严禁“房抵贷买房”，央行加强“资金监管”意图明显

大家好，我是勇谈。23日，央行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会强调严禁“房抵贷买房”，其实意思也很简单就是不允许“违规资金流入楼市，继续哄抬房价”。

房价不正常上涨的时期其实都伴随着大量违规资金的流入，这也是提出“房住不炒”的初衷

• 仅仅依靠居民居住需求来助长房价，房价上涨很难超过GDP增速，但凡超过基本意味着“有大量的投资、投机资本进入”

2000-2018年国内商品房销售价格走势图

图上所示是2000-2018年国内商品房销售价格走势图，令人印象最深刻的时间段其实是2000-2006年我国商品房初期阶段。这个阶段的房价同比增长只有6%以下（个别年份在3%以下），但是国内GDP增速是多少呢？

1990-2020年（现阶段）国内GDP增速走势图

图上所示是1990-2020年（现阶段）国内GDP增速走势图，可以看到在2000-2007年之间也是进入21世纪后国内GDP增速表现最好的阶段。这个时候的GDP增速基本维持在10%左右，甚至最高达到15%附近，但是这个时间段的房价涨幅是多少呢？6%以下！！这个数据起码说明了一个问题“在没有大量违规资金或者炒作投机资本进入楼市的情况下，房价上涨是很难超过GDP 增速的”，我们也可以做出这样一个判断“房价上涨超过GDP增速就说明有大量投资、投机资本进入”。

• 经历过2018-2019年融资端调控的考验后，越来越多的房企或者资本把精力放在了“一二线（尤其是一线）城市”，这也是为何一线城市的房价波动这么引起央行注意的原因

2006-2018年房企住宅销售套数走势图

包括房企在内很多资本已经意识到房地产的“黄金时期”已经过去了，至于“白银期”能够保持多久？谁心里都没谱，但是有一点是可以肯定的“一线城市的黄金期远未结束”。对于一线城市来说无论是住宅还是商业地产都拥有大量“可投资”的可能性。如上图所示，在过去20多年的房地产发展过程中都有过很多“相似”的情节，但是类似于2017-2018年这样情况的还是比较少的，2018年的住宅销售套数比2017年少了6万多套（大概率2019年也是要少的）。相比于2008/2014来说，此次调控更加稳，但是无疑持续时间更持久。说句实话目前房地产行业面对的现实情况是“钝刀子割肉”，虽不致命但很难受。

虽然说经历了2年多的融资端调控（禁止违规资金流入楼市），但市场上房产投资风依然存在，尤其在一二线城市

• 房产投资风依然存在的原因除去房产收益稳定且保值外，主要跟国内可投资渠道过少有关，更何况此次疫情不少城市出台的“企业经营贷”利率过低

股市不景气，期货市场风险太高也就是意味着国内不少有闲钱的机构或个人总要有个投资渠道。虽然说“房住不炒”已经提出了3年多，但是并没有解决好“投资渠道”的问题。2019年国内GDP总量已经高达99万多亿，国内有钱人、有钱的企业是一般老百姓无法想象的。一线城市作为全国各种优质资源、富人的集聚地，自然房产就成为首要考虑对象。更何况包括深圳在内为了应对此次疫情带来的企业经营风险出台了优惠版的企业经营贷，仔细核算后发现企业经营贷利率优惠后竟然比房贷利率还要低（有人计算过只有3%点多）。这也是为何有人疑虑“企业经营贷资金流入楼市”的原因。

房住不炒还是需要坚持的

• 过去很多老板都是用“房子抵押做生意”，2020年出现了“房子抵押投资房子”的事情

身边就有过这么几位老板，做传统的零售批发生意。在过去几年公司的流动和周转资金都靠自己的房产抵押贷款来进行的，但是说句实话一年到头挣的钱没有买房卖房来的多，关键是省心（这点有过做实体的朋友应该深有体会）。尤其是遇到今年这样的疫情后，传统行业受到冲击起码半年内缓不过劲。哪怕银行给予再大的贷款利率优惠最终还是要还的，但是用银行的钱再去投资房产坐收渔翁之利是不是更划算呢？

消费类贷款和经营性贷款流入楼市主要问题还是出在“监管上”，央行此次表态就是要加强监管

• 包括美国和日本因为房产爆发经济危机的关键还是“监管缺失”，不要期待银行自查

2006-2018年房地产开发企业总资产及负债率走势图

金融类产品其实最难的就是监管，监管如果出现丁点漏洞就会造成很严重的后果。大家需要明白的一个事实“银行已经成为不得不为房地产“输血”者”！撇开个人70%的房贷不谈，仅仅2018年房企总资产超过85万亿，负债率超过79.1%就够银行“头疼”的了，毕竟这些资金中大部分都是来自于银行。