這一輪針對疫情影響的樓市政策調整中，有包括廣州、寶雞、駐馬店等6個城市在放鬆限購、限貸政策不久後，選擇撤回。然而，更多的城市和地區選擇了“只做不說”，即不出臺具體政策文件，僅通過住房部門和金融機構口頭傳遞放鬆限購、限貸。
經濟觀察網 記者 田國寶 陳月芹多年來橫亙在中國城鄉之間的戶口藩籬,正隨著經濟、社會的發展逐漸被打破。
4月9日，中共中央、國務院發文指出，推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認，同時放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。
一天前，南京市出臺《關於支持促進高校畢業生在寧就業創業十項措施》，將本科學歷直接落戶年齡從40週歲放寬到45週歲，同時增加大專學歷憑半年社保可落戶的條款，進一步放寬了人才落戶的限制。
無論是珠三角的深圳和廣州，還是長三角的南京和杭州，抑或是被譽為“一帶一路橋頭堡”的西安，在過去三年裡，從事實證明了人才新政的一石二鳥功效，既能為城市發展帶來各種急需的人才，又能為房地產市場帶來新的需求。
不僅僅是人才落戶政策調整，自新冠肺炎疫情爆發以來，已經有超過30個省市發佈各類針對房地產市場需求端的利好政策，涉及購房補貼、公積金貸款限制、降低首付、下調按揭利率等措施，部分城市還對原有的限購、限售、限價等措施進行調整。
華北某地財稅系統人士告訴經濟觀察網，在不違背中央“住房不炒”大基調前提下，地方政府通過因城施策來緩解財政壓力，是當前形勢下不得已而為之的選擇，“除了賣地和賣房，可選擇的增加地方收入的渠道不多。”
這一輪針對疫情影響的樓市政策調整中，有包括廣州、寶雞、駐馬店等6個城市在放鬆限購、限貸政策不久後，選擇撤回。然而，更多的城市和地區選擇了“只做不說”，即不出臺具體政策文件，僅通過住房部門和金融機構口頭傳遞放鬆限購、限貸。
釋放需求
多名重慶地產從業人士向經濟觀察網透露，重慶市主城區多數樓盤支持首套房二成首付辦理住房貸款。碧桂園溪山玥、金科集美景灣、中梁合苑、富力院士廷等項目銷售人員均表示可以做20%首付。
浣溪錦雲的銷售人員吳啟（化名）表示，3月中旬以來，銷售部門相繼收到各大銀行通知，首房、首貸的購房客戶可以按照20%首付按揭貸款。“目前只需要20%首付，就可以在房管局開出商品房買賣合同。”
但不同銀行對首付兩成要求也不同。工商銀行要求只有首付、首貸的客戶才能按照20%首付辦理貸款，且購房者必須繳納重慶社保或公積金；建設銀行等要求20%首付的購房客戶必須來自企事業單位；而農業銀行則沒有設置具體要求。
一位重慶銀行人士證實，20%首付在重慶一直都存在，但由於開發商回款及銀行風險等問題，在疫情前一直沒有規模推行，2019年底，部分銀行開始接受一些信用較為優質的購房客戶20%首付申請貸款。
吳啟透露，以往一直是30%首付，但由於疫情對房地產的衝擊，降低首付比例一方面是為了吸引更多剛需購房者“上車”，促進成交和回款；另一方面也是為了幫助銀行完成業績考核。
自2015年取消限購政策以來，重慶也是全國唯一一個不限購的二線城市。2016年中國人民銀行、中國銀監會發布《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，不限購城市居民首次購買普通住房，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。
吳啟透露，重慶還有一部分項目支持“三無”（無戶口、無社保和無納稅）客戶購房，僅需要向銀行購買約5萬元理財產品，或花費1萬元左右“包裝”一下。3月中旬以來，浣溪錦雲項目約1/4成交客戶成功辦理2成首付或“三無”購房。
