世界人口流動都遵循同一個規律，從經濟落後的地區往經濟發達的城市和地區流動。“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”。在利益驅動下，人口會自發地從經濟落後地區流向經濟發達地區。從根本上來說，價格是由有效供給和有效需求雙方的關係決定的。人口減少必然導致住房需求減少，房價必然下跌。人口增加必然帶來住房需求增加，房價必然上漲。
中國夜間燈光分佈衛星圖
改革開放之後到2010年左右。農村大量的剩餘勞動力開始從農村流向城市，從中西部地區流向東部地區，人口遷移呈現出城鎮化與“孔雀東南飛”的特徵。長三角經濟帶、粵港澳大灣區及北京等經濟發達城市是主要的人口流入中心，吸引著大量流動人口來此務工。
2010年至今，中國勞動力人口占比在達到頂峰之後開始逐年下滑，中國勞動力市場出現“劉易斯”拐點。隨著東部的產業升級，勞動密集型等產業逐漸向中西部地區轉移，使流動人口開始更多在內陸地區尋找就業機會，部分外流人口開始逐漸流入諸如成渝城市群，各強省會城市等二線城市。
但儘管如此，人口集聚的趨勢並沒有改變。一來東部地區仍然是最大的人口流入區；二來人口流動更加具有目的性，表現為人員更多流向一、二線城市，三四五線城市的集聚效應則明顯削弱。廣大縣鄉農村地區越來越呈現人口空心化趨勢。
以北上廣深四大一線城市為例，其常住人口占比從1987年的2.93%上升到2018年的5.28%。按照城市規模區分，中國超過100萬人口的城市中常住人口的數量佔總城鎮人口的比重也在逐年上升，特別的超過500萬的大城市人口占比也有明顯增加。相對的，居住在少於100萬人口的中小城市的人口占總城鎮人口的比重明顯下降，特別是居住在小於30萬人口以下的小城市的人口快速減少。
2018年長三角經濟區的總人口達到了2.25億人，據預測，到2030年長三角地區將會有4座城市人口超過1000萬。目前，長三角城市群已經是中國發展最為成功的城市群之一，在長三角城市群中集聚的人口達到了15401萬，佔全國人口的11%。
同樣的，在粵港澳大灣區，隨著大規模人口的遷入以及粵港澳大灣區經濟的發展，在大灣區逐漸形成了以廣州、深圳這兩個一線城市為核心的粵港澳大灣區城市群，目前在粵港澳大灣區城市群集聚了超6000萬常住人口，並且常住人口依舊保持著較為高速的增長。
所以整體來看，2010年後，中國人口向發達地區的聚集趨勢愈發明顯，表現為人口主要向一、二線城市聚集，向粵港澳大灣區、長三角經濟帶等地區聚集，而三四五線中小城市的發展逐漸趨緩。人口的集聚會使一二線城市的增長潛力進一步釋放，並逐漸形成區域的城市群。
借鑑發達國家區域發展經驗以及自身前期經濟建設經驗，中國在進行經濟建設時也有意重點培育發展若干城市群和中心城市，如粵港澳大灣區、長江經濟帶城市群、京津地區、各強省會城市。
以粵港澳大灣區為例，粵港澳大灣區除開香港澳門，包括廣州、深圳、佛山、東莞、惠州、珠海、中山、肇慶、江門9市，其中有2座一線城市，是中國最具經濟活力的地區之一，經濟快速發展。2017年粵港澳大灣區常住人口達到了6150萬，GDP總值達到了75710億元，人均GDP則達到了12.46萬元。2019年2月，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的正式發佈標誌著珠三角與香港、澳門的合作步入新的階段。2018年粵港澳大灣區面積5.6萬平方公里，人口達到了6962萬人，GDP總值為11.07萬億元。
綜上所述，三四五線城市和縣鄉地區，已經沒有什麼發展潛力了，在人口老齡化越來越嚴重的當下，即使這些地方還能從農村吸引一些年輕人，可是真的沒有多少了。如今農村裡都是老人小孩，和身體不好的。未來支撐三四五線房地產的買盤需求，註定是會萎縮的。現在經濟前景黯淡，這些地方的房價已經開始下跌。一旦政策刺激退出，這些地方只有住房，沒有真正意義上的房地產市場。房價雪崩是遲早的事情。
而真正經濟發達、城市建設漂亮宜居、有著良好的工作機會、優質的教育資源等的一二線核心城市，則註定會吸引越來越多的、作為經濟發展動力的年輕人。而且核心城市為了自身的發展，也一定會想盡辦法吸引這些存量年輕人。因此，未來房地產市場真正有投資價值的，只有就這些核心城市。也就是說，中國房地產市場將呈現出地理上鮮明的“頭部效應”。相應的買盤需求，會向一二線核心城市聚集。不僅如此，在同一個城市裡，代表未來主要生活功能區、商業功能區、新型高新產業板塊，也將比其它板塊具有更強保值增值效應。
中國房價，馬太效應將越來越明顯，強者恆強，弱者恆弱。一邊是北上廣深，一邊是玉門鶴崗。手握現金或三四五線城市和縣鄉地區房產的家庭，到了認真考慮你們資產安全的時候了。
個人觀點，歡迎理性討論，多謝點贊關注！
閱讀更多 閒來巴山客 的文章
