01
疫情對北京寫字樓市場沒有決定性影響
進入2020年，新冠肺炎疫情成為第一隻影響全世界的黑天鵝事件。在整個一季度，疫情幾乎凍結了中國所有經濟活動，並開始在全球範圍蔓延。
根據統計局數據顯示，2020年1到2月，規模以上工業增加值同比實際下降13.5%，全國固定資產投資同比下降24.5%，全國房地產開發投資同比下降16.3%。數據真實的反映了疫情對於經濟的負面影響非常顯著，但在這樣不利的經濟環境下，中國的疫情從三月份開始得到了非常有效的控制。從政策選擇來看，中國付出了較大的短期代價，換來了居民的生命安全和更長期的經濟增長潛力。我們認為隨著中國逐步消滅新冠肺炎疫情，中國經濟將會是第一個從疫情的陰霾中逐步復甦的經濟體。
高力國際華北區董事總經理嚴區海認為
“在這樣的大環境下，整個一季度北京甲級寫字樓租賃市場同樣處於市場冷凍狀態，幾乎所有的租賃交易活動都處於暫停或延遲的狀態。然而，我們對於市場的整體判斷是疫情對於北京寫字樓租賃市場沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節奏變化而已。在市場新租活動被凍結，部分租戶租約正常到期，以及成本因素成為企業的重要考量等多種因素的作用下，本季度淨吸納量的數據也反映出和宏觀經濟相同的走勢。本季度北京市場的淨吸納量達到創歷史記錄的-81,000平方米，這也是北京市場第一次出現連續兩個季度的淨吸納量。除了CBD和麗澤子市場外，其他市場都錄得負淨吸納量，其中以燕莎子市場的負淨吸納量變化最為明顯，達到了-64,000平方米。僅從數字變化來看，大量負淨吸納量意味著企業開始出現從甲級寫字樓向乙級或產業園區搬遷的跡象，同時還包含了由於成本因素退租或正常合約到期而新出的空置面積。在正常的市場環境下，新增空置面積會在很大程度上被新租面積所抵消，但處於疫情狀態下的市場，這部分本應通過正常租賃交易所去化的面積卻無法被需求所吸納。”
雖然本季度無新增供應量，但市場需求受到抑制，導致空置率環比提升0.8%，同比上漲5.9%，達到16.7%。其中燕莎商圈空置率上漲幅度最大，同比上漲6.1%，季度空置率上升為存量租戶租約到期搬遷或縮減面積所致。由於空置率逐步走高，全市甲級寫字樓租金水平也處於下調通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米。全市各個商圈均呈現不同程度的環比下跌，其中燕莎商圈跌幅居首，達到環比-5.4%；長期價格堅挺的金融街和中關村也出現鬆動，環比分別下調-1.4%和-3.1%。整體市場環境依然更有利於租戶，有搬遷或擴租需求的租戶可以比較積極的在市場中尋找性價比更高的優質物業進行辦公空間升級。
高力國際華北區董事總經理嚴區海認為：“由於受到疫情影響較小，目前IT行業的需求佔比較大，這個行業的需求恢復也是最快的。由於海外總部受到疫情的影響，大部分外資公司整個三月份都處於停滯狀態，預計該情況會進一步延續到二季度，預計會有更多的海外公司尋求降低成本的計劃。”由於租金下調，空置率上升，對於租戶來講已經出現了一個減負提升辦公品質的機會窗口。疫情的出現也讓很多企業重新審視並指定新的辦公策略，更深入的思考如何進一步提高辦公效率。
對於寫字樓業主，嚴區海建議：“寫字樓業主對於目前的市場情況應該積極調整租賃策略，更靈活的通過多種方式留住老客戶，拿下新客戶，在這個時期保持出租率更為重要。”
高力國際華北區研究部陸明對此的觀點是：“北京市場的核心問題依然是高供應量推高空置率。2020年依然是供應高峰年，整體空置水平會持續攀升，有可能會進一步突破20%。 然而，疫情延緩了很多在建項目的工程進度，因此我們預計會有部分項目將延遲入市，這從一定程度上減輕了市場的供給壓力。隨著疫情的逐步緩解，我們預計市場活動會在二季度出現較為明顯的復甦跡象。同時，我們維持在2019年四季度對於市場租金高位盤整態勢的基本判斷，在疫情的影響下，租金的調整幅度降加大。基於目前疫情後期的市場狀態，以及新增供應量的逐步入市，租金預期大概會在明年發生轉變。”
目前由於海外市場的不確定性大幅增加，整體疫情的影響大概率會延續到下半年。然而，從中國經濟自身的角度來看，疫情導致的最困難時刻正在結束。我們一直強調，2020年的市場關注點不應只是經濟增速，更應該關注各類積極政策帶來的拉動效應。
嚴區海董事總經理判斷：穩就業和新基建是今年宏觀調控最重要的兩個方面，其中新基建將成為中國下一階段供給側改革的重要抓手。新基建包括5G基建、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車充電樁、大數據中心、人工智能、工業互聯網等七大方向。從目前的疫情影響來看，疫情對於需求端的影響只是暫時的，但是對於供給端卻有著深遠的影響。新基建的大規模鋪開將進一步提升通過科技升級所帶來的經濟質量。以新基建為首的產業革命將會加快整個中國的產業鏈升級，甚至重構中國在當前世界經濟格局下的影響力。 全世界都在盯著中國後疫情時期的政策有效性和經濟恢復力。在全球降息和量化寬鬆的大趨勢下，我們相信中國經濟的逐步企穩將給全球投資者帶來信心，下半年資金會加大流入中國市場，佈局無疫情且經濟企穩的市場會成為全球避險資金的首選。
02
優質資產將成為內外資本抗週期最佳防守工具
作為對新型冠狀病毒疫情的回應，中央與地方各級政府已出臺一系列財政和貨幣政策以扶持經濟增長；同時，隨著國內疫情防控形勢向好，各行各業積極復工復產下疫情能夠持續受到控制，境內外資本對我國政府的高效及市場和社會的穩定高度關注。高力國際中國區資本市場部董事總經理汪蓓認為：“房地產投資需求長期存在，疫情只會影響市場投資節奏，國內一線城市優質資產將成為內外資本抗週期下的最佳防守工具，交易會在疫情逐步穩定後出現一定的釋放，消化之前所壓抑的需求。由於國際間差旅限制等因素，外資決策流程將相對慢於內資投資人。”
北京2020一季度共錄得3筆大宗交易成交，分別是綜合體、酒店及寫字樓。最大的交易是位於朝陽區的LG雙子塔，該項目自去年下半年入市後“花落誰家”一直是投資界熱議的話題，最終，新加坡主權基金GIC以11億美元將其收購，佔一季度總成交額的92%。
自3月下旬以來，投資者已逐步恢復活躍度，在北京市場尋找投資機會，安排勘察項目等。其關注重點仍將是寫字樓市場，除了城市更新類項目外，已具有現金流的持有型物業亦成為投資人關注的類型。
此外值得一提的是，這次疫情雖然對大部分行業帶來負面影響，但線上科技公司，醫藥與醫療公司以及雲計算，大數據等行業由於疫情影響需求反向增加，其承租能力穩定且有擴張的可能性，這些行業普遍都分佈在有產業聚集性的商務園區，例如中關村、上地產業園等，因此商務園項目將可能成為具有增長爆發力的子市場。
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