膠州最好的地方在哪裡？
儘管膠州有新城區、老城區、新機場、少海、上合五大板塊，但是真正的核心區域只在一個小範圍。那就是老城新城結合處——福州路，北京路，三里河這幾條線的交叉區域。凡是膠州的豪宅，都向這裡集中。
少海的大別墅也曾經風頭一時無兩，但很快就冷清了，因為實際居住還是不方便。周邊的配套，與市區的距離等等都讓人們沒法作為第一居所。
百忍老師作為膠州樓市多年來的親身經歷者，有必要寫清楚這些年眾多開發商在這個最好區域努力耕耘的成敗得失，讓後人無論是開發者還是購房者都能得到一些借鑑。
01、綠城紫薇的標杆作用
首先必須說說綠城的紫薇廣場，這確實是膠州樓市的一個里程碑。十多年前，宋衛平親自來膠州，拍板綠城進軍這個縣級市，做一個高端大盤，並且給增加一個喜來登高檔酒店，成為迄今為止綠城在全青島僅有的三大盤之一。綠城很快在政府大樓的身後，福州路東，拿下一大片地，定名紫薇廣場。
剛開始非常高端，全部的卡拉麥裡金的石材幹掛外立面，全部大戶型，於是開賣，定價近8000。第一批賣得還不錯，消化了一批高端客戶之後，再尋找新客戶就少了。十年前的膠州市場，觀念較為陳舊，連高層都不大認，更多偏愛多層無電梯，所以綠城的銷售速度就一直上不去。
後邊的幾年，紫薇廣場就只能慢慢賣，價格也是維持不動，而產品在成本壓力之下，只能做減法，外立面把石材去掉，換成真石漆。大戶型也換成了小戶型，這樣能覆蓋的客戶層面廣一點。但是這也很艱難，因為那時福州路上有樓盤直接3980起價，價格戰下，綠城很是艱難，曾經兩次因為準時發放工程款而停工，但是綠城畢竟是綠城，不是代工，品質沒有太大的降低，咬牙堅持了好幾年，2017年迎來市場熱潮，價格大漲。
其實紫薇廣場還不是最難的，最難的是紫薇公館。喜來登酒店旁邊，綠城拿出一棟樓做了紫薇公館，一共200套，全是大平層，面積200多，現代風格外立面，推出之後更加滯銷，膠州人不認這個產品，竟然一年只賣個位數。
守得雲開見月明，綠城終於迎來膠州人的觀念更新。膠州的富人們在又一輪房價大漲之後，終於願意為好產品和優質服務買單，產品銷售一空。
由於形成了良好口碑，綠城紫薇的系列產品的二手房基本都是2字打頭，和這個城市其他樓盤形成了一個巨大的差距。膠州的二手房分為兩類，一類是綠城紫薇，基本20000以上；另一類是其他盤，二手價格最多不超過15000。
見到綠城的成功，其他膠州的開發商也很激動，也想走高端。
02、其他各家的成敗得失
福州路西，出了一個紫城御都，這個盤算是膠州當地開發商的野心之作，確實想把檔次拉上去，當年百忍老師特地去看，產品還是很是用心，架空走廊，立體綠化，可謂衝破了膠州本地開發商的很多小富即安、不求上進的侷限，算是牛了一把。
但是，該企業畢竟沒有品牌，缺乏體系支撐，所以只能算是個半豪宅。前期賣得比較貴，銷售艱難，後來遇到市場大熱，趁機拉高價格出貨，可謂名利雙收，二手房也賣到了15000，也算是比較貴的一個。
在紫城御都和福州路之間，還有一個地塊，也是不錯，地塊正前方正是新城區極為罕見的一片原生樹林，保留下來了變成了植物園。百忍老師很多年前曾經參與過這個地塊的設計和定位。後來因為種種原因，這個優質地塊被嶺南廣州來的奧園地產收購，定名首府壹號。
看上去很高大上的樣子，後來也跟奧園的相關人員交流過，發現不接地氣，後來這群人果然做了一個很尷尬的樓盤。奧園拿地較貴，也沒把市場調查研究清楚，很草率的就搞了一個小戶型為主的產品定位。戶型都壓縮到不能再小，以至於每個房間的樣板間裡都沒有放衣櫃，因為那樣會顯得只剩下床了。
由於多年來市場一直維持低價和走量，膠州人其實是不缺房子的，他們缺的舒適寬敞的好房子。高端客戶需要改善，需要把老房子賣掉，整合資源買改善升級的大宅。
