公平住屋Equity Residential，简称EQR，是美国的一家不动产投资信托公司。成立于1969年，总部位于芝加哥，专注于各类
住户型物业（公寓）的收购、开发和管理业务。在1993年正式上市，成为美国第一家上市的公寓型REITs，是标普500的成分股之一。EQR和另一家公寓类REITs艾芙隆海湾社区（Avalonbay Communities，简称"AVB"）是全美前二大的公寓类REITs巨头，二者的竞争非常激烈，第一的位置经常在二者之间轮换。
例如2019年二季度的财报显示，EQR市值达到289.82亿元美金，略高于AVB。而到了7月底，AVB又超过了EQR（AVB市值294.5亿美金，EQR市值293.1亿美金）。可见二者竞争的激烈。
当下，受全球疫情的影响，二者的股价和市值都有所下降。而EQR的市值仍高于AVB。
AVB财务数据：
EQR财务数据：
EQR和AVB不仅是全美数一数二的公寓类REITs，更是全球的领先企业。当下很多中国长租公寓类REITs，以及很多想涉足租赁市场的房地产企业，都在研究这两家企业，希望从中学到宝贵经验。
有些房企，甚至直接喊出要做"中国版EQR"口号，可见其对EQR的推崇，更可见EQR在公寓类REITs行业中，却有其独到之处。
最简单的一条：EQR成立已经50多年，上市也快30年了，而我国的很多公寓类REITs，可能成立3年都不到。对于一个初创企业来说，学习它人经验，并实现最终的赶上、超越，是企业经营的基本套路。
而从更高维度看，我国当下正是房地产政策进行大转型的时情，【房住不炒】的定位已经多次强调，【长效机制】也在稳步推进。结合领导们在各个场合的重要发言，以及这两年长效机制的逐步落地，笔者有理由相信，中国的房地产确实已经进入新时代了。
所谓新时代，其实就是后住宅市场时代，以后住房市场的增长，将日趋理性，商业地产将更受重视；而在住房市场里，多主体供给，是解决老百姓住房问题的主要方法，而在多主体供给中，大力发展租赁市场，以租赁来分担自购房的压力，将是大势所趋。
正因如此，租赁市场，将是我国房地产市场未来较长时间内的一个主流和热点，所以研究外国的租赁市场发展情况，对我们是非常有价值的。
在美国，租赁市场主要由三大主体掌控。分别是：房地产开发商、公寓类REITs、公寓运营商。其中公寓运营商大多不持有物业，只是帮助其它物业持有人进行运营，赚取运营费；而房地产开发商和公寓类REITs，都是重资产运营，自己持有物业，并进行运营。
由此可见，公寓类REITs在整个公寓类企业，在整个租赁市场中的重要性。而作为公寓类REITs巨头的EQR，它的经验和成功之道，就非常值得我们研究和学习了。接下来，笔者就从战略和运营两个角度，对EQR进行分析解读。
一 从粗放经营到聚焦核心的战略发展过程
EQR当下的战略定位非常科学，但是它的战略规划也不是一步做出的，而是随着时代和环境的变化，逐步调整而成。它的战略定位，大致可以分成三个阶段。
1·粗放扩张阶段
1993年上市后，EQR经过了一段非常粗放和激进的扩展历程。这个历程大致持续到2000年，后来因为只见规模不见利润，公司的运营和管理质量跟不上发展，所以痛定思痛，选择改变战略，从追求规模到追求品质。
那个阶段，EQR主要是通过资本运作的方式，左手借助各种渠道进行大笔融资，右手买买买，疯狂购进各种物业。
疯狂的时候，每个月都有融资。随着融资的增加，花钱流水一般，旗下的物业越买越多。巅峰时期，持有物业1104处，持有房间22.7万间。基本上是当时全美公寓类REITs里，持有物业最多的公司。
然而，公司的营业利润却并没有因为规模的扩张而增加，反而是净利润越来越差。EQR认识到：规模也好、市场占有率也好，如果最终不能变成实实在在的、稳健的营收利润，那就都是沙中堡垒，总有玩蹦的一天。
于是，从2000年开始，EQR决定改变战略。
2·优化结构 优化利润
从2000年开始，EQR改变战略方向，停止粗放扩张，开始进行优化。一方面优化物业结构，继续买进优质的物业，同时大量抛出劣质的、低收益的物业；另一方面，在优化物业结构的基础上，优化利润，提高运营管理能力。
在这个过程中，公寓运营的哲学慢慢显现出来：
并不是所有的房子都是一样的，公寓市场上真正受欢迎的房子，必然集中在少部分优质地区、少部分优质物业。
