最近，有位粉丝私信我说，他是第一次买房，但希望能买到有升值潜力的房子，那么是不是该选择中心城区的好地段。
确实，对于初次置业的朋友们，都会考虑一个问题，是不是该把房子买在好地段，未来才能升值。因为过往的经验都告诉我们说，只有中心区城的房子才会容易涨，郊区地段、新区地段一不小心就会变成死局。
还记得李嘉诚那句“买房看地段”吗？一直被大家奉为金科玉律。但今天笔者想告诉大家，买房除了选择地段，其实还可以从这4方面去考虑。因为时代在变化，很多东西都在不断更新，如果当下买房，还只靠“地段论”这一点，就想买到有潜力的房子，无疑是“痴人说梦”。
试想下，作为首次置业的你，都懂得的地段论，其他人会不懂吗？尤其是买过2套房以上的人，对于楼市的投资心得，都极为熟悉。那么在这种环境下，你能买到的所谓“好地段”？一般来说，好地段都已经透支了未来3年房价的上涨空间。因此，想找到具有性比价的房子，不妨从这“4个方面”考虑。
01
一、选对城市/板块。
恒大研究院院长任泽平曾说过一句话：房地产发展短期看今日，长期看土地，长期看人口。
可见，房地产要想长远发展，就需要更多人口。因此，我们无论是在挑选板块，还是选择城市，都要以人口为首要准则。
如果一座城市能够持续流入人口，说明大家看好城市的未来，侧面也反映了这座城市有一定的产业，能够提供更多的岗位和创造财富的机会。反之，如果持续流出的话，说明城市资源枯竭，赚钱的机会很少，能提供的岗位也很少。
这样一来，城市缺少人口，房价就算再低，也无人去买，因为供需关系已经不平衡了，就像目前的鹤岗、玉门，就属于这样的城市。房价为何那么低，最重要就是没人买，大家都够住了，怎么会愿意多付钱去买房子呢？同时，也失去投资意义，那房价下跌也是正常现象。
因此，这也是我们频频看到，很多城市之间不断放宽人才吸引和落户政策，进行的激烈的抢人大战。比如前两年的西安，就通过人才招引，吸引到一批又一批落户的人，刺激了房价再进一步上涨。
房价上涨，地价自然就上涨，转化为经济，再次回馈给政府，而政府就能拿着这笔钱再次去做投资，搞好经济，民生，形成一个优良的循环。所以，买房之前就要考虑好城市/板块，未来是否会有充足的人口流入。 二、选对开发商。
我之前写过一篇文章，其中有提到，关于开发商的雷人操作。真的，尤其是买期房的小伙伴，就跟抽奖一样，运气好点，能买到当初开发商允诺的80%。运气差点，那就真的等维权了。
还记得去年的牛肉面事件吗？根据报道，南京一楼盘，当初开发商宣传小区绿化茂盛，但当业主收房的时候，发现整个小区就几棵树。为此，业主们去维权，但开发商回应他们说：难道康师傅牛肉面里面有牛肉吗？反正我们的“绿化率已经达标了，三期哪怕一棵树都不种，都能达到绿化率。”
还有，去年10月份，无锡滨湖区香槟街铂悦府项目已经逾期292天还不能交房，看工程全面停工，房子屋顶长草，业主心疼、无奈、委屈，辛辛苦苦一辈子攥下来的钱都打了水漂，不知道何时才能进去住。
可见，初次置业选对一个正确的开发商是有多重要，我们要从源头尽可能的排除危险。那么开发商应该怎么选呢？首先，最好是大型房企，最起码品牌在哪里，不敢乱玩，就算出了事，还能维权。那对于小型房企来说，没啥品牌，烂尾、质量差都是“家常便饭”，反正赚了钱我就跑，后续问题，能躲就躲。
其次，买之前要在合同中，把开发商承诺的条件都写进去，以免将来出了什么事情，开发商翻脸不认人，而我们也只能哑巴吃黄连。
三、选对物业。
在这里，我就要跟大家好好聊聊我小区的物业了，口碑简直就是臭遍了方圆十里，那些物业就跟大爷一样。如果是形式主义至少给不明真相的业主多少有点心里安慰。
最糟心的是收钱积极，蛮横管理，基础服务毫无存在感的物业。很多来看房的买家，走进我们小区，不是吐槽小区设施设备维护差、绿化无修剪、楼道电梯卫生脏等等。也正因为如此，很多购房者宁愿多花一两千去我们隔壁的小区买房，也不愿意在我们小区购买。可想而知，我们小区是得有多糟糕了。
所以，在这里，我想用我的苦难史告诫大家，首次买房一定要挑选好的物业。因为好的物业，不仅让你居住舒心，最重要的还能让小区增值。别问我为啥自己不挑好的物业，因为当初买房的时候，是我爸妈出的钱，而我还在读书呢，有房住就不错了，还嫌弃物业。
但时代变了，未来的购房者在买房时，绝不会再单纯考虑居住了，更多是考虑居住舒适度。因此，大家在买房之前，一定要多方打听，最好是问下居住在这个小区的业主，他们的回答是最直观的。
四、选对楼层和户型。
楼层如何选择？
在这里，我要表达一下，我对各个楼层都没有特殊的针对，我觉得买房选楼层，还是要根据个人需求来抉择。虽然行业内，有称一些楼层为“黄金楼层”，比如三分之二楼层。但你要知道，如果家里人都恐高的话，你买了这种楼层，不是让大家活受罪吗？
所以，在购买的时候，最好是根据家里人的情况来配置。比如，有些人讨厌蚊子、讨厌潮湿，喜欢视野通透，阳光充足的，那么就可以选择高楼层的房子，可以避免这些问题。
那户型如何抉择呢？
我个人认为，好的户型，具备以下几个特点：
户型方正、南北通透、大面宽浅进深、明厨明卫通透性好、室内动静分区、动线设计合理、空间布局合理实用性强。如果再贪心点，最好是双阳台。
千万别买那种柱子多，公摊多，户型不方正的户型，尤其是进深和开间，对于户型来说是特别重要的一点，决定了整个户型的舒适度。
如果面宽>进深，采光和通风会更好，但利用率不高，并且保温效果不好。面宽
因此，我建议进深和面宽的比例最好是在1：1.2以内。那么进深和面宽如何计算呢？
我教大家一个判断方法，就是用公式计算。进深/面宽=a，如果a＞1.2，则通风采光不好。a＜1的话，则利用率不高，最好的比例是1.2≥a≥1。
02
按照以上4点整理下来，大家是不是觉得买房简单很多了。其实除开地段外，这4点也是我认为比较重要的因素。如果在挑选到好地段的同时，又能包含这4点之中的2点，未来房子升值的潜力一定是具备的。
那么大家在买房的时候，根据这样的思路去买，我相信你一定会买到让你舒心的房子。总而言之，买房前多用心，买房后才省心。
閱讀更多 老貓探房 的文章
