成都樓市：天府之國風景優美，但是房價不漲的地段，投資者繞行！

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提問：房神請教下都江堰恆大旅遊城值得買嗎，孩子高二，現在全家綿陽工作！

回答：你好，帶"旅遊"字樣的都回避 在距離主城三五十公里開外的湖邊或者山腳下，圈起一塊地建造一條和古文化概念沾邊的街區，再做一個溫泉或者遊樂場，一個特色的小鎮就誕生了。 很多人會被眼前的美景陶醉，夢想就要在這裡過上週末度假或者退休養老的生活，戰戰兢兢的走進了售樓部，一問價格首付才十幾二十萬，於是腦子一熱就交了定金，買這種房子不僅僅是偽需求，更是一種偽投資。

從需求上講，相比泡溫泉，老人更需要的是健全的醫療設施，相比遊樂場兒童更需要的是優質的教育場館，孟母三遷為的就是有一個好的教育環境。 從投資上講這種資產一是沒有升值潛力，二是沒有變現能力。 能推動房子升值的是學校地鐵，商業醫療，絕對不是什麼溫泉SPA，更不是什麼過山車和海盜船。

提問：你好房神，請問買房除了首付款還需要其他費用嗎？

回答：除了首付之外，貸款買房還需要準備一些錢的新房和二手房一般都需要交契稅，一般是按照房價的1%來徵收，但是是根據面積來看的，90平米以上按照1.5徵收，以下是按照1%來徵收。但是如果是二套房的話，那徵收標準又不一樣了；如果是二手房，一般是要交過戶費用的，如果你是賣二手房的話，不要忘記準備好這筆錢，別首付錢交完了就沒錢了，這筆錢也是不小的費用；公共維修費，它不包括在物業費裡面，公共維修及只用於住宅公共部位，公用設施保修期滿了之後的大修、更新、改造；還有個人所得稅，中介費，物業費等一系列費用。

提問：房神老師您好，我姓柴，準備近期入手羅湖老區一帶的房子，我是剛需，目前首付準備好了160萬左右。我們孩子目前剛上幼兒園，買房主要是考慮學位，兼顧自住。

目前暫時看好了兩個小區，分別是湖景大廈（帶深圳中學學位，8年後使用學位，目前5.5萬一平）和東門金座（帶深圳小學學位，兩年後使用學位，目前5萬一平）。兩個小區二選一。

請房神老師幫忙給點意見，擔心這兩個小區存在什麼區域瓶頸或者發展瓶頸。雖然我們是為了學位兼顧自住，買了也不打算再賣，但是擔心好幾年都不漲，損失了時間機會和資金成本。同時，再請教一下：由於我最快要2年後才使用學位，請您大膽預測一下，未來兩年這兩個樓盤會不會漲？如果不會大漲，我就緩緩再買。

回答：你好，感謝讚賞！ 羅湖價格一直很低，房價大漲也沒見怎麼動彈，如果標的沒有成長性，養著一個不為正的流水有什麼用，多數人沒有感覺，是因為標的太小，傷不到核心，而且每月的租金流入產生了錯覺，本質上是在過家家。

所以房產投資需要成長性。 但不巧的是，羅湖的房子多數沒有這個特性。很多人寄希望於舊改，高大上的周邊有用麼，目前東門、萬象城的周邊，周邊舊改是比較難帶動周邊的。 經濟中心轉移到南山福田已經顯而易見，羅湖除了本身規劃差、城市環境差以外，東部北部南部都很難擴展，反而是寶安、光明還大有作為的餘地。

提問：房神你好，非杭州戶口單身，本科學歷，外地有貸款記錄。計劃兩年內來杭州落戶剛需購房，首付預算70萬，計劃購置二手房60-90平方即可，最好能臨近地鐵。對杭州行情不瞭解，區域和地段選擇求指導，謝謝！

回答：根據外地有貸款記錄的情況，由於杭州認房認貸的規則，你首付的比例是六成。以70萬首付為標準，總價是110萬。荷花塘小區，位於餘杭區臨平北。建於1995年，是70年產權的商品房。該小區總共66棟，總高6層，主力戶型60方，一梯兩戶，南北通透。該小區近三個月成交13套住宅，成交均價20166元/平。距離地鐵9號線北沙西路站1公里，距離萬寶城購物廣場1公里。對口的小學是育才實驗小學。

提問：重慶解放牌的格瀾天寓的酒店式公寓，投資120萬元左右，10年酒店包租100元一平方，有投資價值嗎？

回答：大概率是坑，建議迴避。現在實體經濟不好，很多包租是騙人的，你買了半年後就可能收不到租了，二是公寓短期幾乎不增值，租金小頭，房價漲幅大頭。拉黑讓你買的人吧，佣金越高的房子越有人拼命勸你買，而佣金越高的含義就是越沒有投資價值。

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很多人給房神留言提問，房神精力有限，無法一一解答。

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