谁也没想到，2020年第一只黑天鹅，持续时间之久，扩散范围之大，已经远远超出预期。全球经济和国家活力受到影响，城市和行业也受到沉重打击。
对武汉的房地产行业来说，3月23开始复工，4月8日售楼部开门。
近一个月来，目前恢复了几成热度？
二季度走势如何？
购房者信心怎么建立？
开发商会怎么逆势突围？
……
4月28日，湖北省房地产经济学会与武汉房地产自媒体联盟，联合举办了一场没有现场观众的“云论坛”，大咖们就疫情后的城市发展政策支持、楼市现状、楼市发展等热点问题进行了观点碰撞。本次论坛通过黄峰淘房抖音平台及搜狐焦点直播平台同步直播，嘉宾们精彩的干货，吸引了4000+抖音网友、及近万名搜狐网友的关注。
论坛现场
主持：
湖北省房地产经济学会秘书长、武汉地产自媒体联盟理事长 黄峰
嘉宾：
湖北房地产经济学会专家委员 殷跃建
湖北省社会科学院经济研究所所长 叶学平
中原地产研究院 杨丽宇
自媒体【武汉买房】创始人 陈珂
自媒体【马哥说房】创始人 马振华
自媒体【老欢咵房】创始人 余欢
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从目前出来的政策来看，对武汉的作用大不大？
叶学平：从目前看作用非常有限，疫情在国内得到控制，但在境外蔓延，疫情没结束，未来的影响有多大，从目前专家和机构判断，此次疫情的影响超过1929-1933美国经济危机，也超过了08年次贷危机。
目前仅仅从供给端的政策救市其实非常有限，还需要刺激需求端。信心比黄金重要，现在影响还没有下定论，要恢复市场，恢复信心更重要，不是一蹴而就的。
殷跃建：目前新冠这个词已经被社会化，不可避免地与经济、封城，等社会现象联系起来，武汉的经济复苏不仅仅要靠自己，还要依靠全局。
而关于房地产的复苏，从近期的政策和现象看，即便在疫情时期，也没有作为短期刺激的手段，不能触碰红线。一定要把房主不炒这道堤筑牢，带动和刺激不能混为一谈。
其次，武汉楼市信心的恢复，不仅看拍了多少地，还要看我们能留住多少人。经此一事，城市的信心和信誉都受到摧毁，我们的当务之急，把这次苦难当作资本，提高人群收入，重建城市信誉，留住人才。武汉是英雄的城市，应该得到英雄的待遇。
杨丽宇：从监测数据来看，市场远远没有恢复到之前的水平。目前监控的50+个在售楼盘，如果按照以往水平，每周有1.8-2w来访量，武汉在4月8日以前，每周到访量在100以下，4月8日之后的第一周到达1000左右，第二周到达2000左右，从数据来看市场的确在回暖，但速度相当缓慢。
从目前的政策来看，其他城市一旦有试探底线的行为，马上就被“一日游”。事实上，这样的政策如果轻易出台，对市场会造成伤害，所以必须非常慎重。
我认为，在消费端可以适当调整二套房首付比例。很多家庭对改善住宅是有需求的，家庭还贷能力强，但首付门槛过高，适当放低比例，降低购入难度，很多家庭会选择入手。
另外，对置换人群来说，二手房交易手续繁冗也成拉成了资金到账、购入新房的周期，如果武汉可以简化流程，也能一定程度缩短他们的成交周期。
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4月8日后正式复市，如何看待目前的市场状态？
杨丽宇：从目前陆续开盘的项目来看，主要表现为几个特征——
率先复苏的是刚需项目，三四环项目开盘去化效果不错，并且价格也有小幅度上调；
通过疫情期间，居家隔离，大家对居家品质的要求有了新的认知，所以300万左右的改善型项目去化效果也比较理想；
但对于二手房市场，挂牌价和成交周期仍然收到影响；目前疫情还未完全结束，人群流动和聚集还未完全开放，对楼市的影响仍然比较大。
陈珂：武汉人刚刚才从封闭状态开放，出行和聚集受到限制，所以线下看房的人数不多，这是意料之中的结果。
目前开盘的项目基本集中在前期客户数量比较多的，筛选以前的老客户，让市场尽快启动。并且开盘推出的量比较小，加推几十套，去化比例较高，可以把热卖的氛围烘托出来；
一部分项目会小幅度上涨，试探价格，尤其是在板块内有价格优势的项目。
另外，从其他城市的表现来看，在深圳反而是豪宅引爆市场，不可避免的原因之一是央行放水，有货币上的利好，豪宅客户对资金链的影响力度比较高；其次也可以反应出，城市的产业结构和就业分布丰富，高收入人群分散，受到疫情的冲击相对来说小一些。
而武汉的高收入人群目前是比较集中的，所以未来要着力丰富经济结构和产业结构，提高就业分布，增强经济韧性。
殷跃建：到2021年，武汉的目标是留住1200万人，GDP达到2万亿，要完成这个目标，就离不开房地产。
黄峰：对武汉来说目标重要，但是活下来更重要，目前的首要任务是要恢复预期和信心。
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如何理解目前楼市的信心和亮点？
余欢：从直播间和粉丝群的购房人提问来看，大家对楼市还处于看不透的状态；
而对开发商来说，不同开发商对信心的看法也是不一样的。疫情前就热卖的项目，今年会拿出少量房源试探市场，第二波推盘的时候可能会适当调高价格；
根据这种情况，选择在这个时候看房的朋友，要看区域的标杆项目，它的动态和走向是可以带动区域整体走势的。
马振华：三月中下旬疫情稳定后，咨询量明显上升，目前购房人对去现场看房，仍然存在比较大的顾虑。
