| PART 1 |
△塘棲古鎮
許久沒有上新的東湖板塊週五晚上領出一張預售證，禧瑞江南高層精裝2.66萬元/㎡，奠定了周邊新盤價格領售的基調，大抵圍繞2.66萬元的均價上下浮動。
杭城近郊樓盤的現狀已是基本攀上2字頭的均價，再往中心，均價再往上，3萬元+、4萬元+，預算需要以300萬元為基數往上計劃。
然而，對剛需而言，手上預算或許並不能滿足上述的單價選擇，但能在杭城安居樂業的心願驅使著他們到杭城外圍或者更外圍尋找“買得起”的家。
於是，房叔團隊多次前往大江東、戴村、富陽，希望可以為剛需們實探到適合的樓盤，在買房路上不走彎路。
這一次看看城市以北，沿著秋石城市中軸一路北上，看看溫婉的江南水鄉，差不多是杭州市區工作、生活通勤能夠接受的最北——塘棲。
目前塘棲新房形成三足拱立的格局，分別是純小高層設計的的招商雍瀾府，及高低搭配的隨塘，規劃為洋房和合院，疊加產品價格係數後單價和總價大幅上漲。
另外一個就是今天的主角，高層均價1.97萬元/㎡的合景觀棠明月府。
| PART 2 |
2019年3月底，競買人杭州煜鋒商務服務有限公司（合景泰富）以總價49655萬元競得餘政儲出[2019]15號地塊，樓面價10484元/㎡，溢價率49.77%，自持比例2%，需配建公租房面積為2368.2㎡。
該地塊出讓面積23682㎡，容積率2.0，建築面積47364㎡，建築限高50m。
大概五個月後，合景塘棲商住地案名公佈——“合景觀棠明月”。
觀棠明月府相較另兩個在售項目最直接的優勢在於，與板塊內目前綜合體嘉凱城城市客廳直線距離約300m，穿過一條運溪路即可到達。
觀棠明月府東側塘棲第三中學，在西面有一側門，未來小業主們進出學校非常方便。
直線距離1km內，還有塘棲鎮第三小學、塘棲一小等學校資源。
從觀棠明月駕車約5分鐘可到達塘棲古鎮，感受歷史留下來的江南富庶底蘊。
| PART 3 |
△觀棠明月府鳥瞰效果圖，2號樓已罄
觀棠明月府規劃了6幢16-17F高層、8幢排屋和1幢8F公租房。
高層主要沿北側綠蔭街和東側文苑路分佈，排屋則在西南側，配建的公租房設在東南角4號樓。
其中1、14號樓一樓架空，設置兒童遊樂區、健身區域等樓盤功能區。
樓盤的人行出入口和車行出入口均設在東側文苑路上。
樓盤目前已售排屋5、6、7、8、9、10號樓和高層2號樓，預計5月中旬將加推高層1、3號樓。
高層戶型包括約95㎡三房兩廳、101㎡三房兩廳、123㎡四房兩廳、128㎡四房兩廳。
目前展示樣板間開放的是128㎡戶型。
從裝修明細看，2500元/㎡的裝標包含格力中央空調，白色乳膠漆牆面，老闆油煙機、燃氣灶、消毒櫃，科勒盥洗盆、馬桶，整體裝修配置偏剛需。
進樣板間前的自動鞋套機，體驗還是不錯的。
售樓部建設在運溪路上，後期會拆除，由市政負責進行綠化景觀鋪設。
售樓部出口的提示立牌。
樓盤南側運溪路是一條重要主幹道，各式車輛來來往往，對樓盤南面樓幢會有一定噪聲影響。
樓盤西南側為錦繡名邸。
矗立的電線架和各種纏繞的電線，觀感不佳。
與樓盤一路之隔是塘棲目前唯一的綜合體“嘉凱城城市客廳”，進出的多是來超市買菜的爺爺奶奶，整體比較有生活氣息。
樓盤西側靠沙目港河，水質尚可，有不少垂釣愛好者正在河邊等待魚兒上鉤。
管道、電線架，拉低了樓盤周邊的界面整齊感。
過河繼續往西是貝利棲溪公館，2012年年底交付入住。
正對樓盤北側，目前正在施工的是農貿市場，預計2021年完工，未來業主日常生活的便利度會有較好的保障。