从这个时期开始，EQR的物业类型，就渐渐向少部分核心区域和优质房产进行聚焦。随着结构的不断优化，物业持有数量逐步降低。到2015年的时候，公司所持物业数量已经从巅峰时期的1100多，缩减到400左右。
3·完全聚焦 深化运营
近几年来，EQR在物业持有上，变得越来越聚焦，对区域的选择，越来越苛刻。EQR按照自己的一套分析方式，把美国的各大城市，分成核心区域和非核心区域。到了2016年，EQR已经完全的剥离了非核心区域的房产。
目前，EQR的布局集中在纽约、波士顿、华盛顿特区、西雅图、旧金山、南加州和丹佛等科技发达、经济繁荣、人口流入大的城市。对于是否进入一个新的城市，EQR变得越来越谨慎，有时候会在一个城市判定非核心后，退出这个城市，而在几年后，又经过分析，发现该城市的状况得到改善，又再次进入。
截止2019年，EQR持有物业数量309个，房价数量79624套。
伴随着物业布局的深度聚焦和精挑细选，EQR在运营上的能力，也在不断提高。
到了现在，EQR已经从之前的重扩张弱内功，变成了谨慎扩张、死磕内功。正是因为这个战略的不断转变可科学化，EQR的营收情况才娱乐越好，后来更是直接稳坐前两名交椅，和VAB轮做第一。
那么，现在EQR的战略都包括哪些部分呢？又是如何体现其科学和专业性的呢？
二 EQR当下的战略分析
1·客户定位
EQR在客群定位上，非常聚焦和清晰。它主要面向的美国的中高收入群体，致力于为中高端客户提供最好的房屋租赁服务。
而在年龄上，EQR更侧重中青年，而非中老年。因为那些高学历、高收入的年轻人，一方面有较高的支付能力，另一方面买房的需求还没那么大，而且他们的观念也更新，对居住的质量要求比较高。
相对于早早的背负上很高的房贷压力去买房，而且因为房价过高，还未必能买到很满意的好房子，还不如用租的方式，可以选择自己心仪的好房子。而且如果住一段时间不喜欢了，或者换工作了，换起来也方便。
可以说，这类群体是美国房屋租赁市场的主要用户，它们的需求量和购买力都很强。EQR定位这个客群，可以说是非常明智的。
而正因为定位于这个客群，才有了其对物业的布局和定位。
2·产品定位
正是因为首先有了客群/市场的定位，才有了物业的地区布局。EQR所选的客群，是租房需求最大，支付能力最强的群体，而这里群体在经济发达、人口流入大的核心城市，分布最为密集。
所以EQR在城市布局上，聚焦核心城市。这样做的好处，就是利益最大化。因为在核心城市，租房需求最多，房屋出租率最高、租金最可观。
同样，为了满足这类用户的需求，EQR选择的物业类型，也已中高端为主。例如位于市中心的、中高层的高端公寓，以及交通便捷、居住舒适的花园洋房。
核心城市的核心地段，核心地段的中高端房产。这就是EQR在房产布局上的聚焦战略。
2·盈利方式
从混乱的扩张走向战略聚焦、深度运营后，EQR的盈利模式也越来越简单，简单通常就意味着强大。EQR99%的收入都来自租金收入，另外极少的部分来自公寓出租。而公寓出租的目的，仅仅是为了更好的调整物业配置。
所以说，EQR是个非常"务正业"的企业！
三 EQR战略点评
通过分析EQR的战略，我们可以发现，它的战略是非常的清晰而简单的。作为一家公寓类公司，以公寓出租为主要收入来源，而非资本运作，这个逻辑是非常简单的。但是越是简单的东西，越是强大，也越是不容易做到。
就像很多企业，明明是一家咖啡公司，却不能通过卖咖啡赚钱，反倒通过不断融资的方式，以投资人的钱来支付公司的运营和扩张；一个化妆品公司，不能通过卖化妆品的方式来赚钱，却通过不断发展下线的方式来攫取利润。
其实回归商业的本质，回归简单的商业逻辑，为用户提供优质的产品和服务，并通过产品及口碑，来获得营业收入。这个逻辑是非常简单的。
而后，在简单的逻辑下，有所取舍，学会聚焦。聚焦需要勇气，因为聚焦意味着放弃，放弃那些非核心的用户、放弃那些非核心的资产，这在一开始要损失很多账面上的钱，但是只要眼观够远够准、勇气够大，就能够做出正确的选择。
这些战略上的选择其实逻辑并不复杂：回归业务本质、客群和市场聚焦、物业聚焦、深化运营。但是很多企业却因为各种诱惑而做不到，EQR做到了，所以成为美国最大的公寓类REITs之一。
下一篇，我们从具体的运营角度，分析下EQR的经验。
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