誰也沒想到，2020年第一隻黑天鵝，持續時間之久，擴散範圍之大，已經遠遠超出預期。全球經濟和國家活力受到影響，城市和行業也受到沉重打擊。
對武漢的房地產行業來說，3月23開始復工，4月8日售樓部開門。
近一個月來，目前恢復了幾成熱度？
二季度走勢如何？
購房者信心怎麼建立？
開發商會怎麼逆勢突圍？
……
4月28日，湖北省房地產經濟學會與武漢房地產自媒體聯盟，聯合舉辦了一場沒有現場觀眾的“雲論壇”，大咖們就疫情後的城市發展政策支持、樓市現狀、樓市發展等熱點問題進行了觀點碰撞。本次論壇通過黃峰淘房抖音平臺及搜狐焦點直播平臺同步直播，嘉賓們精彩的乾貨，吸引了4000+抖音網友、及近萬名搜狐網友的關注。
論壇現場
主持：
湖北省房地產經濟學會秘書長、武漢地產自媒體聯盟理事長 黃峰
嘉賓：
湖北房地產經濟學會專家委員 殷躍建
湖北省社會科學院經濟研究所所長 葉學平
中原地產研究院 楊麗宇
自媒體【武漢買房】創始人 陳珂
自媒體【馬哥說房】創始人 馬振華
自媒體【老歡咵房】創始人 餘歡
One
01
從目前出來的政策來看，對武漢的作用大不大？
葉學平：從目前看作用非常有限，疫情在國內得到控制，但在境外蔓延，疫情沒結束，未來的影響有多大，從目前專家和機構判斷，此次疫情的影響超過1929-1933美國經濟危機，也超過了08年次貸危機。
目前僅僅從供給端的政策救市其實非常有限，還需要刺激需求端。信心比黃金重要，現在影響還沒有下定論，要恢復市場，恢復信心更重要，不是一蹴而就的。
殷躍建：目前新冠這個詞已經被社會化，不可避免地與經濟、封城，等社會現象聯繫起來，武漢的經濟復甦不僅僅要靠自己，還要依靠全局。
而關於房地產的復甦，從近期的政策和現象看，即便在疫情時期，也沒有作為短期刺激的手段，不能觸碰紅線。一定要把房主不炒這道堤築牢，帶動和刺激不能混為一談。
其次，武漢樓市信心的恢復，不僅看拍了多少地，還要看我們能留住多少人。經此一事，城市的信心和信譽都受到摧毀，我們的當務之急，把這次苦難當作資本，提高人群收入，重建城市信譽，留住人才。武漢是英雄的城市，應該得到英雄的待遇。
楊麗宇：從監測數據來看，市場遠遠沒有恢復到之前的水平。目前監控的50+個在售樓盤，如果按照以往水平，每週有1.8-2w來訪量，武漢在4月8日以前，每週到訪量在100以下，4月8日之後的第一週到達1000左右，第二週到達2000左右，從數據來看市場的確在回暖，但速度相當緩慢。
從目前的政策來看，其他城市一旦有試探底線的行為，馬上就被“一日遊”。事實上，這樣的政策如果輕易出臺，對市場會造成傷害，所以必須非常慎重。
我認為，在消費端可以適當調整二套房首付比例。很多家庭對改善住宅是有需求的，家庭還貸能力強，但首付門檻過高，適當放低比例，降低購入難度，很多家庭會選擇入手。
另外，對置換人群來說，二手房交易手續繁冗也成拉成了資金到賬、購入新房的週期，如果武漢可以簡化流程，也能一定程度縮短他們的成交週期。
Two
02
4月8日後正式復市，如何看待目前的市場狀態？
楊麗宇：從目前陸續開盤的項目來看，主要表現為幾個特徵——
率先復甦的是剛需項目，三四環項目開盤去化效果不錯，並且價格也有小幅度上調；
通過疫情期間，居家隔離，大家對居家品質的要求有了新的認知，所以300萬左右的改善型項目去化效果也比較理想；
