最近出台的一则政策在房地产行业炸开了锅，直接在资本市场砸出一个大坑（中秋节期间9.24日香港联合交易所正常交易），作为一个专注于房地产领域、坚定看多房地产龙头企业的普通投资者，谈一谈我的看法。
广东全面取消预售.
实施这项政策，会对房地产带来怎样的影响？
首先要明确一点，已经拍出的土地仍然按照之前合同的约定销售，换句话说，现售政策只会在新出让的土地实施，按照这样演算，会发生什么呢？
针对碧桂园、万科这类快速周转运用到极致的开发模式，不可持续了。因为以前半年到一年半内，在房子尚未竣工就可以预售回笼资金，在“现售”政策影响下，开发商拿地后要2~3年竣工后才能实现售楼，显然对房企资金量的要求大幅提高，房企财务成本也陡然上升。
形势如此严峻开发商该如何应对？
显然需要将“现售”影响下，把增加的财务成本计算进去，仍然按照原来的方法推算项目的毛利率、现金流、IRR、投资回收期等指标。在全国范围内将符合要求的项目放在一起比较，对比更有优势的项目，这非常考验房企的操盘能力和品牌能力。
广东省优先推出取消预售，对于这些“现售”项目，房企拿地的优先级大幅度靠后，除非能显著降低拿地成本。
2018年上半年，全国各地的楼市调控政策先后发布192次，房地产市场面临巨大不确定性。在南方区域9月月度例会上，万科董事长郁亮表示房地产行业转折点已到来，首次把“活下去”作为企业发展基本要求，6300亿回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果6300亿元回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停。
点评：从郁总讲话来看，他对当前楼市的调控，中美博弈的一系列变局，以及国内去杠杆的改革，都表达了忧虑和敬畏。这十分符合万科一贯以来的稳健经营作风，也许万科踏空了15、16年最好的上杠杆逆势大规模拿便宜土地的绝好机会，被恒大、融创弯道超车，但是寒冬来临之时，万科一定是抗寒能力最强的一家房企。（笔者作为万科长期股东，难免屁股决定脑袋）
言归正传，房地产调控早已不是新鲜事，每一年都很艰难，但对于大房企来说，宏观调控其实是在帮助行业洗牌，行业集中度不断像龙头企业集中，以前粗放式增长的好日子一去不复返，许多地方小房企日子难熬，上头表示去杠杆，严格控制贷款发放，市场终端价格又被严格限制。这是今天跟一个地产销售朋友的交流内容：
所以，龙头房企都有拿地或者不拿地的选择权，手头上有大把土地储备，不拿地都够卖好几年了，地块贵了可以选择不拿，兼并中小企业的廉价土地。如果全面取消“预售证”，全国的地方政府都要相互博弈，谁先全面取消商品房预售，意味着谁的土地要么流拍卖不出去要么地价显著下降，买单的首先是地方政府。
如果地方政府出让土地愿意降价，皆大欢喜。如果不肯降低起拍价导致土地大量流拍，那么势必造成土地供给减少，加剧商品房供不应求的局面，房价必然会比现在高出一截，当前上级领导要求“坚决抑制房价上涨”的政策下，地方官员乌纱帽危险了。
所以，如果一个省率先取消商品房预售，开发商就会抛弃这个省，去别的省多拿地，损失的是这个省。如果这个省不是脑子进水了，就是经济发展太好不需要房地产了。因为大多数省的财政收入，土地出让金及相关房地产税收占了50%以上，换言之，将来率先取消预售制的，一定是经济结构发展最好、最不依赖土地财政的城市，比如深圳。或者，全国突然一刀切的取消预售制，但你觉得近几年有可能吗？
那则广东省“酝酿”全面取消预售制的消息，不管真假，“酝酿”二字是关键词。跟五年前“酝酿”开征房产税没啥区别，慢慢酝酿。等酝酿好了，可以实施时，开发商已经销售不增长，正经营现金流正源源不断，资金压力不大了。
新政策出台，别着急一惊一乍的跑路，不慌不忙的先分析一波局势，投资不需要高等数学，只需要常识。
香港一块弹丸之地，上个世纪几百上千家房地产公司厮杀最后只剩下了六家大型房企，市值都在3000亿元以上，中国地大物博，且城市化进程没有结束，行业集中度还没有完成洗牌。
作为一个坚定地产股看多者，贸易战，去杠杆，P2P暴雷多方不利因素把地产龙头股的价格打压到了低点，但用常识判断，它的价值就在那里，弹簧被压榨到极致便会反弹，我愿意耐心持有，与最优秀的公司一起成长。
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