今天看到广泛传播的一篇文章，说济南今年房价没有像部分自媒体说的那样量价齐跌，细读下来发现文章确实说的没错。但再仔细想想，感觉有点偷换概念。
济南房价今年整体是没怎么跌，可是最近跌了啊，难道还跌的不明显？楼市下行期，最不抗跌的就是较为偏远的楼盘。比如章丘的泰悦盛景今年7、8月份单价7500-8200元/㎡，昨天推出了单价6200元/㎡起，均价6666元/㎡的房源。
长清的房价最近1年来都比较稳定，但今年土地供货量有点大，未来很长一段时间也得站岗。聪明的开发商已经抢跑了，比如恒大绿洲推出了单价7600-8200元/㎡的房源，恒大绿洲今年7、8月份单价还在1万左右。别看恒大在济南口碑不咋地，看市场风向可是一把好手。
这碗鸡汤有毒
济南市区去年单价1万5以下的楼盘没几个，今年单价1万2以下的楼盘漫山遍野。就单说雪山片区，去年中新锦绣天地多在1.3万以上，今年单价1.1万；最近星瀚城高层住宅也有不少单价10500-11500元/㎡的房源，去年同类产品单价1.3万。尤其心疼1万6、7买隔壁楼盘城市之光的业主们，价格超高不说，买了之后闹心事也不少。
去年11月份的时候三叔曾发文《星瀚城》的探盘文章，现在回头来看并不过时，三叔再次做了详细整理，供大家参考。
星瀚城位于历城区东北部，韩仓大道以南、彭家北路以北、韩仓河东路以东、东侧临近绿地。附近的竞品楼盘有金茂逸墅和金地凤鸣意境，城市之光眼疾手快已经在高点套现离场了。
星瀚城建设单位为济南银盛泰博盛置业有限公司。占地面积139132㎡，规划建筑面积371128平米，容积率2.2，车位配比1：0.8，小区规划25-26栋楼，房源总共1972户。
如下图所示，小区西南侧拟建商业区，东南侧拟建一座幼儿园。
目前，项目10#楼、15#楼、16#楼在售。 10#总高33层，两梯四户，在售房源面积100㎡（三室两厅一卫）、112㎡（三室两厅两卫）。
112㎡户型图
100㎡户型图
130㎡户型图
产品为毛坯，交付时间大概在2021年下半年，那时候估计地铁2号线得通车了吧。以上是星瀚城的基本信息，下面点评下星瀚城在售户型和产品信息。
户型不错
在刚需楼盘中，100平小三室是最实用的。星瀚城的100平三室两厅一卫和112平三室两厅两卫的户型总体不错。现在二手房中很多90-100平的两室两厅非常难卖，市场冷淡是一方面，户型不实用也是很重要的原因。星瀚城小三室户型和性价比都还可以。
130平的小四室，户型紧凑，比较适合家里成员多的刚改人群。
地铁的便利性
这是星瀚城的一大亮点。也是售楼处置业顾问反复强调的地方：地铁开通对房子增值极大，比如之前的北京大兴。楼栋距离最近的地铁站（2号线中的济钢新村站）多远呢？步行大约2公里，大约需要20-25分钟。2号线一期工程计划2021年底试运营。
配套学校
星瀚城小区内规划有幼儿园，小区西侧有将山小学，小学是洪楼小学分校，具体教学质量如何有待检验，小区南侧规划有初中。
新小区交付之后就有学校上，可以说是件很幸福的事。
铁路噪音污染、道路粉尘污染
星瀚城北侧不远是胶济铁路，将来可能面临火车的噪音污染。北侧的1#、5#、10#、14#楼距离铁路较近，大约在110米左右。铁路噪音因人而异，济南有很多楼栋距离铁路不过几十米，几十年也一样过来了；也有很多人对噪音较为敏感，建议实地去感受一下。
且楼下即是韩仓大道，西侧是韩仓河东路，这是两条将来通车可能很多的道路，这几个楼栋不可避免的会受到一定程度的噪音和粉尘污染。
很多购房者很看重一个楼盘的升值潜力。目前周边并不成熟，最大亮点就是地铁，但是也得2-3年后。交通只是房子升值的一个因素，还得考虑医疗、学校、商业配套、以及自然环境等等。很明显，这些因素大多数都还在规划或者建设中。
星瀚城在雪山片区一直是存在感非常低的楼盘，价格其实一直并不高，无奈开发商不太宣传，营销团队也不太给力。去年11月份三叔曾去探盘，这都一年时间过去了，也没卖多少套，网签数据可以清晰查到。这里就不数据了，挺心疼星瀚城的。
前段时间金茂逸墅和金地13500、13600打的不亦乐乎，去化率居然不错，现在都有点佩服两家开发商如此默契？开发商大打价格战虽然价格上吃点亏，但是片区热度炒起来了，未必是坏事。估计星瀚城看在眼里，急在心里，光看别人吃肉，自己连汤都喝不上。看来这次鼓足了憋大招，现在的市场行情下，大降价就是杀伤力最强的大招。
新东站、唐冶、雪山片区的房价越来越热闹了，不断有开发商给出惊喜价格，三个片区的底价均下探到1.2万左右及以下，其中新东站和雪山片区近段时间均出现了单价1万的特价房。距离春节还有2个半月，很多开发商债务压身、回款压力巨大，未来有无可能会继续以价换量以求回款呢？单价是否会创新低呢？时间会告诉我们答案。
欢迎大家多多关注三派全叔聊济南楼市。
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