但對於二手房市場，掛牌價和成交週期仍然收到影響；目前疫情還未完全結束，人群流動和聚集還未完全開放，對樓市的影響仍然比較大。
陳珂：武漢人剛剛才從封閉狀態開放，出行和聚集受到限制，所以線下看房的人數不多，這是意料之中的結果。
目前開盤的項目基本集中在前期客戶數量比較多的，篩選以前的老客戶，讓市場儘快啟動。並且開盤推出的量比較小，加推幾十套，去化比例較高，可以把熱賣的氛圍烘托出來；
一部分項目會小幅度上漲，試探價格，尤其是在板塊內有價格優勢的項目。
另外，從其他城市的表現來看，在深圳反而是豪宅引爆市場，不可避免的原因之一是央行放水，有貨幣上的利好，豪宅客戶對資金鍊的影響力度比較高；其次也可以反應出，城市的產業結構和就業分佈豐富，高收入人群分散，受到疫情的衝擊相對來說小一些。
而武漢的高收入人群目前是比較集中的，所以未來要著力豐富經濟結構和產業結構，提高就業分佈，增強經濟韌性。
殷躍建：到2021年，武漢的目標是留住1200萬人，GDP達到2萬億，要完成這個目標，就離不開房地產。
黃峰：對武漢來說目標重要，但是活下來更重要，目前的首要任務是要恢復預期和信心。
Thr
03
如何理解目前樓市的信心和亮點？
餘歡：從直播間和粉絲群的購房人提問來看，大家對樓市還處於看不透的狀態；
而對開發商來說，不同開發商對信心的看法也是不一樣的。疫情前就熱賣的項目，今年會拿出少量房源試探市場，第二波推盤的時候可能會適當調高價格；
根據這種情況，選擇在這個時候看房的朋友，要看區域的標杆項目，它的動態和走向是可以帶動區域整體走勢的。
馬振華：三月中下旬疫情穩定後，諮詢量明顯上升，目前購房人對去現場看房，仍然存在比較大的顧慮。
目前，武漢的餐廳陸續開放堂食，大家的心態也會慢慢放鬆，到6月份，應該可以接受去售樓部看房了。
我認為武漢人口基數比較大，仍然存在各種需求的人群，這是對行業復甦信心的來源；目前地鐵的人流已經慢慢恢復，開車出門也開市擁堵，說明城市的活力正在復甦，消費力也正在恢復中。
無論對房企，還是對個人，今年能活下來就是勝利，以後就會慢慢恢復。而市場需要靠剛需帶動起來，剛需首先進場投票。
For
04
面對高庫存22萬，市場壓力很大，怎麼看待？企業該怎麼辦？
葉學平：抗擊疫情和復工復產，兩手抓。從目前的恢復速度來看，我並不是很樂觀。因為武漢的淨流入不大，支撐城市的不是基數，而是對未來看好。城市的發展不能透支未來，根本還是要恢復經濟，城市的復興是基礎，大家對未來有信心，樓市自然會復甦，所以經濟的復甦更重要，尤其是實體經濟，帶動行業和社會整體運行。
殷躍建：這次疫情對開發商的啟發，比普通人更深刻。首先，市場目前的存量約有22萬套。武漢2019年下半年開市，購銷比為1:1.4，和去庫存時代的比例相當。
造成這個結局的原因主要有亮點，一來是土地財政依賴太大，土地出讓收入超過財政收入或者持平；第二，土地供應結構有問題，大量供應在四環，中心城區的土地出讓不賺錢，只能調高容積率，或者開放街區，要疏解中心城區人口壓力，但實際上增加了人口密度；
其次，房地產的高週轉特性，其實比較缺乏韌性，房企的韌性來自人才、產業鏈、物業，未來我們要加強這些環節才能提高企業抗風險能力。
第三，房企洗牌的時候到了。據統計，進入武漢的有3000多家開發商企業，只有10%拿過地，其中又只有1/3再拿過地。也就是說持續留在武漢發展的房企，微乎其微。