目前，武汉的餐厅陆续开放堂食，大家的心态也会慢慢放松，到6月份，应该可以接受去售楼部看房了。
我认为武汉人口基数比较大，仍然存在各种需求的人群，这是对行业复苏信心的来源；目前地铁的人流已经慢慢恢复，开车出门也开市拥堵，说明城市的活力正在复苏，消费力也正在恢复中。
无论对房企，还是对个人，今年能活下来就是胜利，以后就会慢慢恢复。而市场需要靠刚需带动起来，刚需首先进场投票。
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面对高库存22万，市场压力很大，怎么看待？企业该怎么办？
叶学平：抗击疫情和复工复产，两手抓。从目前的恢复速度来看，我并不是很乐观。因为武汉的净流入不大，支撑城市的不是基数，而是对未来看好。城市的发展不能透支未来，根本还是要恢复经济，城市的复兴是基础，大家对未来有信心，楼市自然会复苏，所以经济的复苏更重要，尤其是实体经济，带动行业和社会整体运行。
殷跃建：这次疫情对开发商的启发，比普通人更深刻。首先，市场目前的存量约有22万套。武汉2019年下半年开市，购销比为1:1.4，和去库存时代的比例相当。
造成这个结局的原因主要有亮点，一来是土地财政依赖太大，土地出让收入超过财政收入或者持平；第二，土地供应结构有问题，大量供应在四环，中心城区的土地出让不赚钱，只能调高容积率，或者开放街区，要疏解中心城区人口压力，但实际上增加了人口密度；
其次，房地产的高周转特性，其实比较缺乏韧性，房企的韧性来自人才、产业链、物业，未来我们要加强这些环节才能提高企业抗风险能力。
第三，房企洗牌的时候到了。据统计，进入武汉的有3000多家开发商企业，只有10%拿过地，其中又只有1/3再拿过地。也就是说持续留在武汉发展的房企，微乎其微。
武汉拥有全国最好的市场，却没有培养全国最好的企业，最好的策划，最好的设计，最好的研究，这是我们需要反思的。
第四，重建信心主要从两个方面着手。首先要作出城市表率，在城市安防、公共卫生安全上有革新；第二要作出顶级的住宅产品。全国最大的市场中，应该产生最优秀的住宅产品。
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开发商如何实现自救？
陈珂：房地产不是独立行业，是依附城市化过程的附属品，最终需要所在区域产生一体化，融合。所以要根据行业和产业结构优化。
经过此次疫情，会改变很多人的看房习惯，不会再广泛踩盘，习惯了先从线上了解区域板块，再挑选出其中几个到线下了解。
一部分开发商已经作出创新，比如推出VR看房，三方售楼部等功能，并且被越来越多的购房人接受。市场正在奖励努力创新的企业。
另外，目前的购房人群已经向95后00后转移，他们对品牌的认知更弱，但是更认同企业运营。比如网红书店、长租公寓、社群理念等，也就是说市场正在倒逼企业在营销环节的创新。
余欢：城市在发展过程中，疫情之后，怎么留住人，尤其是留住年轻人才是关键。现在年轻人在中心区上班，在远城上班，交通成本很大，应该在中心区有小户型，给年轻人更多机会。
马振华：价格仍然是大家关注的重点，比如目前二手房，降价就卖出去。所以适当在价格上让利，还是会得到关注。
杨丽宇：武汉楼市卖房的营销手段，比较简单粗暴，降价就能卖，所以这也是很多top级开发商到武汉就减配的关键。
疫情之后，很多人意识到我们需要有产品溢价的项目。今年房地产库存大，变成买方市场，降价不是唯一的出路，要做好内功，让好产品被市场认可才是出路。
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如何消除戒心，提振信心？
叶学平：需要政府的作为，给创业就业的人带来机会，化危为机，得到更好的成长和进步，疫情基本得到控制的情况下，尽快拿出具体措施，改进改善，让人看到城市的未来，争取有政策的突破让城市尽快恢复。武汉作为受疫情影响最严重的地区，不能和其他城市一样，应该得到特殊的支持。
黄峰：疫情期间，全国省市支持武汉抗击新冠。未来中央是否考虑，每个央企大型企业援助武汉一个项目，带动城市，借力跑起来。
殷跃建：城市信心，城市信用，城市价值，我们是等政策还是立足自己？还是后者。
武汉过去十年，发展非常快，基础建设，“粗放式”成长过程中，适度调整速度，而追求质量。
主城区要旧城改造，不一定要考虑经济效益，需要靠政府兜底，土地出让应该更多从公共安全，公共卫生，公共环境出发。要主动把小区开发，变成社区开发，引入社会资本，提升幸福感。
陈珂：城市信心和房地产相辅相成，要用新项目，改变板块特性，改变区域面貌，提升城市水准。
余欢：目前很多人对买房这件事处于观望状态，这也是好现象，还有这么多人关注，说明地产还是有机会的。
马振华：城市的信心归根到底是对自己钱袋子的信心，收入预期，就业和收入要保住。同时希望加快对武汉的援助。
杨丽宇：对未来的政策，我做几点个人的猜想和建议——
1.央妈可能会加强对湖北转移支付的力度；
2.接下来应该会发放地方债；
3.央行对湖北在贷款力度方面应该有所倾斜；
4.可能会发行2-4万亿的疫情特别国债；
5.关于长江新区的申报，可能将落定；
6.武汉是一支绩优股，现在是抄底武汉的最好时期。
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