在需求端出現鬆動的並非重慶一個城市。3月27日，廣西省柳州市發佈《進一步促進柳州房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知》要求，首次使用公積金購房首付比例不低於20%，結清首套公積金貸款二次使用首付比例不低於30%。同時柳州還取消了兩年限售政策。
自春節假期以來，全國有超過30個省份或城市出臺針對房地產需求端的扶持政策，主要包括放鬆人才落戶限制、購房補貼、契稅補貼、放鬆公積金貸款限制、放鬆限購限貸等不同方面。
據不完全統計，出臺發放購房補貼的城市有衡陽、馬鞍山等8個城市，大部分為三四線及以下城市；放寬公積金貸款條件或額度的有南寧、東莞等5個二三線城市；支持人才購房的有杭州、南京浦口等4個區域。
而更多的是通過降低人才落戶門檻來釋放需求。截止4月8日，已經有杭州、蘇州、天津、南京、瀋陽等超過10個城市發佈人才落戶新政，在原有基礎上，進一步降低人才落戶門檻。4月8日南京出臺的人才新政中，除了放寬落戶年齡限制外，還出臺人才安居補貼政策，博士月補貼房租2000元，碩士800元，本科600元。同時南京還計劃在年內建成7000套50萬平方米的人才公寓。
一週前，杭州發佈人才優先購房政策，A類人才在杭州首次購住房可免搖號，其他四類人才首次購房可擁有20%房源的優先選房權。
與杭州和南京相比，4月初深圳推出三宗住宅用地，主要用來建設人才住房和保障性住房。其中寶安地塊可售人才房限價30040元/平方米，較周邊二手房均價低15000元左右/平方米；龍崗地塊限價人才房銷售均價為23100元/平方米，只有周邊二手房價格的一半左右。
北京睿信致成管理諮詢公司董事總經理郝炬認為，目前中央層面房住不炒的原則沒有改變，各個地方都在試探之中。“試探其實是一個好事情。”郝炬認為，在沒有明確指導意見的情況下，地方政府針對市場形勢，結合自身發展實際情況因城施策，進行相應的政策調整。
調整背後
2月百強房企銷售額同比下降34%左右，3月下滑17%左右，4月初頭部企業的銷售已經初步回暖，基本復工率達到90%以上。郝炬認為，受疫情影響，短期抑制了小陽春需求，但市場的基本表現依然會繼續回暖。
中指院數據顯示，2020年全國主要15個一二線城市中，僅有深圳、杭州、蘇州等3個城市成交面積同比上漲，其他城市均有不同程度的下滑。其中北京、上海、西安和重慶下滑幅度均超過50%。
2月以來，杭州、廈門等50多個城市發文扶持房地產開發商，包括允許企業延緩土地出讓金、降低獲取預售證的條件和監管賬戶資金比例等措施。而針對需求端出臺相關政策的城市也超過30個。
郝炬表示，地方對需求端政策的調整較為謹慎，對購房資格放寬基本沒有明確說法，但不乏有城市默許一線銷售放寬限制進行操作。以蘇州等地出臺的人才落戶政策為例，其作用相當於在合理範圍內放寬了限購條件。
中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵肯定近年來房地產對國民經濟發展的重要作用，無論是產業帶動，還是對城鄉居民生活水平的改善，抑或是對地方財政和城市基礎設施建設的支撐方面。
他認為，在中國特殊的體制條件下，由於政府和市場的雙重推動，導致了地方政府對房地產發展的過度依賴，如地方債務增加，城市發展過於粗放，成本大幅度提高，房地產供給與實際需求在空間上嚴重的不平衡等。
在這種狀況下，中央政府採取了嚴厲的房地產調控政策，從限價、限貸、限售、限建等政策入手，試圖控制在局部地區和城市的房地產過度發展，進而緩解可能帶來的金融風險。
上述華北某地財稅系統人士介紹，房地產相關收入佔財政收入比重較大，但由於實施較為嚴格的限購政策，從2018年下半年開始就面臨著較大的財政壓力。
