年報顯示，中洲控股2019年營業收入72.13億元，同比下降9.18%。雖然歸屬於上市公司股東的淨利潤7.87億元，同比增長76.22%，但是在扣除非經常性損益後，實際歸母淨利潤僅為8948.05萬元，同比下降76.30%。
非經常性損益成為決定中洲年報定性的關鍵。
風財訊發現，中洲控股的非經常性收益主要來自於非流動性資產處置損益9.53億元，該類目為中洲控股將持有的中洲控股香100%股權出售所得，股權出售收益佔淨利潤總額的比例95.28%。
公開資料顯示，上述交易發生在2019年1月。彼時中洲控股發佈公告稱，公司與中洲(集團)控股有限公司於2018年1月12日簽署相關協議，出售公司所持有的中洲投資控股(香港)有限公司全部已發行股份及賣方債權。
作為中洲控股重要資產，中洲投資控股(香港)有限公司於2016年內在香港以港幣1萬元登記設立，彼時佔公司淨資產的比重36.29%。
中洲投資控股(香港)有限公司主要資產為位於香港的兩個房地產開發項目。項目一為中洲投資控股(香港)有限公司於2015年10月30日以14億港元對價收購的Ever Reality Limited及其子公司中洲（火炭）有限公司100%股權獲取的沙田火炭項目；項目二為中洲投資控股(香港)有限公司全資子公司祥銘投資有限公司於2016年1月25日以股權及債權對價約港幣1.40億元收購時駿有限公司100%股權而獲取的大坑項目，該項目位於香港銅鑼灣區大坑道4-4C號。
中洲控股曾表示，交易完成後，公司將階段性退出香港房地產投資市場。今後在政策、商業環境允許的情況下，不排除擇機繼續開展境外投資。
從2019年財報來看，中洲控股2019年淨利潤95.28%由出售中洲投資控股(香港)有限公司100%股權所得，換句話說，如果刨掉出售項目所得收益9.53億元，中洲控股2019年的歸屬於上市公司股東的淨利潤處於虧損狀態。出售子公司股權並不是主營業務，該部分利潤貢獻不可持續，中洲控股主營業務盈利能力存疑。
一組數據反映了中洲控股主營業務盈利能力下降。
年報顯示，中洲控股2019年存貨325.46億元，同比增長26.10%。其中，計提存貨跌價準備7.99億元，佔利潤總額62.47%。
風財訊查詢存貨明細發現，在建開發產品、完工開發產品存貨跌價準備分別為6.99億元、9962萬元，佔存貨跌價準備總額的87.48%。也就是說，中洲控股2019年在建房屋、已經建成但未銷售的房屋有跌價的損失，直接影響利潤變薄，盈利能力進一步下探。
拿地停滯，發展支撐點何在？
土儲是房企生存的根本，因此考察中洲控股的土儲量與質可窺見其未來的生長能力。
首先“量”方面，中洲控股拿地數量逐年遞減。年報顯示，2016年-2019年，中洲控股新增土地面積分別為20.73萬平米、 98.78萬平米、24.49萬平方米、13.62萬平米。截至2019年底，剩餘可開發建築面積243.36萬平米。
其次為“質”方面。年報顯示，中洲控股2019年在建項目共有24個，其中18個本期竣工面積（㎡）為零。
值得關注的是，2016年拿地的無錫崇安府項目、嘉興花溪地項目於2019年底累計竣工面積均為零；2017年拿地的惠州河谷花園、惠州中洲華昕家園於2019年底累計竣工面積均為零。
2016年-2019年，中洲控股銷售額分別為105.85億元、144.91億元、131.72億元、155.21億元。在房地產高速發展的時期，中洲控股銷售額始終在100-150億元徘徊。
資深地產人士張波分析，在2017年達到銷量頂峰後，近兩年中洲的銷量的確出現下滑態勢，從拿地側來看亦呈現出相似的狀態，2017年為近幾年高點，而2019年則為低點。公司管理層變動大以及在長三角等區域的擴張不利是為影響主因，從開發建設的週期來看，整體也呈現偏慢的情況。因此，中洲在規模縮減的同時並沒有帶來運營能力的明顯增長，企業要走出發展困境仍需較大層面的努力。
“如果其發展規模持續減小，開發節奏持續偏慢，未來的發展路徑的確存在較大的不確定性因素。”張波如是表示。
年報顯示，中洲控股2019年經營活動現金流淨額、投資活動現金流淨額、籌資活動現金流量淨額均為負值，分別為-8.43億元、-9.58億元、-1.81億元，其中經營活動現金流淨額、投資活動現金流淨額分別同比減少-128.07%、-251.36%，僅有籌資活動現金流量淨額同比增長94.31%。
債務方面，截至2019年末，中洲控股的負債合計371.29億元，其中流動負債合計為245.53億元，貨幣資金為39.84億元，流動負債是貨幣資金的近6.2倍。
依靠籌資活動獲得現金來源，同期流動負債遠超貨幣資金，如果中洲控股銷售跟不上，沒有充足資金支持公司運轉，其流動性風險不容忽視。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，從目前財務數據呈現的情況來看，中洲控股確實在業務的盈利能力、經營能力以及可持續發展上都存在較大的問題，如果完全靠自身，可能已經無力迴天。
柏文喜提到，純粹意義上的殼公司基本已沒有主營業務收入，也無什麼有價值的資產，已經失去了經營價值。而中洲控股還持有較大的資產規模，雖然經營性現金流為負，但主營業務並未徹底喪失，還存在了引進投資人進行重組的可能性，淪為純粹的殼公司可能還有一段距離，還有重組來煥發生機的可能性。
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