EQR-美国出租公寓龙头是怎样炼成的?(上)


公平住屋Equity Residential,简称EQR,是美国的一家不动产投资信托公司。成立于1969年,总部位于芝加哥,专注于各类

住户型物业(公寓)的收购、开发和管理业务。在1993年正式上市,成为美国第一家上市的公寓型REITs,是标普500的成分股之一。


EQR和另一家公寓类REITs艾芙隆海湾社区(Avalonbay Communities,简称"AVB")是全美前二大的公寓类REITs巨头,二者的竞争非常激烈,第一的位置经常在二者之间轮换。


例如2019年二季度的财报显示,EQR市值达到289.82亿元美金,略高于AVB。而到了7月底,AVB又超过了EQR(AVB市值294.5亿美金,EQR市值293.1亿美金)。可见二者竞争的激烈。


当下,受全球疫情的影响,二者的股价和市值都有所下降。而EQR的市值仍高于AVB。


AVB财务数据:

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EQR财务数据:

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EQR和AVB不仅是全美数一数二的公寓类REITs,更是全球的领先企业。当下很多中国长租公寓类REITs,以及很多想涉足租赁市场的房地产企业,都在研究这两家企业,希望从中学到宝贵经验。


有些房企,甚至直接喊出要做"中国版EQR"口号,可见其对EQR的推崇,更可见EQR在公寓类REITs行业中,却有其独到之处。


最简单的一条:EQR成立已经50多年,上市也快30年了,而我国的很多公寓类REITs,可能成立3年都不到。对于一个初创企业来说,学习它人经验,并实现最终的赶上、超越,是企业经营的基本套路。


而从更高维度看,我国当下正是房地产政策进行大转型的时情,【房住不炒】的定位已经多次强调,【长效机制】也在稳步推进。结合领导们在各个场合的重要发言,以及这两年长效机制的逐步落地,笔者有理由相信,中国的房地产确实已经进入新时代了。


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所谓新时代,其实就是后住宅市场时代,以后住房市场的增长,将日趋理性,商业地产将更受重视;而在住房市场里,多主体供给,是解决老百姓住房问题的主要方法,而在多主体供给中,大力发展租赁市场,以租赁来分担自购房的压力,将是大势所趋。


正因如此,租赁市场,将是我国房地产市场未来较长时间内的一个主流和热点,所以研究外国的租赁市场发展情况,对我们是非常有价值的。


在美国,租赁市场主要由三大主体掌控。分别是房地产开发商、公寓类REITs、公寓运营商。其中公寓运营商大多不持有物业,只是帮助其它物业持有人进行运营,赚取运营费;而房地产开发商和公寓类REITs,都是重资产运营,自己持有物业,并进行运营。


由此可见,公寓类REITs在整个公寓类企业,在整个租赁市场中的重要性。而作为公寓类REITs巨头的EQR,它的经验和成功之道,就非常值得我们研究和学习了。接下来,笔者就从战略和运营两个角度,对EQR进行分析解读。


从粗放经营到聚焦核心的战略发展过程


EQR当下的战略定位非常科学,但是它的战略规划也不是一步做出的,而是随着时代和环境的变化,逐步调整而成。它的战略定位,大致可以分成三个阶段。


1·粗放扩张阶段


1993年上市后,EQR经过了一段非常粗放和激进的扩展历程。这个历程大致持续到2000年,后来因为只见规模不见利润,公司的运营和管理质量跟不上发展,所以痛定思痛,选择改变战略,从追求规模到追求品质。


那个阶段,EQR主要是通过资本运作的方式,左手借助各种渠道进行大笔融资,右手买买买,疯狂购进各种物业。


疯狂的时候,每个月都有融资。随着融资的增加,花钱流水一般,旗下的物业越买越多。巅峰时期,持有物业1104处,持有房间22.7万间。基本上是当时全美公寓类REITs里,持有物业最多的公司。


然而,公司的营业利润却并没有因为规模的扩张而增加,反而是净利润越来越差。EQR认识到:规模也好、市场占有率也好,如果最终不能变成实实在在的、稳健的营收利润,那就都是沙中堡垒,总有玩蹦的一天。


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于是,从2000年开始,EQR决定改变战略。


2·优化结构 优化利润


从2000年开始,EQR改变战略方向,停止粗放扩张,开始进行优化。一方面优化物业结构,继续买进优质的物业,同时大量抛出劣质的、低收益的物业;另一方面,在优化物业结构的基础上,优化利润,提高运营管理能力。


在这个过程中,公寓运营的哲学慢慢显现出来:


并不是所有的房子都是一样的,公寓市场上真正受欢迎的房子,必然集中在少部分优质地区、少部分优质物业。


从这个时期开始,EQR的物业类型,就渐渐向少部分核心区域和优质房产进行聚焦。随着结构的不断优化,物业持有数量逐步降低。到2015年的时候,公司所持物业数量已经从巅峰时期的1100多,缩减到400左右。


3·完全聚焦 深化运营


近几年来,EQR在物业持有上,变得越来越聚焦,对区域的选择,越来越苛刻。EQR按照自己的一套分析方式,把美国的各大城市,分成核心区域和非核心区域。到了2016年,EQR已经完全的剥离了非核心区域的房产。


目前,EQR的布局集中在纽约、波士顿、华盛顿特区、西雅图、旧金山、南加州和丹佛等科技发达、经济繁荣、人口流入大的城市。对于是否进入一个新的城市,EQR变得越来越谨慎,有时候会在一个城市判定非核心后,退出这个城市,而在几年后,又经过分析,发现该城市的状况得到改善,又再次进入。


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截止2019年,EQR持有物业数量309个,房价数量79624套。


伴随着物业布局的深度聚焦和精挑细选,EQR在运营上的能力,也在不断提高。

到了现在,EQR已经从之前的重扩张弱内功,变成了谨慎扩张、死磕内功。


正是因为这个战略的不断转变可科学化,EQR的营收情况才娱乐越好,后来更是直接稳坐前两名交椅,和VAB轮做第一。


那么,现在EQR的战略都包括哪些部分呢?又是如何体现其科学和专业性的呢?


EQR当下的战略分析


1·客户定位


EQR在客群定位上,非常聚焦和清晰。它主要面向的美国的中高收入群体,致力于为中高端客户提供最好的房屋租赁服务。


而在年龄上,EQR更侧重中青年,而非中老年。因为那些高学历、高收入的年轻人,一方面有较高的支付能力,另一方面买房的需求还没那么大,而且他们的观念也更新,对居住的质量要求比较高。


相对于早早的背负上很高的房贷压力去买房,而且因为房价过高,还未必能买到很满意的好房子,还不如用租的方式,可以选择自己心仪的好房子。而且如果住一段时间不喜欢了,或者换工作了,换起来也方便。


可以说,这类群体是美国房屋租赁市场的主要用户,它们的需求量和购买力都很强。EQR定位这个客群,可以说是非常明智的。


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而正因为定位于这个客群,才有了其对物业的布局和定位。


2·产品定位


正是因为首先有了客群/市场的定位,才有了物业的地区布局。EQR所选的客群,是租房需求最大,支付能力最强的群体,而这里群体在经济发达、人口流入大的核心城市,分布最为密集。


所以EQR在城市布局上,聚焦核心城市。这样做的好处,就是利益最大化。因为在核心城市,租房需求最多,房屋出租率最高、租金最可观。


同样,为了满足这类用户的需求,EQR选择的物业类型,也已中高端为主。例如位于市中心的、中高层的高端公寓,以及交通便捷、居住舒适的花园洋房。


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核心城市的核心地段,核心地段的中高端房产。这就是EQR在房产布局上的聚焦战略。


2·盈利方式


从混乱的扩张走向战略聚焦、深度运营后,EQR的盈利模式也越来越简单,简单通常就意味着强大。EQR99%的收入都来自租金收入,另外极少的部分来自公寓出租。而公寓出租的目的,仅仅是为了更好的调整物业配置。


所以说,EQR是个非常"务正业"的企业!


EQR战略点评


通过分析EQR的战略,我们可以发现,它的战略是非常的清晰而简单的。作为一家公寓类公司,以公寓出租为主要收入来源,而非资本运作,这个逻辑是非常简单的。但是越是简单的东西,越是强大,也越是不容易做到。


就像很多企业,明明是一家咖啡公司,却不能通过卖咖啡赚钱,反倒通过不断融资的方式,以投资人的钱来支付公司的运营和扩张;一个化妆品公司,不能通过卖化妆品的方式来赚钱,却通过不断发展下线的方式来攫取利润。


其实回归商业的本质,回归简单的商业逻辑,为用户提供优质的产品和服务,并通过产品及口碑,来获得营业收入。这个逻辑是非常简单的。


而后,在简单的逻辑下,有所取舍,学会聚焦。聚焦需要勇气,因为聚焦意味着放弃,放弃那些非核心的用户、放弃那些非核心的资产,这在一开始要损失很多账面上的钱,但是只要眼观够远够准、勇气够大,就能够做出正确的选择。


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这些战略上的选择其实逻辑并不复杂:回归业务本质、客群和市场聚焦、物业聚焦、深化运营。但是很多企业却因为各种诱惑而做不到,EQR做到了,所以成为美国最大的公寓类REITs之一。


下一篇,我们从具体的运营角度,分析下EQR的经验。


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