樓盤北側的綠蔭街是一條頗有生活氛圍的道路，兩側小區底商涵蓋了餐飲、家居裝飾、教育機構等。
樓盤西北側樂苑小區，據稱為醫生、老師的分配房。
樓盤東面為派出所及塘棲第三中學。
觀棠明月府建設進度實景。
| PART 4 |
約95㎡三房兩衛A1戶型 →
| 優點 |
①三開間朝南，採光較好
②U型廚房，操作性好
③主臥帶獨立衛生間，私密性好
④類四葉草，全明戶型
⑤南向房間帶飄窗，增加空間感受
| 缺點 |
①缺少獨立玄關
約101㎡三房兩衛B戶型 →
| 優點 |
①邊套全明戶型，採光通透性較好
②客餐廳一體豎廳設計，空間較為開闊
③主臥帶獨立衛生間、半開放式衣櫃，私密性較好
④U形櫥櫃佈局，動線流暢
| 缺點 |
①南陽臺較小
約123㎡四房兩衛C1戶型 →
| 優點 |
①三開間朝南，採光較好
②U型廚房，操作動線流暢
③主臥帶獨立衛生間、衣帽間，私密性好
④邊套戶型，通透性好
⑤全明戶型
| 缺點 |
①公衛採光一般
②無獨立玄關
約128㎡四房兩衛D戶型 →
| 優點 |
①三開間朝南，南向帶陽臺或飄窗，舒適性較好
②雙陽臺設計
③主臥帶獨立衛生間、L型衣櫃、陽臺
④邊套戶型，通透性好
| 缺點 |
①南北通透性稍差
| PART 5 |
△觀棠明月府高層效果圖
塘棲的歷史可追溯到北宋，從當初一個小小的打漁村發展到如今以“旅遊”為主的小鎮，塘棲也完成了自身的華麗轉變。
然而成長的進度稍顯緩慢，大型商業需求和醫療配套等需要依靠臨平新城來滿足，與主城之間聯繫的主幹道也不多。
好在，根據地鐵遠期規劃，地鐵9號線北段大概率會繼續延伸至塘棲，這對塘棲人民而言，無疑提高了往來主城的便利度。
從錢江新城向北延伸至塘棲，直線物理距離超過25km，如果是車行距離更是接近30km，這對於塘棲來說是天然的弱勢，且難以短期扭轉。
城市遠郊板塊大多數為城市的剛需及本地的居住配套區，塘棲自然也不例外。
連接塘棲與城區的主要通道為秋石快速路及秋石北路，一路向北，這是塘棲作為主城居住配套最大的底氣，但高峰期超1小時的通勤時間也決定了板塊的未來。
加之，向北延綿的城鄉結合帶，沒有城市資源的大幅傾斜，塘棲的未來一望便可見底。
若對比繞城以內的崇賢，或者配套及路網更具優勢的臨平山北，塘棲的可買性較為一般。
物理距離天然的弱勢，路網的單一，塘棲依舊是那個江南水鄉，離都市之路依舊遙遠。
好在，根據地鐵遠期規劃，地鐵9號線北段大概率會繼續延伸至塘棲，這對塘棲而言，提高了往來主城的便利度，但概率總歸是概率，現實依舊在眼前。
作為本期跑盤的主角——“觀棠明月府”，雖佔據了塘棲較核心位置，且緊鄰目前板塊內小型綜合體，離旅遊景點塘棲古鎮也不遠。
高層均價1.97萬元/㎡，套均總價約180-260萬元，總價門檻似乎不算太高，但成長性決定這個它只適合通勤相對便利度的購房者“自住”；更何況，開發商合景在杭州的既往開發口碑也並不好。
畢竟預算200萬元以下定居杭城的選擇已是愈發艱難，剛需之難，難於城市門檻需求量超乎想象。
周邊次新房春風江南府成交較為活躍的小戶型，總價約在150萬元，若著急入住，這類二手房也可多比較選擇。
除卻觀棠明月，塘棲其他新盤均價已超2萬元/㎡，已然高過了相對更優質的臨平山北，投資是必須謹慎了；自住，近者相比臨平山北和超山板塊沒有任何優勢，遠者同樣弱於大江東、空港、高橋、崇賢這些板塊。
-END-
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