6月19日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署推進城鎮老舊小區改造，“重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施。促進住戶戶內改造並帶動消費”。
7月1日，住房和城鄉建設部舉行老舊小區改造例行政策吹風會。住建部副部長黃豔表示，目前全國需要改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人，“城鎮老舊小區改造上升為國家的重要工作，既保民生又穩投資同時拉內需，我們希望通過這項工作獲得綜合效益”。
據官方初步摸查，各地上報需要改造的城鎮老舊小區有17萬個，涉及居民上億人。住建部原副部長、國務院參事仇保興甚至給出了舊改可撬動的具體投資額：4萬億元。仇保興表示，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。
舊改是什麼?
老舊小區改造是中國政府的一項民生工程，是指針對2000年(含)前建成的環境條件差、配套設施不全或破損嚴重、無障礙建設缺失、管理服務機制不健全，且未納入棚戶區改造計劃的住宅小區以及住宅樓，進行不同程度的改造。
老舊小區改造，本身是一項系統工程。它包括了針對樓體的改造、公共區域的改造，以及小區治理的改造。
自2000年起，全國各地自發進行著小規模老舊小區改造，已經積累了大量的實踐經驗。
舊改的主要內容是啥？
綜合各大媒體的報道來看，在官方的初步設想中，改造內容會分三步走：
1. 穩定基本的配套設施。優先改造水、電、路、氣、光纖等市政基礎設施，如果建築老化程度嚴重，還會刷新樓體，北方地區加上供暖修繕、加裝保溫層。垃圾分類設施、加裝電梯也納入其中，不過加裝電梯只鼓勵不強制。
2. 提升生活類的基礎設施。包括增加公共活動場地、停車場、充電樁、活動室、物業用房等設施。
3. 完善公共服務類的內容。包括完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設施。
未必每個老舊小區都能走完這三步。一般情況下，第一步是必然選項。此前財政部印發的《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》“對中央補助資金須改造項目進行了明確，改造內容須包括對水、電、路、氣4項設施中至少2項進行更新，或者是雖然沒有更新水、電、路、氣設施，但加裝了電梯。”
後兩步則在有條件的小區裡推進。繼“一城一策”之後，住建部在舊改一事上又提出了“一樓一方案、一棟一方案”，發揚“因地制宜”、“絕不搞一刀切”精神，因此，舊改實施細則的差異化也會超乎想象。
舊改有多大?
第一大，在於規模大。
國常會上明確表示，這是一項全國範圍開展、涉及上億人的大工程和大戰略。
住建部巡視員倪洪波曾在5月份提及舊改，給出了一個數據，全國涉及老舊社區建築面積約40億㎡。
第二大，在於資金大。
想攪動全國舊改這麼龐大的池子，一共需要多少資金？
這次國常會上沒有提，但今年3月份，國務院參事仇保興曾提到了一個數字：
初步估算老舊社區改造的總投資額可高達4萬億。
第三大，在於力度大。
很多人印象中的老舊社區改造，無非就是“老房子刷綠漆”。
這一次，明確提出了老舊社區的改造，不僅是外立面的翻新，更重要的是水電氣路、光纖、管網的全面改造，還要給多層加裝電梯，給老社區配建停車設施、養老設施。
這些升級改造，都直指老社區的痛點——停車難、爬樓難、水電氣路陳舊、配套設施陳舊……
第四大，在於金融大。
這一次，明確提出了老舊社區的改造，要配上金融工具。之前確定的15個試點城市地區，比如北京、廈門，舊改基本上都是以財政資金為主，所以國常會提出要加大金融對舊改的支持，“創新投融資機制”。
本次舊改，政府不打算財政包攬，而是希望“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”。針對舊改，官方很希望能拿出一個市場化的新工具來撬動資金。
總的來說就是，40億㎡改造規模、上億居民覆蓋、4萬億資金投入、金融工具加持、從內到外的全面升級…
這將是又一個攪動時代、影響資產價值轉換的重要拐點。
據數據統計，中國老舊小區規模達4000萬戶，涉及上億人。這部分住房需求起不來，大城市存量房就流轉不起來，同樣交易稅就很難收起來。
今年上半年，京滬深二手房套均成交價350萬左右，廣州不到300萬，剛需主導，購買力衰竭的跡象非常明顯。
