不動產與我們企業的生產經營密切相關，實務中，在對於企業購置或租入不動產後因用途發生改變涉及的增值稅處理上很多財務人員還存在疑問。
接下來，小編就通過5個案例為您解析不動產用途發生改變涉及的增值稅處理。
例一
A公司為增值稅一般納稅人，2019年5月A公司從甲房地產開發企業處購置一棟寫字樓用於辦公，當月取得甲公司開具的增值稅專用發票，金額500萬元，稅額45萬元。那麼，A公司因購置不動產涉及的增值稅進項稅額如何抵扣？
根據《財政部 稅務總局 海關總署關於深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號）第五條規定：
自2019年4月1日起，《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號印發）第一條第（四）項第1點、第二條第（一）項第1點停止執行，納稅人取得不動產或者不動產在建工程的進項稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規定尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，可自2019年4月稅款所屬期起從銷項稅額中抵扣。
例二
A公司為增值稅一般納稅人，2018年12月從甲房地產開發企業處購置一棟商務樓用於辦公，取得對方公司開具的增值稅專用發票上註明金額500萬元，稅額50萬元，自取得之日起A公司分2年將進項稅額從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%即30萬元。2019年3月，A公司改變了該商務樓用途，將其專用於集體福利項目使用。那麼，針對已經抵扣的進項稅額，A公司該如何處理？
根據《國家稅務總局關於發佈的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）第七條規定：
已抵扣進項稅額的不動產，發生非正常損失，或者改變用途，專用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：
不得抵扣的進項稅額＝
（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產淨值率
不動產淨值率＝
（不動產淨值÷不動產原值）×100%
在計算出不得抵扣的進項稅額後，分以下兩種情形處理：
情形1.不得抵扣的進項稅額小於或等於該不動產已抵扣進項稅額的，應於該不動產改變用途的當期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。
情形2.不得抵扣的進項稅額大於該不動產已抵扣進項稅額的，應於該不動產改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，並從該不動產待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。
例三
A公司為增值稅一般納稅人，2019年4月從甲房地產開發企業處購置一套房屋用於辦公，取得對方公司開具的增值稅專用發票上註明金額100萬元，稅額9萬元，A公司於當月進行了認證抵扣。
2019年5月，A公司改變了該套房屋用途，將其專用於個人消費使用。那麼，針對已經抵扣的進項稅額，A公司該如何處理？
根據《國家稅務總局關於深化增值稅改革有關事項的公告》（國家稅務總局公告2019年第14號）第六條規定：
已抵扣進項稅額的不動產，發生非正常損失，或者改變用途，專用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額，並從當期進項稅額中扣減：
不得抵扣的進項稅額＝
已抵扣進項稅額×不動產淨值率
不動產淨值率＝
（不動產淨值÷不動產原值）×100%
例四
A公司為增值稅一般納稅人，為了改善辦公條件，2019年5月將一棟原本專用於集體福利項目使用的樓房改變為辦公樓。該棟樓房系A公司於2016年8月購置取得。
那麼，以前按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，因發生用途改變用於允許抵扣進項稅額項目，該如何計算可抵扣的進項稅額？
根據《國家稅務總局關於深化增值稅改革有關事項的公告》（國家稅務總局公告2019年第14號）第七條規定：
按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用於允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。
可抵扣進項稅額＝
增值稅扣稅憑證註明或計算的進項稅額×不動產淨值率
例五
A公司為增值稅一般納稅人，為了改善辦公條件，A公司於2019年4月起對原辦公樓進行改造裝修，因此租用了一棟辦公樓。租用的辦公樓共8層，其中第1層作為職工食堂使用，第8層作為職工健身房使用，其餘樓層為辦公區域。A公司按合同約定支付對方租金並取得了對方公司開具的增值稅專用發票。
那麼，租入不動產既用於一般計稅方法計稅項目，又用於集體福利項目的，其進項稅額如何處理？
根據《財政部 稅務總局關於租入固定資產進項稅額抵扣等增值稅政策的通知》（財稅〔2017〕90號）第一條規定：
自2018年1月1日起，納稅人租入固定資產、不動產，既用於一般計稅方法計稅項目，又用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的，其進項稅額准予從銷項稅額中全額抵扣。
特別提醒
根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第二十七條第（四）項、第二十八條相關規定：
非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建築裝飾材料和給排水、採暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。
非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、黴爛變質，以及因違反法律法規造成貨物或者不動產被依法沒收、銷燬、拆除的情形。
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