在他看來，對於地方政府而言，解決財政收入渠道並不多，製造業企業的稅收大部分通過各種途徑返回去了，房地產的優勢在於見效快。 “賣地有錢，開工有錢，竣工有錢，交房有錢，末了還算一筆土增稅。”上述人士表示。
常住人口、人均可支配收入，通常被認為是支撐起房地產需求的重要力量。某房企投拓負責人表示，他所在公司專門為投拓建立一個模型，作為區域公司拿地的依據。其中人口絕對數量、每年新增人口、人均可支配收入是最為重要的三項指標。
根據南京市官方披露，截止2019年底，南京市常住人口為850萬，而實有人口已經達到1031萬，比2018年增加了42萬。2019年宣佈人口超過千萬的城市還有杭州，當年新增常住人口數量達到了55.4萬。
上海之外，長三角的杭州、南京和蘇州的常住人口或實有人口均超過千萬，過去的一年中，這些城市也是整個長三角區域乃至全國房地產成交最活躍的區域。
中指院數據顯示，2019年一線城市成交面積同比上漲12%，二線城市漲4%，三線城市跌8%。其中杭州漲11.36%，南京漲19.97%，蘇州漲11.07%。同期全國有16個城市土地出讓金超過千億，杭州以2836.6億元穩居第一名，蘇州和南京排在第4位和第7位。
2020年一季度，全國15個一二線城市有3個城市成交面積同比增長，其中深圳為6.32%，杭州為75.13%，蘇州為37.75%。同期，全國有上海、北京、杭州和廣州等4個城市土地出讓金超過200億元，其中杭州以508.5億元居第三，蘇州第9，南京排14名。
因城施策
2020年以來，中央多次重申“住房不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟手段”等基調，但也一定程度允許地方政府根據自身情況因城施策。
截至4月9日，全球新冠肺炎確診病例超150萬例，全球經濟面臨衰退風險。郝炬預計，今年下半年乃至明年，中國經濟的出口外貿行業、中小製造業、服務業等面臨嚴峻形勢，房地產行業也很難獨善其身。
“中國要用好房地產。”郝炬認為，眼下房地產行業既不能像2009年大規模放水，同時要保持地方政府對維持房地產市場穩定的彈性。“關鍵是要引導合理的住房消費與中央提出的房住不炒原則相一致”。
李鐵認為，調控的出發點是減緩對房地產的過度依賴，但政策的“急剎車”和強烈的行政調控色彩，也給經濟發展帶來一定負面影響。
在李鐵看來，城鎮化還會帶來人口在空間的大範圍流動，並形成人口分佈空間格局的改變，還會在人口流入地區帶來房地產的增量需求。特別是城鄉人口的變遷通過城鎮化進程，會直接拉動房地產經濟的發展，應該是中國未來一段時間可以充分利用的產業紅利。
郝炬認為，在限購背景下，對首套剛需住房和首次改善需求的第二套住房，其貸款、購房指標方面限制可適度調整。根據2018年-2019年統計數據，改善性需求佔總市場份額一半以上。
從房地產調控的“五限”——限價、限購、限貸、限商、限售來看，郝炬認為，政策不宜“一刀切”。限價是基礎，避免房價再一次暴漲。但限購和限貸的權限可以下放到地方政府，進行精準適度地放開。
例如，限購上允許落戶政策放鬆、工作居住證的放鬆，解決在城市工作的新市民的購房資格難題等，釋放首次置業的需求。其次，目前執行認房又認貸的限貸政策，可調整為只認貸，允許首套房沒有貸款的人購買第二套房時，按首套房貸款條件來處理，促進改善性需求的釋放。郝炬進一步解釋稱。
李鐵強調要正視中國經濟發展在空間上的不平衡。長三角、粵港澳和京津冀三大都市圈以及圍繞著千萬人口城市的城市群，外來人口多，經濟發展活躍。從中國房地產供給形勢看，人口密度最高的城市群和都市圈，房價在上漲，房地產供給格局偏於不足。
