经历了的7月低谷，还未到“金九银十”的杭州楼市，似乎又high了起来。
和光尘樾、天都城、云和湖，这些总价两三百万的红盘，搅起了市场热度。
杭州1.51%的最低中签率，沉寂了半年后，却在4天之内，接连两次被打破。
红盘的火热，是预料之中，可令人不免“意外”的是，那些总价六七百万的改善盘，却也在悄无声息中，持续拉低中签率。
绿城建发沁园高层，均价54000元/㎡，户型均为135㎡，总价700万+，中签率23%，创该项目新低。一共120套房子，据说叫至160号的时候，就宣告售罄。
世茂钱塘天誉，均价46500元/㎡，户型均为139㎡，总价550万+，中签率58.4%，创该项目新低。
杭州大家，均价48100元/㎡，户型133㎡起步，总价600万+，中签率56.3%。
保利澄品洋房，均价56119元/㎡，总价700万+，中签率23.7%。
祥生云境，均价38600元/㎡，总价450万+，中签率17.8%。
就连很少需要摇号的前湾国际社区，这次也创下50.3%的中签率新低。要知道，此次加推的67套房源，三分之二都是145㎡的大户型，总价超过400万，选房当天也售罄了。
更别说滨江与新希望合作的两个项目，锦宸和拥潮府，中签率一直是个位数。
一度疯传的“改善卖不动了”，怎么突然就感受不到了？
6月底，杭州壹号院、上品、御品、澄品等豪宅相继开盘，8天吸金70亿元。很多人认为，这已大大透支购买力。
紧接着，“双限”政策的实施、房源一直稀缺的滨江区出现流摇，种种迹象似乎印证了这样的看法。
但谜一样的杭州购买力，似乎又谜一样地回来了。
如今的改善市场，都是谁在买房？我们了解了几位购房者的经历，试图为这个谜团寻找答案。
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案例一：
摇号一年，从刚需变改善
在滨江工作的媛媛，最近买到了祥生云境的110㎡大三房，总价400多万。
一年之前，她想都没想过会是这样的结果。
媛媛去年刚刚新婚，老公在未来科技城工作。婚后，夫妻俩住在拱宸桥附近，是父母的一套约60㎡的老房子。
但手里的首套房房票，他们一直惦记着赶紧用掉。
去年4月，杭州开始实施买房摇号之后，他们就一直在参与。但手上预算当时只有八九十万，在主城区，只能够得着300万以内的刚需盘。
媛媛特意强调，不是万不得已，还是要留在主城区。
因为有地方住，他们并不着急，目标一直是人人争抢的网红盘。
西湖国际城的三次“万人摇”，他们都是经历者。武林郡、华夏四季，这些预算内的红盘，他们都没有放过，但都铩羽而归。
历时近一年，摇号不能停，赚钱也没耽误。
今年春节之后，夫妻双方拿到了年终奖，一合计，预算已经有130万元了，400万的房子也够得着了。
住得好一点，逐渐在小两口心里埋下了种子，他们不再执着总价低的红盘。
于是，他们把视线转向了城北，京杭府的大户型、臻蓝府，也都去碰了碰运气，仍然是无功而返。
今年7月，之江开始有新房供应。这里其实是他们的理想居所，主城区、环境好，又是双方工作地点的中间地带。
他们先去看了云都汇，但只有89㎡的小户型，不能将就，就又把目标对准了附近的云境。看了示范区之后，他们都挺满意。
这一次，幸运女神也来了，他们一下子摇进了前20。没有任何犹豫，干脆利落地就买下了。
选房当天，媛媛还记得，现场很多都是像他们一样的小两口。没什么倒挂红利，购房者都是冲着自住来的。
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案例二：
年薪给力，从武汉来杭
今年6月，从武汉来杭州工作的小雷，也开始了自己的买房之旅。
因为刚刚硕士毕业，他最近还申请了3万元的购房补贴，“不少钱哪”。
小雷在未来科技城一家网络公司工作，年薪约30万。他坦言，离开家乡来到杭州，这份年薪的诱惑力实在难以抵抗，“在武汉很少有公司能开出这个价”。
因为有父母的资助，小雷有200万元的首付款，可以承受600万以内的房子。他的目标也很明确，就是城西，是不是主城区无所谓，孩子上学还是很遥远的事。
