年报显示，中洲控股2019年营业收入72.13亿元，同比下降9.18%。虽然归属于上市公司股东的净利润7.87亿元，同比增长76.22%，但是在扣除非经常性损益后，实际归母净利润仅为8948.05万元，同比下降76.30%。
非经常性损益成为决定中洲年报定性的关键。
风财讯发现，中洲控股的非经常性收益主要来自于非流动性资产处置损益9.53亿元，该类目为中洲控股将持有的中洲控股香100%股权出售所得，股权出售收益占净利润总额的比例95.28%。
公开资料显示，上述交易发生在2019年1月。彼时中洲控股发布公告称，公司与中洲(集团)控股有限公司于2018年1月12日签署相关协议，出售公司所持有的中洲投资控股(香港)有限公司全部已发行股份及卖方债权。
作为中洲控股重要资产，中洲投资控股(香港)有限公司于2016年内在香港以港币1万元登记设立，彼时占公司净资产的比重36.29%。
中洲投资控股(香港)有限公司主要资产为位于香港的两个房地产开发项目。项目一为中洲投资控股(香港)有限公司于2015年10月30日以14亿港元对价收购的Ever Reality Limited及其子公司中洲（火炭）有限公司100%股权获取的沙田火炭项目；项目二为中洲投资控股(香港)有限公司全资子公司祥铭投资有限公司于2016年1月25日以股权及债权对价约港币1.40亿元收购时骏有限公司100%股权而获取的大坑项目，该项目位于香港铜锣湾区大坑道4-4C号。
中洲控股曾表示，交易完成后，公司将阶段性退出香港房地产投资市场。今后在政策、商业环境允许的情况下，不排除择机继续开展境外投资。
从2019年财报来看，中洲控股2019年净利润95.28%由出售中洲投资控股(香港)有限公司100%股权所得，换句话说，如果刨掉出售项目所得收益9.53亿元，中洲控股2019年的归属于上市公司股东的净利润处于亏损状态。出售子公司股权并不是主营业务，该部分利润贡献不可持续，中洲控股主营业务盈利能力存疑。
一组数据反映了中洲控股主营业务盈利能力下降。
年报显示，中洲控股2019年存货325.46亿元，同比增长26.10%。其中，计提存货跌价准备7.99亿元，占利润总额62.47%。
风财讯查询存货明细发现，在建开发产品、完工开发产品存货跌价准备分别为6.99亿元、9962万元，占存货跌价准备总额的87.48%。也就是说，中洲控股2019年在建房屋、已经建成但未销售的房屋有跌价的损失，直接影响利润变薄，盈利能力进一步下探。
拿地停滞，发展支撑点何在？
土储是房企生存的根本，因此考察中洲控股的土储量与质可窥见其未来的生长能力。
首先“量”方面，中洲控股拿地数量逐年递减。年报显示，2016年-2019年，中洲控股新增土地面积分别为20.73万平米、 98.78万平米、24.49万平方米、13.62万平米。截至2019年底，剩余可开发建筑面积243.36万平米。
其次为“质”方面。年报显示，中洲控股2019年在建项目共有24个，其中18个本期竣工面积（㎡）为零。
值得关注的是，2016年拿地的无锡崇安府项目、嘉兴花溪地项目于2019年底累计竣工面积均为零；2017年拿地的惠州河谷花园、惠州中洲华昕家园于2019年底累计竣工面积均为零。
2016年-2019年，中洲控股销售额分别为105.85亿元、144.91亿元、131.72亿元、155.21亿元。在房地产高速发展的时期，中洲控股销售额始终在100-150亿元徘徊。
资深地产人士张波分析，在2017年达到销量顶峰后，近两年中洲的销量的确出现下滑态势，从拿地侧来看亦呈现出相似的状态，2017年为近几年高点，而2019年则为低点。公司管理层变动大以及在长三角等区域的扩张不利是为影响主因，从开发建设的周期来看，整体也呈现偏慢的情况。因此，中洲在规模缩减的同时并没有带来运营能力的明显增长，企业要走出发展困境仍需较大层面的努力。
“如果其发展规模持续减小，开发节奏持续偏慢，未来的发展路径的确存在较大的不确定性因素。”张波如是表示。
年报显示，中洲控股2019年经营活动现金流净额、投资活动现金流净额、筹资活动现金流量净额均为负值，分别为-8.43亿元、-9.58亿元、-1.81亿元，其中经营活动现金流净额、投资活动现金流净额分别同比减少-128.07%、-251.36%，仅有筹资活动现金流量净额同比增长94.31%。
债务方面，截至2019年末，中洲控股的负债合计371.29亿元，其中流动负债合计为245.53亿元，货币资金为39.84亿元，流动负债是货币资金的近6.2倍。
依靠筹资活动获得现金来源，同期流动负债远超货币资金，如果中洲控股销售跟不上，没有充足资金支持公司运转，其流动性风险不容忽视。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，从目前财务数据呈现的情况来看，中洲控股确实在业务的盈利能力、经营能力以及可持续发展上都存在较大的问题，如果完全靠自身，可能已经无力回天。
柏文喜提到，纯粹意义上的壳公司基本已没有主营业务收入，也无什么有价值的资产，已经失去了经营价值。而中洲控股还持有较大的资产规模，虽然经营性现金流为负，但主营业务并未彻底丧失，还存在了引进投资人进行重组的可能性，沦为纯粹的壳公司可能还有一段距离，还有重组来焕发生机的可能性。
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