三四線城市房地產供給過剩形勢並沒有得到緩解，隨著經濟持續下滑，面臨的銷售困境和壓力會越來越大。希望放鬆房地產控制的城市是經濟發展面臨壓力大的城市，也是對房地產過度依賴的城市，李鐵表示。
在郝炬看來，通過供給端或需求端的政策調整來刺激需求，首先要建立在區域上住房供需平衡的基礎之上，“這是中長期目標，不是出臺一個短期政策就可以解決的”。
房地產調控政策，在不同經濟發展水平、不同人口密度以及不同產業結構空間內，帶來的壓力不盡相同。
李鐵認為，調控“一刀切”的殺傷力在於政策針對性不足。房地產供給壓力過大，房價偏高的城市，控制人口城市採取限價和限供政策，看似穩定了房價，但中低收入群體住房矛盾始終沒有得到有效解決。
邊際效應
郝炬表示，當前宏觀經濟對房地產行業的影響有兩大不確定性。一是疫情在全球擴展，影響全球金融體系和資產價值的重估，不動產資產作為類金融的重要載體，將面臨巨大不確定性。
第二個不確定性是由於全球疫情蔓延，中國的出口型企業和中小型服務業受到重創，短期體現在失業率上，中期來看將會明顯影響到普通居民收入，收入的減少對於購房的支付能力會產生一定的影響。
李鐵也表示，長期穩定的外來就業人口增強了城市的消費潛力，但如果疫情造成就業形勢變化和大量中等收入群體的收入變化，即使採取促進落戶等各項政策，也並不一定能穩定住原有消費預期，甚至對於就業和定居也會重新選擇。
李鐵建議，應對原有房地產調控政策進行調整，至少取消各種“一刀切”政策，實行因地制宜的房地產發展政策。對於在城市穩定就業和自主經營的外來人口，可以放開落戶限制，鼓勵他們在城市購房定居。
在後疫情時代，地方政府因城施策的實施也因城市定位和發展目標不同而各異。3月3日，海南省發佈《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主題責任制通知》，在鼓勵商品住宅用地發展安居型住房、商業、辦公、租賃房的同時，也進一步加大限購力度，同時要求新出讓土地實行現房銷售制度。
3月30日，貴陽市住建局發佈《關於進一步加強商品房購房首付、網 籤、過度營銷等銷售行為監管的通知》，對首付貸、分期首付等方式進行嚴格禁止，同時強調了不得擅自調整住宅預售申報價格。
北京和深圳也對茶水費和預售申報價格作出規範，北京一位開發商人士告訴經濟觀察網，其旗下項目，早已具備預售條件，但由於申報價格原因，多次申請預售許可證，均被退回，“我們正在和合作方重新核算價格，預計近期能拿到證。”
不同於深圳、杭州、南京、蘇州等地3月下旬出現成交大幅上升，北京樓市雖然有所謂恢復，但成交正在進一步分化，部分位置較好、品質較好、價格較低的項目受到市場熱捧，為位置較為偏遠、限購條件較為苛刻、總價相對較高的項目則去化滯緩。
然而，更多的城市則選擇只做不說，除了重慶悄然啟動的20%首付外，河北三河、大廠等區域部分項目已經針對首套房放開限購，而這一行為也獲得官方默許。但官方仍對外表示沒有放鬆限購。
作為北京的衛星城，在過去十年間，包括三河、大廠在內的河北環北京區域，吸引了大量在北京工作的人購房、定居，一定程度緩解了北京人口、公共資源壓力。但從2017年5月起，多數環京區域均實施嚴厲限購政策。
李鐵建議，在都市圈和城市群的中心城市周邊建設適合中低收入者居住區，提供與收入水平相應的商品房。同時適度建設基礎設施和公共服務設施，加強都市圈城市間軌道交通建設，方便居民在居住地和中心城市的就業通勤。
李鐵表示，適度因城施策調整，對於人口流入地區和經濟相對活躍的城市群、都市圈有積極帶動意義。但對於人口流出地區，還是要嚴格限制房地產的土地供給，防止繼續通過土地財政導致債務放大。
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