今天看到廣泛傳播的一篇文章，說濟南今年房價沒有像部分自媒體說的那樣量價齊跌，細讀下來發現文章確實說的沒錯。但再仔細想想，感覺有點偷換概念。
濟南房價今年整體是沒怎麼跌，可是最近跌了啊，難道還跌的不明顯？樓市下行期，最不抗跌的就是較為偏遠的樓盤。比如章丘的泰悅盛景今年7、8月份單價7500-8200元/㎡，昨天推出了單價6200元/㎡起，均價6666元/㎡的房源。
長清的房價最近1年來都比較穩定，但今年土地供貨量有點大，未來很長一段時間也得站崗。聰明的開發商已經搶跑了，比如恆大綠洲推出了單價7600-8200元/㎡的房源，恆大綠洲今年7、8月份單價還在1萬左右。別看恆大在濟南口碑不咋地，看市場風向可是一把好手。
這碗雞湯有毒
濟南市區去年單價1萬5以下的樓盤沒幾個，今年單價1萬2以下的樓盤漫山遍野。就單說雪山片區，去年中新錦繡天地多在1.3萬以上，今年單價1.1萬；最近星瀚城高層住宅也有不少單價10500-11500元/㎡的房源，去年同類產品單價1.3萬。尤其心疼1萬6、7買隔壁樓盤城市之光的業主們，價格超高不說，買了之後鬧心事也不少。
去年11月份的時候三叔曾發文《星瀚城》的探盤文章，現在回頭來看並不過時，三叔再次做了詳細整理，供大家參考。
星瀚城位於歷城區東北部，韓倉大道以南、彭家北路以北、韓倉河東路以東、東側臨近綠地。附近的競品樓盤有金茂逸墅和金地鳳鳴意境，城市之光眼疾手快已經在高點套現離場了。
星瀚城建設單位為濟南銀盛泰博盛置業有限公司。佔地面積139132㎡，規劃建築面積371128平米，容積率2.2，車位配比1：0.8，小區規劃25-26棟樓，房源總共1972戶。
如下圖所示，小區西南側擬建商業區，東南側擬建一座幼兒園。
目前，項目10#樓、15#樓、16#樓在售。 10#總高33層，兩梯四戶，在售房源面積100㎡（三室兩廳一衛）、112㎡（三室兩廳兩衛）。
112㎡戶型圖
100㎡戶型圖
130㎡戶型圖
產品為毛坯，交付時間大概在2021年下半年，那時候估計地鐵2號線得通車了吧。以上是星瀚城的基本信息，下面點評下星瀚城在售戶型和產品信息。
戶型不錯
在剛需樓盤中，100平小三室是最實用的。星瀚城的100平三室兩廳一衛和112平三室兩廳兩衛的戶型總體不錯。現在二手房中很多90-100平的兩室兩廳非常難賣，市場冷淡是一方面，戶型不實用也是很重要的原因。星瀚城小三室戶型和性價比都還可以。
130平的小四室，戶型緊湊，比較適合家裡成員多的剛改人群。
地鐵的便利性
這是星瀚城的一大亮點。也是售樓處置業顧問反覆強調的地方：地鐵開通對房子增值極大，比如之前的北京大興。樓棟距離最近的地鐵站（2號線中的濟鋼新村站）多遠呢？步行大約2公里，大約需要20-25分鐘。2號線一期工程計劃2021年底試運營。
配套學校
星瀚城小區內規劃有幼兒園，小區西側有將山小學，小學是洪樓小學分校，具體教學質量如何有待檢驗，小區南側規劃有初中。
新小區交付之後就有學校上，可以說是件很幸福的事。
鐵路噪音汙染、道路粉塵汙染
星瀚城北側不遠是膠濟鐵路，將來可能面臨火車的噪音汙染。北側的1#、5#、10#、14#樓距離鐵路較近，大約在110米左右。鐵路噪音因人而異，濟南有很多樓棟距離鐵路不過幾十米，幾十年也一樣過來了；也有很多人對噪音較為敏感，建議實地去感受一下。
且樓下即是韓倉大道，西側是韓倉河東路，這是兩條將來通車可能很多的道路，這幾個樓棟不可避免的會受到一定程度的噪音和粉塵汙染。
很多購房者很看重一個樓盤的升值潛力。目前周邊並不成熟，最大亮點就是地鐵，但是也得2-3年後。交通只是房子升值的一個因素，還得考慮醫療、學校、商業配套、以及自然環境等等。很明顯，這些因素大多數都還在規劃或者建設中。
星瀚城在雪山片區一直是存在感非常低的樓盤，價格其實一直並不高，無奈開發商不太宣傳，營銷團隊也不太給力。去年11月份三叔曾去探盤，這都一年時間過去了，也沒賣多少套，網籤數據可以清晰查到。這裡就不數據了，挺心疼星瀚城的。
前段時間金茂逸墅和金地13500、13600打的不亦樂乎，去化率居然不錯，現在都有點佩服兩家開發商如此默契？開發商大打價格戰雖然價格上吃點虧，但是片區熱度炒起來了，未必是壞事。估計星瀚城看在眼裡，急在心裡，光看別人吃肉，自己連湯都喝不上。看來這次鼓足了憋大招，現在的市場行情下，大降價就是殺傷力最強的大招。
新東站、唐冶、雪山片區的房價越來越熱鬧了，不斷有開發商給出驚喜價格，三個片區的底價均下探到1.2萬左右及以下，其中新東站和雪山片區近段時間均出現了單價1萬的特價房。距離春節還有2個半月，很多開發商債務壓身、回款壓力巨大，未來有無可能會繼續以價換量以求回款呢？單價是否會創新低呢？時間會告訴我們答案。
歡迎大家多多關注三派全叔聊濟南樓市。
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