家妹要買房，主要是為了小孩能進城裡上學，找我分析推薦。
那麼買學區房該怎麼選擇？我為她總結了幾個方面的問題。
壹：孩子什麼時候上學？
2022年9月，侄兒將上小學一年級，那麼在這個時間段之前必須交房入住。因為各地方學區要求可能存在區別，還要考慮是否要求落戶或社保期限等問題，儘可能早收房入住比較穩妥。
考慮到本地在售新房大多數幾乎都是在2022年交房，而且是下半年居多，同時還得擔心開發商晚交房的情況（市場不好，晚交房幾個月可是常態）。在這個上學時間固定的前提下，基本可以排除購買新房的想法。學區房緊俏，撿漏的可能性不大，二手房的選擇餘地更多。
所以在此建議：考慮買學區房的網友，如果看上新房要確定交房時間能否來得及小孩上學，一定要留下富餘的時間，很多因素是不可控制的。
貳：考慮怎麼樣的學區？
學區的選擇也比較重要，優質學區學位資源緊缺，造成周邊房價普遍高於其他非學區或一般學區的房價。學區決定了你的預算。以海南海口為例，九小僑中公立學校的學位就比較吃香，尤其是西海岸九小僑中，這周邊的學區房無論新房還是二手房，實際購房成本遠高與之前政府的限價17300，即使在政策控制下，新房還是通過各種插邊球手段捆綁高價車位、高價裝修或收所謂的指標費二三十萬。二手房毛坯價格更是不在政策控制範圍，我諮詢過一套小區環境不錯的毛坯房，價格每平米達到了2.3萬。再看海甸島的九小僑中學區，這裡某新房小區房價在政府指導價範圍，但是同樣要求買車位，好在車位價格還算合理，可以分期付款。這都是好學區帶來的附加價值給賣家提供了高價的底氣。
當前即使能按時交付的新房，在買之前一定要確定好是不是公立學校，私立學校是不劃片區的。對於這種私立房源，除非開發商白字黑字簽在合同裡為你小孩解決該校學位，否則是堅決不能買的。私立學校很貴，有些是學費不貴，但小孩要跟上別人的節奏需要花費更多成本。
所以建議：買學區房量力而行，根據學區和預算綜合考慮。小孩的成長不是僅靠優質學區，拼命擠最好的學區而降低生活品質也不利於孩子的健康成長，最好的不是最適合的。
叄：二手學區房怎麼選擇？
很多人買二手學區房除了小孩上學還是未來的家。也有許多人並不是考慮以後長住，而是本身就有自己的住宅，小孩畢業了，房子就會考慮轉手。不管基於哪種目的，二手房的幾個硬性指標都要考慮清楚。
1/住宅，一定要確定是住宅才能買，不要聽銷售說是70年產權的就是住宅，商住也可能存在70年產權的產品。而往往很多地方商住房是不在學區劃片區範圍的。具體可以跟教育局，目標學校或相關政府部門瞭解。
2/範圍，一定要自己查清楚實際劃片區範圍，而且瞭解周邊是否還有其他學校，因為劃片區不是固定的，每年都有可能存在變化，如果等你小孩上學那年實際劃片區的學校不是你目標學校是否能接受？記住，不是你離得最近就是該校學區房，只是說你機會大。比如海南中學一路之隔都劃不進去。當前的劃片區範圍只能作為參考。所以二手房學區也不固定的。
3，產品，考慮長期自住的二手學區房，要考慮戶型的舒適性，周邊配套可塑性，交通出行的便利性，車位是否夠用等問題。對於僅為學位而不考慮常住的家長，以上問題更要考慮，決定了以後你是否容易轉手。在此強調兩個方面：一是老破小堅決不能選擇，二是戶型很重要。
這兩天陪我妹看的二手房，發現二手房坑很多。都是十多二十年的老破小房子，中介或者房東為了好出售，重新裝修了一下，看起來很新，但是裝修材料品質太差，80平出頭目測裝標撐死700-800元/平，然後中介吹說花了十多萬，在我反駁下最後說算上傢俱，就那兩張壓縮板材的床這麼貴？戶型不堪入目，要麼沒有陽臺，要麼把陽臺改成了房間做三房，連餐廳都沒有，只有一個擁擠的客廳，根本沒法滿足家庭生活需求。其中還有一套房，客廳是三角形的，次臥看起來就五六平米，屋內長長的通道，開放式廚房。也許是我要求高，這種房子居家生活是很難受的。以後想改善換房，這種房子也是難以出手的，結果必然是虧本處理，住房不炒政策下，漲價的可能性很小很小。
4/年限及稅費。這兩天陪我妹也看了一個好房源，剛開始聽中介說時，價格也比較滿意，小區很新，戶型也方正合理。可是實際看房，問清楚才發現房子年限僅滿二，光稅就要加十幾萬，房東淨拿，購房者實際支出加上稅金和中介費，這算下來總價就比較高了。所以買二手房第一要問清楚稅費等問題，不要交易了才發現要多這麼多稅錢，那時雙方再扯皮問題就比較麻煩。
圖文無關
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