房地产快速发展的这二十年来，我们每一个人对房产的理解也不一样。买得早的人，后期买房压力小很多，有多套房的人，更是赚得盆满钵满，进入社会比较晚的人，要么背负房贷债务，要么还一直在为凑买房首付款发愁。可以说，不同阶段的群体，对房产的感情自然也不一样。
房子，首先是有居住功能，这是每一个人开始买房最原始动力。但随着市场的发展，房子还赋予了金融属性，具有了投资功能。事实上，当前的房子已作为部分普通老百姓保值增值的工具。在国内，多年的现实情况表明，房子价格上升会带来资产价值提升，抗通胀也不在话下。
现在的问题摆在大家眼前，当前房价已经上涨了这么多年，还会一直涨下去吗？如果房价不涨，甚至下跌，那么房产不仅不能保值抗通胀，而且还可能面临资产缩水。与其这样，还不如留存款好，至少价值还大一些。但如果房价还继续上涨，即使幅度不如以前，可以抵御通胀，说不定还会实现资产增值。不可否认，个人对“房产”和“存款”的最终取向选择，将影响到一生财富的积累，说不定差距还很大。
那么，如果说人的一生有几次财富积累机会的话，笔者认为，10年时间为周期基本可以拉开人与人之间的财富差距。下面，我们就“过去10年”和“未来10”年时间做一个实际对比和预测，通过“房价涨幅”与“通货膨胀率”和“存款收益”3个数据分析，或能得到启示。
①过去10年，“房价涨幅”与“通货膨胀率”和“存款收益”对比：
1.过去10年时间，房价取2008年到2018年阶段。2008年，全国新建商品住宅价格为3199元/平方米，到2018年时，新建住宅均价为8737元/平方米。10年时间，房价累计涨幅为2.73倍，年均上涨幅度为11.1%。
2.通货膨胀率采取“M2-GDP”算法。同样也取2008年到2018年期间的通货膨胀数据，10年时间，年均通货膨胀率为7.5%，这与统计部门公布的CPI差距较大，主要原因在于CPI数据所取标本有特定性。这7.5%的通货膨胀率数据，应该说还是比较符合居民感受的。如果过去100万元放到今天，那么购买力相当于45万元，货币贬值幅度超过一半。
3.存款收益。经查询，从2008年到2018年，考虑到资金收益和存取灵活度，我们以3年期定存为标准，这10年时间，存款收益基本在3%到5%之间，我们取中间数4%。
总结：过去10年，房价涨幅超过通货膨胀率3.6个百分点，超过存款收益7.1个百分点，房价涨幅跑赢通胀和存款收益。当然，这里面还不包括买房杠杆带来的乘数效应。
②未来10年，“房价涨幅”与“通胀膨胀率”和“存款收益”预测对比：
1.房价涨幅预测。很显然，未来房价不可能保持高速增长，但仍然会中速和低速增长。这是基于城市化率，人均住房面积，以及未来人口净增长等因素的综合考量，同时，部分参照发达国家经验和国内土地制度实际。这是我们对未来房价预测的前提，具体原因分析在此前文章有多次阐述，不再赘述。
未来10年，房价涨幅从过去年均11.1%逐步下降，3年一个时间段，8-10%、5-8%、3-5%，基本上到2030年前后，房价涨幅可能在3%左右徘徊。总之，房价涨幅会随着前述的各种因素逐步衰减，但不会一步到位，长期还会保持低幅上行，这主要基于经济发展和货币因素，这里只能预测平均幅度，各年有高有低。
2.通货膨胀率预测。M2的增长取向决定了通货膨胀率如何。在过去10年，我们M2的增长率平均都保持在两位数以上增长，事实上，在2018年，已经回到8.1%，为近年来新低，货供应量继续缩减，说明依靠货币超发推动经济增长的模式已经过去。那么未来10年，实际通货膨胀率还会下降，在目前年均7.5%的基础上，以两个时间段预测，未来5年下降到5-6%左右，2030年前下降到3-4%左右。
3.存款收益。各种投资收益不可控，常见的股市收益起伏不定，不作为收益参考标准。普通大众的存款从安全的角度考虑，一般会选择各种货币基金，存取相对灵活，又比单纯存款划算，目前各类宝收益可能在3%左右，部分可以做到4-4.5%左右。但随着经济增长调整到中低速，为刺激发展，存款收益会继续下行，各种宝类收益长期还会继续下探。未来10年，2-2.5%差不多。
结论：未来10年，房价年均涨幅取中位数5-8%，通胀率取中位数5-6%，存款收益取2.5%。由此可知，房产收益增长率＞通货膨胀率＞现金收益，房产增值不仅大幅跑赢存款收益，还能跑赢通胀。所以，留房子显然要比留现金好。
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