完美的一條魚，如何規避風險，剔除魚刺，這或許才是許世壇要過的第一關。
譬如，在年報發佈前的3月初，世茂將福晟總部共計13個職能部門重新大換血，新平臺世茂福晟全方位接管原福晟集團所有地產項目，平臺由世茂海峽主導。
欲戴王冠，必受其重。
如果說人事變動是併購後的序曲，那麼與之相關的資金承壓、債務糾紛等問題也將紛至沓來。
許世壇表示，“收購併不是要花很多錢，或者高負債。”收併購的邏輯在於合作共贏，只收購標的項目51%股份，對於世茂而言不需要付出全款，就可實現操盤；被收購方解決資金危機的同時還可以保留少數股份。這也是世茂今後土儲發展方向。
然而，數據卻顯示，2019年，世茂的借貸總額由2018年的1091.32億元增加到1265.55億元，增幅達16%，其中短期借貸約佔29.1%，長期借貸約佔70.9%。
世茂的淨負債率曾連續8年維持在60%以下，不過從近年不斷攀升的數字來看，已經逼近60%。2016年期末、2017年期末、2018年期末淨負債率分別為53.4%、58.9%、59.4%和59.6%，而到2019年末，這一數字為59.7%。
誠然，這個數字在激進的閩系房企中並不算高，但高企的負債也顯示了並不像許世壇所說的“收併購不花錢”。
據不完全統計，僅去年一年，世茂發行的債券、票據等融資金額已超過220億元。其中，世茂房地產海外債發債總額佔總發債量的62.31%。截至今年3月10日，世茂2020年發債、股票增發等融資也已經達到71億元。
而截至2020年3月10日存量債中，世茂2020年尚有109億元債務未償還。
另一方面，仍以福晟為例，這條大魚之所以被“吃”，很大程度上歸結於自身的問題。
根據法院公示信息，2019年下半年以來，福晟集團主要的地產平臺福建福晟集團有限公司多次涉民間借貸糾紛；福晟集團旗下多家子公司也遭股權凍結或強制執行。
世茂不可避免的，需要悉數收下這份禮包之外的附贈品。
此外，在福晟資產包裡，約有三四千億的舊改資產。對並不擅長的舊改領域，能“上天入地”的世茂是否依然能順利“通吃”？業內人士評論稱，“舊改”意味著目前只有簽約權，未來是否開發存在不確定性。
許世壇也坦言舊改是世茂的短板所在，不過，吃到嘴裡都是香的，“雖是短板，但依然有信心做好舊改”。
大魚也搶灘舊改，是香餑餑還是燙手山芋，恐怕只有時間才能回答。
03
少帥主政，前路漫漫
生於1977年的許世壇，主政世茂也並不輕鬆。
據媒體報道，1997年許世壇大學畢業之後，並沒有加入父親公司，而是選擇去了一家香港房地產公司做初級職員，彼時，世茂房地產已經是北京和上海最大的房地產公司之一，但是，內地房地產市場不如香港發達，許世壇其實是去吸收先進的地產知識。
1998年，許世壇開始加入世茂集團工作，任集團執行董事，主管銷售、企劃、建築設計及室內設計，負責集團項目的市場定位及市場拓展。
2001年，年僅24歲的許世壇便嶄露頭角。他率先倡導了“世茂濱江花園全球範圍內限額髮售、國內房產界空前規模的境外銷售體系”，使得世茂濱江花園一炮走紅。
在許世壇的帶領下，世茂集團在2001年至2004年連續4年榮獲上海房地產銷售排名第一。
年輕有為，但也會有失誤。因對三、四線城市的判斷偏差，2010年以後，世茂房地產陷入銷售瓶頸。到2013年，許世壇帶領世茂確立了“高週轉、快去化”的開發模式，並將此前12～15個月的開發週期縮減至9～12個月。效果立竿見影，當年便以670億的銷售額，躋身行業TOP10，位居房企排名第9位。
2019年1月，許世壇正式任命為世茂集團董事局副主席、總裁。
雖然剛剛接任總裁一年有餘，年富力強的許世壇也用業績證明了自己。
數據顯示，2018年世茂房地產的銷售目標為1400億元，到2019年銷售目標飆至2100億元，增幅50%。
不過，中年世茂的業績暴漲，也沒能避免從“豪宅教父”淪為“高週轉”贗品的俗套。
去年一整年，世茂多次陷於“業主維權”的泥潭。據證券市場紅週刊消息，世茂在安徽合肥、福建廈門等地的項目均因虛假宣傳、捆綁銷售、工程質量等問題，面臨延遲交房賠償及多數業主要求退房的情況。
在業績會同日，“世茂房地產”更名為“世茂集團”，正式宣佈世茂“去地產化”，將企業定位角色轉向至“城市賦能”。
更名後的世茂是否會迎來星辰大海，許世壇仍征途漫漫。
閱讀更多 喜樓君財經 的文章
