文｜寧採塵 編｜你莫愁
點進來看，你真的沒膨脹。別墅，我一時半會還買不起，但看看總可以吧。
今天採塵要寫寫南寧的別墅。
不為啥，南寧想買別墅的人太多了
一張動圖，看南寧別墅變遷史
最近這兩三年，南寧別墅推陳出新，迎來了它的春天。
套用網紅詞組，就是從青銅過渡到白銀，又馬不停蹄地走向屬於它的黃金時代。
接下來，採塵要用一張動圖，還原南寧別墅的變遷史。
▲南寧別墅佈局變遷（不完全統計）。
數量上，短短几年，佈局在主城區的別墅項目，已經從零星幾家，發展到了近30家。
選址上，別墅漸漸放棄了地段偏遠、基礎配套不成熟的郊區，向主城區發起了進攻。
需求決定市場，實踐證明，“離塵不離城”才是更適合南寧人。
另一方面，別墅的產品力也在升級，從野蠻向精緻轉型。
特別是經歷過2019地王年，龍湖、建發等知名“豪宅操盤手”相繼進場，南寧別墅的建造水平再上新臺階。
▲新舊別墅對比。
當然，品牌是價格的一個推手，地段和資源也很關鍵。
這兩年，別墅分化很厲害
現在，面積大、總價高、裝修成本高的大別墅，不如以前吃香了。如果地段和產品不是特別好的話，還會被嫌棄。
五象湖旁有個地段好、顏值高的別墅，500平一套，總價800萬起步，還沒正式推出市場，就被搶光了。
▲五象湖別墅的價格擔當。
可差不多的總價，位置不好的盤，就沒那麼好過了。傳說中以貴為榮仙葫某盤，至今還在“等一位爺”。
▲這個盤很貴的。
無獨有偶，三塘某神盤的獨棟夢幻城堡，傳說中價值1500萬，也是看的人多，買的人少。
▲三塘某盤的獨棟別墅，美得像影視基地，可就是沒人買。
採塵的朋友圈裡，二手別墅只要超過500萬，就賣不動了，但時不時總還要跳出來“詐屍”。
▲朋友圈截圖。
總之這兩年，產品更迭太快，兩極分化得很厲害。於是，高傲的別墅低頭了，南寧主城區的別墅門檻，降到了兩三百萬。
▲五象南總價200萬的別墅。
▲五象湖總價440萬的別墅。
▲仙葫東總價440萬的別墅。
▲三塘東總價300萬的別墅。
從大數據看，近期南寧的別墅銷量榜單，也反應了這一趨勢：300萬-500萬的別墅，已經成為主流。
▲2019年南寧別墅的銷售排行。
可見，購房者已經用錢包投票，選出了自己的心頭好。
別墅姓“商”挺香，是你打開方式不對
瞭解南寧別墅市場的人，大概也發現了一個規律，商業別墅已經佔據了半壁江山，而且，很多人正在入局。
換句話來說，對於別墅受眾，它家房子姓商or姓住，已經不再那麼重要。
為什麼會這樣呢？
一方面，《限墅令》把路封死，城市資源和別墅住宅，再也不能畫等號了。
更重要的是，南寧對商業別墅很寬容，燃氣、油煙樣樣能通，實際的使用差異很小（居住成本高一些）。
▲南寧商墅的利好。
還有，商業不限價，只要房本到手，不管一押/二押，都能捯飭出不少現金，這是很多大佬心心念唸的重大利好（利息嚇跑普通人）。
▲紫金城商墅備案價。
除了金融玩法，隨著網紅經濟的興起，商業屬性還賦予了商業別墅更強大的“變現”功能。能開店，能做餐飲，能搞民宿，能辦公，還能註冊公司，真香。
採塵在外地見過一個商墅群，建在大學城裡面。業主用一二層開個奶茶店，三四層安頓一家老小，頂樓的露臺用來休閒娛樂，健身喝茶，別提有多爽了。
在南寧，也有這類產品，地段還可以，只不過周邊消費力不足，開發商的運營能力讓人堪憂。（說的就是這個盤！）
在南寧的近郊，一座很有歷史感的別墅群，穿上了網紅馬甲，生意做的風生水起。
▲南寧網紅打卡地。
總之，不是採塵在給商業別墅洗白，人家本來就很白。
最後，需要提醒，根據相關規定，商業的土地年限很短（只有40-50年)，目前全國各地，包括南寧，還沒出臺明確的到期續簽辦法。建議上車前留心實際的土地年限，之後多關注相關政策。
別墅也有金字塔
前面說了，南寧的別墅從青銅走到黃金，發展勢頭很猛。但也要客觀看到，後面長路漫漫，還有鉑金、鑽石、王者。
細數南寧各大別墅盤，採塵發現，它們也分為三六九等，且大部分沒跳脫出普通住宅的範疇。
別墅也有金字塔。
▲別墅金字塔。
別墅的基本修養，是長成它該有的樣子。佔天佔地、前庭後院、有一定的私密性，缺一不可。
再進一步，各方面的管理和服務要跟得上。很可惜，南寧很多別墅樓盤，都在這個梯隊裡陣亡了。
採塵踩過一個五象別墅盤，它的公共綠化、治安管理很辣眼睛，入住率很低。業主寶寶們心裡很苦，自住也難，拋盤也難。
▲五象某別墅。
再往上一個梯隊，優質的別墅是要獨佔某些風景。這時候，地段就很重要了。
在南寧，大家公認江景和湖景，要比山景和園景更有價值。所以，江山御景、保利冠江墅、建發央璽、龍湖盛天雙瓏原著、萬科紫臺、嘉和城等盤的的頭牌別墅，價值是很高的。
不過，採塵覺得最難的，還是要達到獨特的設計建造。拒絕大眾臉，甚至有時候還要拒絕標準化，要個性又要美豔。
說實話，這一梯隊別墅，南寧沒有。
正宗的藍城桃李春風與南寧擦肩而過，而建發和龍湖又沒現真身，不知道能不能實現。這一類型的別墅，咱們只能通過大佬的作品和明星豪宅來找靈感了。
▲宋衛平最近的代表作“玻璃房子”。
當然，如果能兼顧景觀和個性，就真的是別墅中的天菜，不知道未來在南寧，能否有緣一見？
城央大平層pk近郊小別墅，誰贏？
說到別墅，這幾年市場上有一個現象，讓採塵百思不得解，今天必須說出來。
我們經常聽到別墅陣營說：可以別墅，何必平層！可另一邊，大平層不高興了，反嗆一句：上層驕傲，天生有別！
關於別墅和大平層之間battle，從來不曾停止。
這就是採塵的疑問：差不多的錢，城央大平層pk近郊別墅，當下主力軍、未來新生代，有沒有特定偏好？
城市中心，顧名思義，坐擁最成熟最豐富的城市資源，扒房的90後靈魂畫手給了他心中的No1。
▲靈魂畫手眼中的繁華圈。
近郊，指的是交通便利，基礎配套成熟，距離核心商圈約30分鐘通勤時間的地段。
兩者孰優孰劣，至今沒爭出個勝負，公說公有理，婆說婆有理。
今兒個，不如做個調查：如果你不差錢的話，大平層和大別墅，你咋選？
最後，住過這兩種房子的大神，不如出來現身說法，我們留言區見。
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