01
疫情对北京写字楼市场没有决定性影响
进入2020年，新冠肺炎疫情成为第一只影响全世界的黑天鹅事件。在整个一季度，疫情几乎冻结了中国所有经济活动，并开始在全球范围蔓延。
根据统计局数据显示，2020年1到2月，规模以上工业增加值同比实际下降13.5%，全国固定资产投资同比下降24.5%，全国房地产开发投资同比下降16.3%。数据真实的反映了疫情对于经济的负面影响非常显著，但在这样不利的经济环境下，中国的疫情从三月份开始得到了非常有效的控制。从政策选择来看，中国付出了较大的短期代价，换来了居民的生命安全和更长期的经济增长潜力。我们认为随着中国逐步消灭新冠肺炎疫情，中国经济将会是第一个从疫情的阴霾中逐步复苏的经济体。
高力国际华北区董事总经理严区海认为
“在这样的大环境下，整个一季度北京甲级写字楼租赁市场同样处于市场冷冻状态，几乎所有的租赁交易活动都处于暂停或延迟的状态。然而，我们对于市场的整体判断是疫情对于北京写字楼租赁市场没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已。在市场新租活动被冻结，部分租户租约正常到期，以及成本因素成为企业的重要考量等多种因素的作用下，本季度净吸纳量的数据也反映出和宏观经济相同的走势。本季度北京市场的净吸纳量达到创历史记录的-81,000平方米，这也是北京市场第一次出现连续两个季度的净吸纳量。除了CBD和丽泽子市场外，其他市场都录得负净吸纳量，其中以燕莎子市场的负净吸纳量变化最为明显，达到了-64,000平方米。仅从数字变化来看，大量负净吸纳量意味着企业开始出现从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象，同时还包含了由于成本因素退租或正常合约到期而新出的空置面积。在正常的市场环境下，新增空置面积会在很大程度上被新租面积所抵消，但处于疫情状态下的市场，这部分本应通过正常租赁交易所去化的面积却无法被需求所吸纳。”
虽然本季度无新增供应量，但市场需求受到抑制，导致空置率环比提升0.8%，同比上涨5.9%，达到16.7%。其中燕莎商圈空置率上涨幅度最大，同比上涨6.1%，季度空置率上升为存量租户租约到期搬迁或缩减面积所致。由于空置率逐步走高，全市甲级写字楼租金水平也处于下调通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米。全市各个商圈均呈现不同程度的环比下跌，其中燕莎商圈跌幅居首，达到环比-5.4%；长期价格坚挺的金融街和中关村也出现松动，环比分别下调-1.4%和-3.1%。整体市场环境依然更有利于租户，有搬迁或扩租需求的租户可以比较积极的在市场中寻找性价比更高的优质物业进行办公空间升级。
高力国际华北区董事总经理严区海认为：“由于受到疫情影响较小，目前IT行业的需求占比较大，这个行业的需求恢复也是最快的。由于海外总部受到疫情的影响，大部分外资公司整个三月份都处于停滞状态，预计该情况会进一步延续到二季度，预计会有更多的海外公司寻求降低成本的计划。”由于租金下调，空置率上升，对于租户来讲已经出现了一个减负提升办公品质的机会窗口。疫情的出现也让很多企业重新审视并指定新的办公策略，更深入的思考如何进一步提高办公效率。
对于写字楼业主，严区海建议：“写字楼业主对于目前的市场情况应该积极调整租赁策略，更灵活的通过多种方式留住老客户，拿下新客户，在这个时期保持出租率更为重要。”
高力国际华北区研究部陆明对此的观点是：“北京市场的核心问题依然是高供应量推高空置率。2020年依然是供应高峰年，整体空置水平会持续攀升，有可能会进一步突破20%。 然而，疫情延缓了很多在建项目的工程进度，因此我们预计会有部分项目将延迟入市，这从一定程度上减轻了市场的供给压力。随着疫情的逐步缓解，我们预计市场活动会在二季度出现较为明显的复苏迹象。同时，我们维持在2019年四季度对于市场租金高位盘整态势的基本判断，在疫情的影响下，租金的调整幅度降加大。基于目前疫情后期的市场状态，以及新增供应量的逐步入市，租金预期大概会在明年发生转变。”
目前由于海外市场的不确定性大幅增加，整体疫情的影响大概率会延续到下半年。然而，从中国经济自身的角度来看，疫情导致的最困难时刻正在结束。我们一直强调，2020年的市场关注点不应只是经济增速，更应该关注各类积极政策带来的拉动效应。
严区海董事总经理判断：稳就业和新基建是今年宏观调控最重要的两个方面，其中新基建将成为中国下一阶段供给侧改革的重要抓手。新基建包括5G基建、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等七大方向。从目前的疫情影响来看，疫情对于需求端的影响只是暂时的，但是对于供给端却有着深远的影响。新基建的大规模铺开将进一步提升通过科技升级所带来的经济质量。以新基建为首的产业革命将会加快整个中国的产业链升级，甚至重构中国在当前世界经济格局下的影响力。 全世界都在盯着中国后疫情时期的政策有效性和经济恢复力。在全球降息和量化宽松的大趋势下，我们相信中国经济的逐步企稳将给全球投资者带来信心，下半年资金会加大流入中国市场，布局无疫情且经济企稳的市场会成为全球避险资金的首选。
02
优质资产将成为内外资本抗周期最佳防守工具
作为对新型冠状病毒疫情的回应，中央与地方各级政府已出台一系列财政和货币政策以扶持经济增长；同时，随着国内疫情防控形势向好，各行各业积极复工复产下疫情能够持续受到控制，境内外资本对我国政府的高效及市场和社会的稳定高度关注。高力国际中国区资本市场部董事总经理汪蓓认为：“房地产投资需求长期存在，疫情只会影响市场投资节奏，国内一线城市优质资产将成为内外资本抗周期下的最佳防守工具，交易会在疫情逐步稳定后出现一定的释放，消化之前所压抑的需求。由于国际间差旅限制等因素，外资决策流程将相对慢于内资投资人。”
北京2020一季度共录得3笔大宗交易成交，分别是综合体、酒店及写字楼。最大的交易是位于朝阳区的LG双子塔，该项目自去年下半年入市后“花落谁家”一直是投资界热议的话题，最终，新加坡主权基金GIC以11亿美元将其收购，占一季度总成交额的92%。
自3月下旬以来，投资者已逐步恢复活跃度，在北京市场寻找投资机会，安排勘察项目等。其关注重点仍将是写字楼市场，除了城市更新类项目外，已具有现金流的持有型物业亦成为投资人关注的类型。
此外值得一提的是，这次疫情虽然对大部分行业带来负面影响，但线上科技公司，医药与医疗公司以及云计算，大数据等行业由于疫情影响需求反向增加，其承租能力稳定且有扩张的可能性，这些行业普遍都分布在有产业聚集性的商务园区，例如中关村、上地产业园等，因此商务园项目将可能成为具有增长爆发力的子市场。
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