首府壹號定位錯誤，生生把自己做成了一個剛改的定位。於是有錢人看不上，嫌房間太小；剛需買不起，嫌價格太高。最終這個盤淪為和地段完全不在一個層次上的龍湖昱城搶奪客戶，陷入價格戰之中，可謂失敗典型，教訓深刻。
而龍湖卻有一個盤的定位和奧園形成了鮮明對比，就是天矩。這個地塊其實是個地王，而且位置並不是那麼優越， 非常容易和昱城形成自家競爭。但是龍湖確實在膠州市場高人一籌，藉助其品牌，重新調整定位，把戶型做大，大平層產品填補了這兩年周邊區域的市場空白，和昱城也形成錯位。在昱城的二樓採取預約模式銷售，結果價格比較貴，銷售也不錯，生生殺開了一條路，讓很多膠州有錢人買了單。
同樣是地王的保利和越秀就難了，儘管也想照這個模式來，但難以成功，畢竟中郵地塊很難再把豪宅定位延伸過去了。
這就是膠州十年來的中心城區的高端樓盤競爭史，有成功者，有失利者，有運氣好者，有見識高者，不一而足。
膠州市場走到今年，都知道有百盤大戰的競爭局面。眾多開發商巨頭紛紛進入膠州市場跑馬圈地，可謂大鱷雲集，高手聚齊，如何走一條與眾不同的路，如何實現差異化競爭，避免進入價格戰的紅海，又一次擺在眾多開發商面前。
在這樣的複雜局面下，去年9月30日，萬科拿下了幾乎是膠州最好的上海路80畝地塊。那麼，它會如何做呢？還能重複綠城紫薇的輝煌，成為膠州豪宅的第二個里程碑麼？
03、公園大道的歷史機遇
膠州的新城區被稱為三里河新城，是因為這裡真的有一條三里河，雖然很短，卻是膠州新市政府的依託，所謂水之北謂之陽，這裡的地塊早已基本瓜分完畢，萬科確實經過艱苦努力，拿下河北岸最後的鑽石地塊，在前面提到的原生樹林的植物園旁邊，做一個體現膠州品質生活升級的新標杆大盤，定名為公園大道。
公園大道前看一線河景，左臨高大植物園，地段環境自不必說，可謂天然做豪宅的料子；
周邊資源豐富，尤其是名校雲集，覆蓋了中小學的十二年的瑞華等優質教育體系，可謂學區加持；
萬科的品牌和物業服務加持，在青島這麼多年的市場積累，自然也不必說；
膠州樓市十年豪宅開發至今，只成就了一個綠城紫薇，市場空白也不必說；
萬科首次進入膠州，所謂不鳴則已，一鳴驚人。看了前文就會知道，這次確實是一個難得的歷史機遇，萬科必須有大動作。
公園大道的四梁八柱已經有了最好的支撐，三里河的中心舞臺也已經搭好，剩下的就是萬科人如何在這片最後的珍稀土地上來畫這幅大畫了。
最終歸結起來，讓眾多膠州高端人士期待的是，萬科公園大道究竟會做出一個什麼樣的產品？
這裡百忍老師只能透漏幾點：
這是一個非常講究美學的社區，將把社區建在公園之中。
在自在美學上，將有街頭閒暇休憩的口袋公園；
在樂活美學上，將有非常方便的商業慢街節奏的公園；
在生態美學上，將與東邊的植物園實現無縫隙鏈接，變身社區公園；
還有1700平的城市級健康綠色海綿示範公園，就便是出入社區，也如同出入公園。
在最為關鍵的戶型定位上，全部方方正正，南北通透，三間南向。面積段上以130以上的平層為主，連電梯廳和走廊的尺度都做了擴大，全部雙陽臺，可以俯視河景和植物園。甚至有165和188的大平層舒適產品，讓終極改善體驗到闊綽和舒適。
最後要說的一個問題是，公園大道這個盤其實並不大，總共只有15萬平，和綠城百萬的規模是沒法比的，因而更加稀缺，這應該是今年膠州百盤大戰裡最值得期待的一個盤。它會為膠州樓市的差異化競爭開闢一條新的大道麼？會成為膠州第二個豪宅的里程碑麼？ 很快就會有答案。
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