世界人口流动都遵循同一个规律，从经济落后的地区往经济发达的城市和地区流动。“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”。在利益驱动下，人口会自发地从经济落后地区流向经济发达地区。从根本上来说，价格是由有效供给和有效需求双方的关系决定的。人口减少必然导致住房需求减少，房价必然下跌。人口增加必然带来住房需求增加，房价必然上涨。
中国夜间灯光分布卫星图
改革开放之后到2010年左右。农村大量的剩余劳动力开始从农村流向城市，从中西部地区流向东部地区，人口迁移呈现出城镇化与“孔雀东南飞”的特征。长三角经济带、粤港澳大湾区及北京等经济发达城市是主要的人口流入中心，吸引着大量流动人口来此务工。
2010年至今，中国劳动力人口占比在达到顶峰之后开始逐年下滑，中国劳动力市场出现“刘易斯”拐点。随着东部的产业升级，劳动密集型等产业逐渐向中西部地区转移，使流动人口开始更多在内陆地区寻找就业机会，部分外流人口开始逐渐流入诸如成渝城市群，各强省会城市等二线城市。
但尽管如此，人口集聚的趋势并没有改变。一来东部地区仍然是最大的人口流入区；二来人口流动更加具有目的性，表现为人员更多流向一、二线城市，三四五线城市的集聚效应则明显削弱。广大县乡农村地区越来越呈现人口空心化趋势。
以北上广深四大一线城市为例，其常住人口占比从1987年的2.93%上升到2018年的5.28%。按照城市规模区分，中国超过100万人口的城市中常住人口的数量占总城镇人口的比重也在逐年上升，特别的超过500万的大城市人口占比也有明显增加。相对的，居住在少于100万人口的中小城市的人口占总城镇人口的比重明显下降，特别是居住在小于30万人口以下的小城市的人口快速减少。
2018年长三角经济区的总人口达到了2.25亿人，据预测，到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。目前，长三角城市群已经是中国发展最为成功的城市群之一，在长三角城市群中集聚的人口达到了15401万，占全国人口的11%。
同样的，在粤港澳大湾区，随着大规模人口的迁入以及粤港澳大湾区经济的发展，在大湾区逐渐形成了以广州、深圳这两个一线城市为核心的粤港澳大湾区城市群，目前在粤港澳大湾区城市群集聚了超6000万常住人口，并且常住人口依旧保持着较为高速的增长。
所以整体来看，2010年后，中国人口向发达地区的聚集趋势愈发明显，表现为人口主要向一、二线城市聚集，向粤港澳大湾区、长三角经济带等地区聚集，而三四五线中小城市的发展逐渐趋缓。人口的集聚会使一二线城市的增长潜力进一步释放，并逐渐形成区域的城市群。
借鉴发达国家区域发展经验以及自身前期经济建设经验，中国在进行经济建设时也有意重点培育发展若干城市群和中心城市，如粤港澳大湾区、长江经济带城市群、京津地区、各强省会城市。
以粤港澳大湾区为例，粤港澳大湾区除开香港澳门，包括广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、肇庆、江门9市，其中有2座一线城市，是中国最具经济活力的地区之一，经济快速发展。2017年粤港澳大湾区常住人口达到了6150万，GDP总值达到了75710亿元，人均GDP则达到了12.46万元。2019年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》的正式发布标志着珠三角与香港、澳门的合作步入新的阶段。2018年粤港澳大湾区面积5.6万平方公里，人口达到了6962万人，GDP总值为11.07万亿元。
综上所述，三四五线城市和县乡地区，已经没有什么发展潜力了，在人口老龄化越来越严重的当下，即使这些地方还能从农村吸引一些年轻人，可是真的没有多少了。如今农村里都是老人小孩，和身体不好的。未来支撑三四五线房地产的买盘需求，注定是会萎缩的。现在经济前景黯淡，这些地方的房价已经开始下跌。一旦政策刺激退出，这些地方只有住房，没有真正意义上的房地产市场。房价雪崩是迟早的事情。
而真正经济发达、城市建设漂亮宜居、有着良好的工作机会、优质的教育资源等的一二线核心城市，则注定会吸引越来越多的、作为经济发展动力的年轻人。而且核心城市为了自身的发展，也一定会想尽办法吸引这些存量年轻人。因此，未来房地产市场真正有投资价值的，只有就这些核心城市。也就是说，中国房地产市场将呈现出地理上鲜明的“头部效应”。相应的买盘需求，会向一二线核心城市聚集。不仅如此，在同一个城市里，代表未来主要生活功能区、商业功能区、新型高新产业板块，也将比其它板块具有更强保值增值效应。
中国房价，马太效应将越来越明显，强者恒强，弱者恒弱。一边是北上广深，一边是玉门鹤岗。手握现金或三四五线城市和县乡地区房产的家庭，到了认真考虑你们资产安全的时候了。
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