而樓市中的新舊對比也十分突出，在廣州，我們看到統一板塊內的次新房能賣到5萬+/㎡，而附近的多層老社區卻只賣到1.5萬/㎡上下；在成都，我們看到同一板塊內的新房能賣到3萬/㎡，而一路之隔的多層老社區卻在1萬/㎡上下徘徊；在深圳，我們看到羅湖的新房能賣到8-9萬/㎡，而旁邊的破舊老社區卻還能找到不足4萬/㎡的二手房……
它們兩者之間的交通無差、配套無差、學區無差，附著在地段之上的資源價值統統無差。
最根本的差異在於：
這些2000年之前建設的老舊社區已經無法滿足“新城市人”對於居住的最基本要求。
比如，廣州這樣的老舊多層——表面上看起來，立面陳舊，私搭亂建、路網逼仄、線路雜亂、沒有停車位；
走進社區裡，沒有電梯、上下水不暢、沒有景觀、沒有配套、機非亂停……
這樣的老舊社區在廣州老城區比比皆是。
周邊的次新，房價動輒5萬/㎡起步，而這些老社區的房價已趴在1.5萬/㎡好多年。
如果，通過上述舊改升級，會蛻變成怎樣的社區呢？
舊改成功案例▼
上海普陀區甘泉路街道，作為全國舊改的試點，早在一年前就已經開始了老舊社區的改造。
他們通過屋頂改造、違建拆除、小廣場改造、管網改造、立面粉刷升級、社區大門升級、塑膠跑道鋪設、綠化升級、停車場升級、部分樓棟加裝電梯……等諸多手段，完成了片區的整體升級。
在過去的幾年時間裡，舊改已經在絕大多數的省份和重點城市裡，開展了試點升級。
這一次的國常會，就是為全國範圍內的全面鋪開而定調。
這些老舊社區大都盤踞在核心城市的絕對核心區位，其附著在區位地段之上的交通、商業、配套、學區等諸多價值幾乎難以複製和替代。但這些年因為“居住環境”的原因被嚴重低估。
這一輪4萬億投入的舊改升級，但凡能對居住環境有點滴提升，都能帶來其房價的徹底迴歸。
更值得注意的是，此番舊改的意義遠不止在提升某些特定類房產的價格。
我們試想一下：
如果一個老城區，成千上百的社區集中改造升級；如果一個老闆塊，數萬套房子全部舊貌換新顏；如果放眼望去不再是破舊的老社區，而是煥然一新的全新界面……
這會對整個房產市場產生何等重大的撬動？
這次舊改，房地產市場該怎麼看?
“舊改”是基建工程，是城鎮保障性安居工程建設，同時舊改與房地產之間的聯繫是千絲萬縷的。
比如，一部分“老破小”會因此升值。
一：受小區改造的帶動，整體升值;
二：因為裝上電梯，高樓層升值;
三：因為電梯給低樓帶來層採光不好、隱秘性不高、有噪聲等問題，低層房屋升值不僅沒有高樓層快，甚至還更難轉手，或者房租更低。
有價值的很大程度是在城市核心城區、建築質量有保障、老化程度較低的老小區。
另外，還要綜合評估小區的居民收入水平，很多老舊小區存在產權混亂的問題，諸如混雜房改房、廉租房、回遷房等，後期物業管理、工程收益都較難保證，導致舊改工作推進困難。
而那些舊改能推進到第三步公共服務類設施的小區，樓盤升值會更明顯。
同時，我們也要從不同層次城市來看舊改對房產市場的衝擊。
首先，一線城市裡的老破小，更容易出房價暴擊。
因為它們的土地資源極端稀缺，附帶的主城價值突出，周邊購買力旺盛。
目前來看，老城區裡的次新和老破小之間價差極大。
最典型的就是廣州和深圳。
廣州老城區的次新基本面能達到5萬+/㎡，而老破小卻盤踞在1.5萬/㎡；深圳羅湖的新房能達到8-9萬/㎡，卻還能找到不足4萬/㎡的老破小。
伴隨舊改的全面開展，按照它們的購買力，暴擊的可能性非常大。
其次，二線城市，要關注主城和老城的價值迴歸。
絕大多數二線城市的市場典型特徵就是，新區癌、新房癌嚴重。
但與此同時，整個城市最核心的資源，最優質的購買力，最好的就業中心大都盤踞在主城或邊緣的成熟CBD。
因為舊改的推進，一定會帶來主城的界面升級，一定會帶來主城價值的迴歸，也一定會帶來曾長期被忽視的主城房價復甦。
但二線城市的主城裡，老破小和次新的價差不大，暴擊的可能性要低於一線城市。
以舊改新，滿足美好生活，探索市場方向
舊改大潮下，房產市場即將迎來新的增長點。大唐房屋會一如既往的秉承“住好房，找大唐”的宗旨，對於每一個客戶都用心“只賣良心產品”。
以舊改為契機，滿足相當存量客戶的需求，利用舊改，打造新的宜居生活方式，把握舊改，提供高質量強需求的物業房產。
日本建築理念強調舊改，對於很多上了年頭的房產，日本不是大拆大建，而是利用舊改精雕細琢，在日本，舊改給房產領域帶來了很多經典建築，甚至延伸到了學科研究當中。在我國當前的房產行業，舊改方式漸露苗頭，尤其是國家在強力推動的情況下，愈發明顯。
舊改立足於滿足人民群眾的美好生活需求，所以在舊改市場這個細分領域更多要強調滿足美好生活需求，舊改不管怎麼改，最終都是要讓房子迴歸居住屬性，怎麼在人民群眾和居住屬性之間搭建橋樑，這是舊改市場帶來的重要考量和探索方向。
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