房屋买卖作为大宗交易，要求交易双方具备完全民事行为能力，如不具备，则必须由法定代理人代为签约。因为，由无/限制民事行为能力人单独签约，合同会陷入效力待定或无效状态。而一旦最终合同被确定为无效，如居间方对此存在疏忽，或明知此事仍促成交易，同样要对无过错方的损失承担责任。
- 案例一：2016年8月，被告业主老杨，委托儿子小杨作为代理人，通过居间方，与原告杜女士签订房屋买卖合同，约定成交价280万。
- 签约当天，杜女士向被告老杨支付定金10万，又向中介交付居间费56000元。
- 由于该房屋为公房，签约后，被告老杨办理了所有权购买手续，购置费44575元由原告杜女士支付。
- 2017年1月，按合同约定，原告杜女士与被告老杨及中介，前往房管部门办理网签，工作人员对老杨的行为能力提出异议，未予办理。
- 被告老杨随即与其子前往公证处，欲办理售房委托公证，同样因行为能力问题被拒。原告杜女士提出做民事行为能力鉴定，但老杨未配合，房屋交易未继续。经原告催告后，被告老杨仍不配合继续。
- 故，原告杜女士将被告老杨及中介公司一同诉至法院，并申请以其限定被告老杨履行合同的最后期限为节点，对涉诉房屋的市场价值进行评估。经评估，该节点涉诉房屋价值为3687626元，与双方成交价存在八十余万差价。评估费由原告杜女士垫付。诉讼期间，小杨另行向法院申请，认定被告老杨为无民事行为能力人并指定监护人。后法院作出判决，宣告老杨为无民事行为能力人，并指定其子小杨作为监护人。
- 原告杜女士诉称被告老杨无民事行为能力，却不配合鉴定，导致交易无法继续，应承担违约责任。同时，被告中介作为专业的居间服务机构，有义务释明并把控整个交易流程，及对交易方的行为能力进行确认。
- 签约前，该中介工作人员曾亲自到被告老杨家中。在明知老杨已失语，无法正常沟通、表达、书写的情况下，中介仍让其出具授权委托书，委托代理人签署买卖合同，导致合同不符合房管部门要求，无法完成网签。其行为造成原告经济损失，理应承担责任。
- 故，原告诉请：
- 1.解除原告与二被告签订的《房产交易合同》；
- 2.判令被告老杨返还定金10万元、购置产权费44575元；
- 3.判令被告中介返还居间费56000元；
- 4.判令二被告赔偿房屋差价887626元；
- 5.判令二被告承担本案诉讼费用、鉴定费用等。
- 被告老杨辩称在交易中，其两次亲自到房管局办理过户手续，也曾同中介和原告一起办理公证，只是均因行为能力被拒。故可证明，其一直积极配合中介及原告进行交易，是因精神状况不符合网签要求，才导致合同无法继续。因此，对原告的损失，其不存在责任。其同意解除合同，并返还已收取定金及原告支付的产权购置费，但拒绝承担其他责任。
- 被告中介辩称被告老杨在2018年8月被鉴定为无民事行为能力人，距签约已有两年。因此，不能据此认定老杨签约时无民事行为能力。所以三方签订的合同有效，中介方不存在过错。另，交易是因被告老杨不配合鉴定，导致无法继续。故，其同意原告解除合同的诉讼请求，但违约责任在被告老杨，与中介无关。
- 最终法院判决
- 一、解除原告与二被告签订的房屋买卖合同及相关协议；二、被告老杨返还定金100000元、购置产权费44575元；三、被告中介返还居间服务费56000元，并赔偿房屋差价887626元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费14612元，评估费11700元，由二被告承担。
- 小提示： 交易方行为能力，对合同效力起着 至关重要的作用。 因此，即使交易双方均为成年人， 签约前，经纪人也一定要充分沟观察他们的言行举止是否存在 异常，能否正常表达交流。 如发现异常，则须进一步与其亲属 确认，并建议亲属向法院申请，宣 告其为无或者限制民事行为能力 人。
- 民法总则第二十八条规定： “无民事行为能力或者限制民事行 为能力的成年人，由下列有监护能 力的人按顺序担任监护人： （一）配偶； （二）父母、子女； （三）其他近亲属； （四）其他愿意担任监护人的个人 或者组织，但是须经被监护人住所 地的居民委员会、村民委员会或者 民政部门同意。”
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