武漢擁有全國最好的市場，卻沒有培養全國最好的企業，最好的策劃，最好的設計，最好的研究，這是我們需要反思的。
第四，重建信心主要從兩個方面著手。首先要作出城市表率，在城市安防、公共衛生安全上有革新；第二要作出頂級的住宅產品。全國最大的市場中，應該產生最優秀的住宅產品。
Fiv
05
開發商如何實現自救？
陳珂：房地產不是獨立行業，是依附城市化過程的附屬品，最終需要所在區域產生一體化，融合。所以要根據行業和產業結構優化。
經過此次疫情，會改變很多人的看房習慣，不會再廣泛踩盤，習慣了先從線上瞭解區域板塊，再挑選出其中幾個到線下了解。
一部分開發商已經作出創新，比如推出VR看房，三方售樓部等功能，並且被越來越多的購房人接受。市場正在獎勵努力創新的企業。
另外，目前的購房人群已經向95後00後轉移，他們對品牌的認知更弱，但是更認同企業運營。比如網紅書店、長租公寓、社群理念等，也就是說市場正在倒逼企業在營銷環節的創新。
餘歡：城市在發展過程中，疫情之後，怎麼留住人，尤其是留住年輕人才是關鍵。現在年輕人在中心區上班，在遠城上班，交通成本很大，應該在中心區有小戶型，給年輕人更多機會。
馬振華：價格仍然是大家關注的重點，比如目前二手房，降價就賣出去。所以適當在價格上讓利，還是會得到關注。
楊麗宇：武漢樓市賣房的營銷手段，比較簡單粗暴，降價就能賣，所以這也是很多top級開發商到武漢就減配的關鍵。
疫情之後，很多人意識到我們需要有產品溢價的項目。今年房地產庫存大，變成買方市場，降價不是唯一的出路，要做好內功，讓好產品被市場認可才是出路。
Six
06
如何消除戒心，提振信心？
葉學平：需要政府的作為，給創業就業的人帶來機會，化危為機，得到更好的成長和進步，疫情基本得到控制的情況下，儘快拿出具體措施，改進改善，讓人看到城市的未來，爭取有政策的突破讓城市儘快恢復。武漢作為受疫情影響最嚴重的地區，不能和其他城市一樣，應該得到特殊的支持。
黃峰：疫情期間，全國省市支持武漢抗擊新冠。未來中央是否考慮，每個央企大型企業援助武漢一個項目，帶動城市，借力跑起來。
殷躍建：城市信心，城市信用，城市價值，我們是等政策還是立足自己？還是後者。
武漢過去十年，發展非常快，基礎建設，“粗放式”成長過程中，適度調整速度，而追求質量。
主城區要舊城改造，不一定要考慮經濟效益，需要靠政府兜底，土地出讓應該更多從公共安全，公共衛生，公共環境出發。要主動把小區開發，變成社區開發，引入社會資本，提升幸福感。
陳珂：城市信心和房地產相輔相成，要用新項目，改變板塊特性，改變區域面貌，提升城市水準。
餘歡：目前很多人對買房這件事處於觀望狀態，這也是好現象，還有這麼多人關注，說明地產還是有機會的。
馬振華：城市的信心歸根到底是對自己錢袋子的信心，收入預期，就業和收入要保住。同時希望加快對武漢的援助。
楊麗宇：對未來的政策，我做幾點個人的猜想和建議——
1.央媽可能會加強對湖北轉移支付的力度；
2.接下來應該會發放地方債；
3.央行對湖北在貸款力度方面應該有所傾斜；
4.可能會發行2-4萬億的疫情特別國債；
5.關於長江新區的申報，可能將落定；
6.武漢是一支績優股，現在是抄底武漢的最好時期。
閱讀更多 武漢黃峰淘房 的文章