前几天，他刚经历了第一次买房摇号，未来悦4.2%的中签率，让他感受到了在杭州买房的残酷。
最终，112套房子，他只摇到了1500多号。
火爆的市场之下，小雷对杭州楼市有一肚子的抱怨。
红盘倒挂这么多，难怪这么多人抢，真正需要买房的人很心塞；样板房居然还是定时开放；有的项目居然都拿地十年了，还没开盘……
抱怨归抱怨，小雷是决心在杭州安家的，他也开始把目标投向好买点的项目，但品质不能丢。
除了城西为数不多的几个项目，小雷也被古翠隐秀的大师作品打动了，重要的是，中签率没有低得太夸张。
但5万+的单价，还是让他有点吃不消，目标只能锁定125㎡，但可能要等到年底才会推。
600万啊！在武汉的核心地段江滩附近，江景房单价也才3万多，同样户型能比杭州便宜两百万。
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置业顾问小樊告诉我，据她观察，偏向改善的客户，除了对小区品质有要求，也会比较看重精神层面的需求，包括邻居的职业、社区的生活模式等。
但对地铁等配套的需求，就没有刚需那么明显。比如，她就遇到过一些客户，一听说项目离地铁要走超过1公里，就没有了下文。
而改善型客户的买房姿势，有时是很任性的——只是想把手里的资金用掉。
在九堡华贸鞋城做鞋子批发生意的老陈，原本住在下沙，房子的品质已经过时，他一直想着换套新房子住。
但摇了几次号，老陈就嫌麻烦了。这时候，不用摇号的前湾国际社区反而成了一种优势。
上午自己看过房，晚上又带了妻子来看，第三天，就决定签合同了，而且是一次性付款。
他的理由很简单：就是喜欢上了，手里的钱也不知道该放哪里投资更妥当。
不过，虽然该项目这次摇号了，但其所在的萧山科技城，还没有完全征服杭州本地人。
在这次报名的133组登记家庭中，本地人（身份证号前四位为3301）只有15组，占比仅11%。
类似的情况，即使是贵为市中心的钱江世纪城核心区，也仍然存在。
保利澄品这批洋房共356组家庭登记，本地人也只有88组，占比24%。
而主城区的几个项目，情况就不一样了。
沁园521组登记客户中，本地人共188组，占比36%。
祥生云境474组登记客户中，本地人共162组，占比34%。
杭州大家323组登记客户，本地人139组，占比43%。
而且，杭州人对传统市中心仍然有种“迷恋”，哪怕只是稍微近一点点。
同在拱宸桥板块，金茂首开国樾距离杭州大家直线只有1.4公里，两个项目售价同为48100元/㎡，但后者更靠近拱宸桥。
今年7月，国樾首开时，163组登记客户中，本地客户只有51组，占比31%，而外地客户比例高达69%。
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一方面是源源不断的新杭州人还在涌入这个城市，预计今年杭州人口将突破千万。
而且，其中不乏高收入人群。
猎聘网的报告显示，在2018年第二季度至2019年第二季度，杭州以8.82%的高端人才净流入率持续位居第一，而曾同样以抢人出名的西安和武汉则分别为5.07%、3.75%。
同样，BOSS直聘研究院的报告也显示，今年前半年，杭州以2.85的指数，仅次于北京的2.91，“稳居第一集团”。
在薪资标准上，杭州以17503元位列北上广深之后，位于全国第五，领先于16366元的南京。
这部分人群为杭州的改善市场还在不断充血。
另一方面，杭州有自住需求的本地人，也还在这个市场里淘着适合自己的房子。
按照BOSS直聘的数据，若夫妻双方均为高收入人群，家庭年收入可达40万以上。这还只是一个平均值。
也就是说，一年时间，这部分人群的首付就可以提高二三十万元，从300万的刚需跨入400万的改善门槛。
更何况，随着落户门槛的降低，分散在省内的购买力，也会有一部分流入杭州。
有意思的是，本地人可能看不上的地方，新杭州人反而可以弥补这块空白。
一道属于“新老杭州人”的「楚河汉界」，其实依然存在。
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