中国网4月10日讯，中共中央、国务院日前印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提出，推动制定不动产登记法，在国土空间规划编制、农村房地一体不动产登记基本完成的前提下，建立健全城乡建设用地供应三年滚动计划。探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。加强土地供应利用统计监测。实施城乡土地统一调查、统一规划、统一整治、统一登记。
山口汇：这是要干什么呢？准备打破打破二元土地制度壁垒，建立城乡统一的建设用地市场！关键词——土地，二元制土地，建设用地市场！
大家都想知道，房价为啥会涨不停？房价到底会不会跌？如果你有兴趣，虽然有点枯燥，但很重要哦，不妨耐着性子听听山口汇。
一、现存的二元制都有什么？
人口二元制：市民和农民。
户口二元制：非农业户口（城镇户口）和农业户口。
户籍二元制：户籍制度和居住证制度（或暂住证制度）。
土地二元制：国有土地和农村集体土地。
山口汇：这么多二元制，哪个二元制是根本呢？根本在于国有土地和农村集体土地的城乡土地二元制。往上追三代，有几个人不是农民家庭出身？还别说，农民家庭出身，你不一定知道村上那些地到底是谁的！城市建设用地所有权是国家的，农村集体土地所有权是村集体的。杠上君会问，难道农村集体土地不是国家的地？说来话长，不抬杠，村集体的就是村集体的。
二、土地出让和土地流转都是什么？
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。
土地承包经营权流转是国家鼓励的一种政策，是将农村闲置的土地通过转包、入股、合作、租赁等方式，将农民手中拥有的土地承包经营权转让给有需要的农业种植户、农业合作社和一些新型的涉农企业。其中农村土地的承包权仍然归农民所有，经营权可以临时或长期转让给其他人使用。
山口汇：土地使用权出让对应土地出让金，即：地价；土地承包经营权流转对应转让合同价款。还没明白？土地使用权出让是卖土地使用权，土地还是国家的；土地承包经营权流转是卖承包经营权，土地还是村集体的。
三、为啥有人敢建就有人敢卖小产权房？
简单介绍一下《物权法》。物权，是物权人对特定之物的直接支配而享有其利益的、排他性的权利。《物权法》是确定和调整人与人之间因对物的归属和利用而产生的财产关系的法律规范的总称，我国《物权法》确立了包含所有权、用益物权、担保物权和占有在内的物权体系。物权法的基本主要有：物权法定原则，公示原则，公信原则。
山口汇：说来《物权法》很专业，也很复杂，就不整那高大上的东西了。总之，房和地是分立的。山口汇提醒：是分立，不是分离！所谓大产权房，爱相随，爱之切切，可以房随地走，也可以地随房走，打包在一起确权登记产权证书。所谓小产权房，恨相随，恨之切切，房不能随地走，地不能随房走，不能打包在一起确权登记产权证书。别忘了，土地可以流转哦！
四、怎么办？都关心怎么办？
城乡二元土地制度是我国城乡二元制度的主要方面，是掣肘城乡融合发展的关键环节。城乡二元土地制度之二元性的本质是土地所有制的二元性，主要表现是土地使用权和土地收益权的二元性。
农民变居民？市民变居民？怎么办？非农业户口（城镇户口）变农业户口行不？农业户口变城镇户口行不？怎么办？户口本变居住证？居住证变户口本？怎么办？国有土地使用权可以出让，农村集体土地承包经营权只能流转，怎么办？
城乡二元土地制度融合！城乡二元土地制度融合的思路是保持我国土地的所有权差别、融合土地的使用权和收益权差别，淡化土地的城乡二元属性和所有制二元属性、强化土地用途管制制度，实行城乡统一的土地制度。城乡二元土地制度融合的重点在于城乡建设用地制度的融合，近年来通过改革我国已经开辟了农村集体经营性建设用地入市试点、集体建设用地建设租赁住房试点、城乡建设用地增减挂钩政策等三条重要的融合渠道，未来城乡二元土地制度融合的关键在于从规划、管理、使用、入市、收益分配等五方面统一土地制度。
山口汇：农村集体土地与国有土地权利不平等的二元土地制度的主要表现是建设用地的权利不平等，打破二元土地制度壁垒，打开土地入市交易制度、税收与增值收益分配制度、抵押融资制度、续期产权制度、不同地类统筹入市等制度通道，构建农村集体建设用地入市的制度框架。这就是为什么中共中央、国务院日前印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》的意义，让城乡二元户籍制度成为历史，农村土地制度三权分置改革，推进城乡一体化。
五、房价到底是涨还是跌？
房地产业的金科玉律，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口，核心是地段！
山口汇：总趋势是持续保持慢速稳定增长。房地产金融收紧与宽松导致房地产冷热，城市土地投资增加决定房地产价值，城市人口流入与流出导致价格上下波动。房地产金融松紧是全国性的，政府每年都公布城市投资计划（强度），统计年鉴都有城市人口增减统计，自己对照所在的城市，房价是涨是跌，很清楚，“一城一策”不是白说的！
閱讀更多 山口匯 的文章
