6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，“重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费”。
7月1日，住房和城乡建设部举行老旧小区改造例行政策吹风会。住建部副部长黄艳表示，目前全国需要改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，“城镇老旧小区改造上升为国家的重要工作，既保民生又稳投资同时拉内需，我们希望通过这项工作获得综合效益”。
据官方初步摸查，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人。住建部原副部长、国务院参事仇保兴甚至给出了旧改可撬动的具体投资额：4万亿元。仇保兴表示，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。
旧改是什么?
老旧小区改造是中国政府的一项民生工程，是指针对2000年(含)前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且未纳入棚户区改造计划的住宅小区以及住宅楼，进行不同程度的改造。
老旧小区改造，本身是一项系统工程。它包括了针对楼体的改造、公共区域的改造，以及小区治理的改造。
自2000年起，全国各地自发进行着小规模老旧小区改造，已经积累了大量的实践经验。
旧改的主要内容是啥？
综合各大媒体的报道来看，在官方的初步设想中，改造内容会分三步走：
1. 稳定基本的配套设施。优先改造水、电、路、气、光纤等市政基础设施，如果建筑老化程度严重，还会刷新楼体，北方地区加上供暖修缮、加装保温层。垃圾分类设施、加装电梯也纳入其中，不过加装电梯只鼓励不强制。
2. 提升生活类的基础设施。包括增加公共活动场地、停车场、充电桩、活动室、物业用房等设施。
3. 完善公共服务类的内容。包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。
未必每个老旧小区都能走完这三步。一般情况下，第一步是必然选项。此前财政部印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》“对中央补助资金须改造项目进行了明确，改造内容须包括对水、电、路、气4项设施中至少2项进行更新，或者是虽然没有更新水、电、路、气设施，但加装了电梯。”
后两步则在有条件的小区里推进。继“一城一策”之后，住建部在旧改一事上又提出了“一楼一方案、一栋一方案”，发扬“因地制宜”、“绝不搞一刀切”精神，因此，旧改实施细则的差异化也会超乎想象。
旧改有多大?
第一大，在于规模大。
国常会上明确表示，这是一项全国范围开展、涉及上亿人的大工程和大战略。
住建部巡视员倪洪波曾在5月份提及旧改，给出了一个数据，全国涉及老旧社区建筑面积约40亿㎡。
第二大，在于资金大。
想搅动全国旧改这么庞大的池子，一共需要多少资金？
这次国常会上没有提，但今年3月份，国务院参事仇保兴曾提到了一个数字：
初步估算老旧社区改造的总投资额可高达4万亿。
第三大，在于力度大。
很多人印象中的老旧社区改造，无非就是“老房子刷绿漆”。
这一次，明确提出了老旧社区的改造，不仅是外立面的翻新，更重要的是水电气路、光纤、管网的全面改造，还要给多层加装电梯，给老社区配建停车设施、养老设施。
这些升级改造，都直指老社区的痛点——停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧……
第四大，在于金融大。
这一次，明确提出了老旧社区的改造，要配上金融工具。之前确定的15个试点城市地区，比如北京、厦门，旧改基本上都是以财政资金为主，所以国常会提出要加大金融对旧改的支持，“创新投融资机制”。
本次旧改，政府不打算财政包揽，而是希望“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”。针对旧改，官方很希望能拿出一个市场化的新工具来撬动资金。
总的来说就是，40亿㎡改造规模、上亿居民覆盖、4万亿资金投入、金融工具加持、从内到外的全面升级…
这将是又一个搅动时代、影响资产价值转换的重要拐点。
据数据统计，中国老旧小区规模达4000万户，涉及上亿人。这部分住房需求起不来，大城市存量房就流转不起来，同样交易税就很难收起来。
今年上半年，京沪深二手房套均成交价350万左右，广州不到300万，刚需主导，购买力衰竭的迹象非常明显。
