當前我國商辦用地供給規模較大，存量去化有限，部分城市面臨較大的商辦庫存壓力。經濟增速放緩、中美貿易前景未明、商辦類項目限購政策及電商市場崛起等內外部因素，對商業的衝擊愈發強烈，商業地產行業變革壓力愈發迫切。
面對這一形勢，2019年房企在佈局方面聚焦核心城市，挖掘潛力區域；在產品層面，精準定位，打造個性化、場景化、體驗化、智能化的產品或服務；在資金方面，多渠道融資，積極試水資產證券化；資本運作與整合方面也不斷推進，“補短板”與“擴規模”成效顯著。而在競爭格局上，企業間的競爭、區域間的競爭態勢愈加清晰，龍頭企業的核心競爭力也在逐漸增強，屬於中國的商業地產高品質時代已經到來。
商業地產行業已經進入調整和高度競爭期，面臨眾多的不確定性，瑞信行認為...
張亮
深圳瑞信行代理部董事總經理
在目前供大於求的市場下，仍有非常多需求未被滿足，差異化競爭之下，需思考細分領域的機會。
面對市場客戶結構從主流的金融行業，逐漸轉變為時下的熱點行業：智能駕駛，人工智能、節能環保、文化傳媒等新興行業。
比如近期接觸的幾批需求面積都是近萬平米的客戶，其承租能力並不弱，行業包括無人駕駛、智能機器人、新能源等。選址關注點涵蓋研發核心產品的適配環境，例如：對樓板沉重有要求的試驗室、性能測試空間，甚至員工關懷方面的員工食堂、周邊匹配住宿等，其實絕大多數項目稍加改造就能滿足。
許新
深圳瑞信行顧問部董事總經理
目前市場困境並非單一因素造成的，其主要原因至少包含如下三個層面：
一、土地供應導致蜂擁轉型：受近幾年居住類政策收緊影響，房地產市場黃金時代已經過去，深圳市場有限的可變現的居住類土地資源都集聚到了大型央企國企或比較知名的實力企業。白熱化的土地競爭及銷售政策限制，導致房地產行業利潤急劇收縮。無論大型企業的增量要求，還是小型企業的生存之道，大量房企開始轉型產業地產或寫字樓市場，造成整個工商市場供應“井噴”現象。
二、系統性開發能力有限：從開發商自身開發能力上看，大多數房企都沒有工商類物業開發經驗，有些企業更甚沒有地產開發經驗。但工商地產相較於傳統居住類產品來說整體體系較為複雜，對開發商自身開發能力有較高的要求。目前大多數寫字樓項目和產業園區，大多數依循傳統住宅思維打造。對於整個產品體系構建、產業運作的模式研究、產業服務體系構建、產業資源導入及市場招商策略等缺乏系統性思考，市場產品同質化極其嚴重。
三、市場規範亟待提升：市場的管理規範有待完善和提升，例如，受互聯網金融發展影響，市場被投機資本一窩蜂湧進後，導致正在良性成長的企業受到了擠壓，致使行業波動大起大落。行業發展受到牽連，對寫字樓租金及空置率穩定性造成嚴重影響。目前市場包租物業量非常龐大，缺乏市場的規範管理，正常的租金和使用率被混淆亂用，破壞整體市場應有的價值和價格兌現機制。
未來工商市場發展中，機會在於產品和運營的協同增效，提升物業的租售價值。願意潛心投入到商辦市場深耕細作，賦予產品真正內涵，整合運營思維的企業，將會獲得更多市場的機會和認可，方可在市場中脫穎而出。
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