房地產快速發展的這二十年來，我們每一個人對房產的理解也不一樣。買得早的人，後期買房壓力小很多，有多套房的人，更是賺得盆滿缽滿，進入社會比較晚的人，要麼揹負房貸債務，要麼還一直在為湊買房首付款發愁。可以說，不同階段的群體，對房產的感情自然也不一樣。
房子，首先是有居住功能，這是每一個人開始買房最原始動力。但隨著市場的發展，房子還賦予了金融屬性，具有了投資功能。事實上，當前的房子已作為部分普通老百姓保值增值的工具。在國內，多年的現實情況表明，房子價格上升會帶來資產價值提升，抗通脹也不在話下。
現在的問題擺在大家眼前，當前房價已經上漲了這麼多年，還會一直漲下去嗎？如果房價不漲，甚至下跌，那麼房產不僅不能保值抗通脹，而且還可能面臨資產縮水。與其這樣，還不如留存款好，至少價值還大一些。但如果房價還繼續上漲，即使幅度不如以前，可以抵禦通脹，說不定還會實現資產增值。不可否認，個人對“房產”和“存款”的最終取向選擇，將影響到一生財富的積累，說不定差距還很大。
那麼，如果說人的一生有幾次財富積累機會的話，筆者認為，10年時間為週期基本可以拉開人與人之間的財富差距。下面，我們就“過去10年”和“未來10”年時間做一個實際對比和預測，通過“房價漲幅”與“通貨膨脹率”和“存款收益”3個數據分析，或能得到啟示。
①過去10年，“房價漲幅”與“通貨膨脹率”和“存款收益”對比：
1.過去10年時間，房價取2008年到2018年階段。2008年，全國新建商品住宅價格為3199元/平方米，到2018年時，新建住宅均價為8737元/平方米。10年時間，房價累計漲幅為2.73倍，年均上漲幅度為11.1%。
2.通貨膨脹率採取“M2-GDP”算法。同樣也取2008年到2018年期間的通貨膨脹數據，10年時間，年均通貨膨脹率為7.5%，這與統計部門公佈的CPI差距較大，主要原因在於CPI數據所取標本有特定性。這7.5%的通貨膨脹率數據，應該說還是比較符合居民感受的。如果過去100萬元放到今天，那麼購買力相當於45萬元，貨幣貶值幅度超過一半。
3.存款收益。經查詢，從2008年到2018年，考慮到資金收益和存取靈活度，我們以3年期定存為標準，這10年時間，存款收益基本在3%到5%之間，我們取中間數4%。
總結：過去10年，房價漲幅超過通貨膨脹率3.6個百分點，超過存款收益7.1個百分點，房價漲幅跑贏通脹和存款收益。當然，這裡面還不包括買房槓桿帶來的乘數效應。
②未來10年，“房價漲幅”與“通脹膨脹率”和“存款收益”預測對比：
1.房價漲幅預測。很顯然，未來房價不可能保持高速增長，但仍然會中速和低速增長。這是基於城市化率，人均住房面積，以及未來人口淨增長等因素的綜合考量，同時，部分參照發達國家經驗和國內土地制度實際。這是我們對未來房價預測的前提，具體原因分析在此前文章有多次闡述，不再贅述。
未來10年，房價漲幅從過去年均11.1%逐步下降，3年一個時間段，8-10%、5-8%、3-5%，基本上到2030年前後，房價漲幅可能在3%左右徘徊。總之，房價漲幅會隨著前述的各種因素逐步衰減，但不會一步到位，長期還會保持低幅上行，這主要基於經濟發展和貨幣因素，這裡只能預測平均幅度，各年有高有低。
2.通貨膨脹率預測。M2的增長取向決定了通貨膨脹率如何。在過去10年，我們M2的增長率平均都保持在兩位數以上增長，事實上，在2018年，已經回到8.1%，為近年來新低，貨供應量繼續縮減，說明依靠貨幣超發推動經濟增長的模式已經過去。那麼未來10年，實際通貨膨脹率還會下降，在目前年均7.5%的基礎上，以兩個時間段預測，未來5年下降到5-6%左右，2030年前下降到3-4%左右。
3.存款收益。各種投資收益不可控，常見的股市收益起伏不定，不作為收益參考標準。普通大眾的存款從安全的角度考慮，一般會選擇各種貨幣基金，存取相對靈活，又比單純存款划算，目前各類寶收益可能在3%左右，部分可以做到4-4.5%左右。但隨著經濟增長調整到中低速，為刺激發展，存款收益會繼續下行，各種寶類收益長期還會繼續下探。未來10年，2-2.5%差不多。
結論：未來10年，房價年均漲幅取中位數5-8%，通脹率取中位數5-6%，存款收益取2.5%。由此可知，房產收益增長率＞通貨膨脹率＞現金收益，房產增值不僅大幅跑贏存款收益，還能跑贏通脹。所以，留房子顯然要比留現金好。
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