而楼市中的新旧对比也十分突出，在广州，我们看到统一板块内的次新房能卖到5万+/㎡，而附近的多层老社区却只卖到1.5万/㎡上下；在成都，我们看到同一板块内的新房能卖到3万/㎡，而一路之隔的多层老社区却在1万/㎡上下徘徊；在深圳，我们看到罗湖的新房能卖到8-9万/㎡，而旁边的破旧老社区却还能找到不足4万/㎡的二手房……
它们两者之间的交通无差、配套无差、学区无差，附着在地段之上的资源价值统统无差。
最根本的差异在于：
这些2000年之前建设的老旧社区已经无法满足“新城市人”对于居住的最基本要求。
比如，广州这样的老旧多层——表面上看起来，立面陈旧，私搭乱建、路网逼仄、线路杂乱、没有停车位；
走进社区里，没有电梯、上下水不畅、没有景观、没有配套、机非乱停……
这样的老旧社区在广州老城区比比皆是。
周边的次新，房价动辄5万/㎡起步，而这些老社区的房价已趴在1.5万/㎡好多年。
如果，通过上述旧改升级，会蜕变成怎样的社区呢？
旧改成功案例▼
上海普陀区甘泉路街道，作为全国旧改的试点，早在一年前就已经开始了老旧社区的改造。
他们通过屋顶改造、违建拆除、小广场改造、管网改造、立面粉刷升级、社区大门升级、塑胶跑道铺设、绿化升级、停车场升级、部分楼栋加装电梯……等诸多手段，完成了片区的整体升级。
在过去的几年时间里，旧改已经在绝大多数的省份和重点城市里，开展了试点升级。
这一次的国常会，就是为全国范围内的全面铺开而定调。
这些老旧社区大都盘踞在核心城市的绝对核心区位，其附着在区位地段之上的交通、商业、配套、学区等诸多价值几乎难以复制和替代。但这些年因为“居住环境”的原因被严重低估。
这一轮4万亿投入的旧改升级，但凡能对居住环境有点滴提升，都能带来其房价的彻底回归。
更值得注意的是，此番旧改的意义远不止在提升某些特定类房产的价格。
我们试想一下：
如果一个老城区，成千上百的社区集中改造升级；如果一个老板块，数万套房子全部旧貌换新颜；如果放眼望去不再是破旧的老社区，而是焕然一新的全新界面……
这会对整个房产市场产生何等重大的撬动？
这次旧改，房地产市场该怎么看?
“旧改”是基建工程，是城镇保障性安居工程建设，同时旧改与房地产之间的联系是千丝万缕的。
比如，一部分“老破小”会因此升值。
一：受小区改造的带动，整体升值;
二：因为装上电梯，高楼层升值;
三：因为电梯给低楼带来层采光不好、隐秘性不高、有噪声等问题，低层房屋升值不仅没有高楼层快，甚至还更难转手，或者房租更低。
有价值的很大程度是在城市核心城区、建筑质量有保障、老化程度较低的老小区。
另外，还要综合评估小区的居民收入水平，很多老旧小区存在产权混乱的问题，诸如混杂房改房、廉租房、回迁房等，后期物业管理、工程收益都较难保证，导致旧改工作推进困难。
而那些旧改能推进到第三步公共服务类设施的小区，楼盘升值会更明显。
同时，我们也要从不同层次城市来看旧改对房产市场的冲击。
首先，一线城市里的老破小，更容易出房价暴击。
因为它们的土地资源极端稀缺，附带的主城价值突出，周边购买力旺盛。
目前来看，老城区里的次新和老破小之间价差极大。
最典型的就是广州和深圳。
广州老城区的次新基本面能达到5万+/㎡，而老破小却盘踞在1.5万/㎡；深圳罗湖的新房能达到8-9万/㎡，却还能找到不足4万/㎡的老破小。
伴随旧改的全面开展，按照它们的购买力，暴击的可能性非常大。
其次，二线城市，要关注主城和老城的价值回归。
绝大多数二线城市的市场典型特征就是，新区癌、新房癌严重。
但与此同时，整个城市最核心的资源，最优质的购买力，最好的就业中心大都盘踞在主城或边缘的成熟CBD。
因为旧改的推进，一定会带来主城的界面升级，一定会带来主城价值的回归，也一定会带来曾长期被忽视的主城房价复苏。
但二线城市的主城里，老破小和次新的价差不大，暴击的可能性要低于一线城市。
以旧改新，满足美好生活，探索市场方向
旧改大潮下，房产市场即将迎来新的增长点。大唐房屋会一如既往的秉承“住好房，找大唐”的宗旨，对于每一个客户都用心“只卖良心产品”。
以旧改为契机，满足相当存量客户的需求，利用旧改，打造新的宜居生活方式，把握旧改，提供高质量强需求的物业房产。
日本建筑理念强调旧改，对于很多上了年头的房产，日本不是大拆大建，而是利用旧改精雕细琢，在日本，旧改给房产领域带来了很多经典建筑，甚至延伸到了学科研究当中。在我国当前的房产行业，旧改方式渐露苗头，尤其是国家在强力推动的情况下，愈发明显。
旧改立足于满足人民群众的美好生活需求，所以在旧改市场这个细分领域更多要强调满足美好生活需求，旧改不管怎么改，最终都是要让房子回归居住属性，怎么在人民群众和居住属性之间搭建桥梁，这是旧改市场带来的重要考量和探索方向。
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