欧美发达国家的经济及房地产发展较为成熟，遥遥领先于东亚地区。为了更好地研究中国主要城市的房价走势，易居房地产研究院在国内率先研究美国20城房价涨跌幅与城市人口、经济、产业的关系。本报告选取了美国S&P/Case-Shiller 20大城市为样本，依据美国普查局、经济分析局等相关数据展开分析，揭示出对中国相似城市房价波动规律的启示与参考。报告较长，在此分几期转发，此为系列之四：
本期核心内容
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根据中美各城市的定位、产业及区域类型，我们将国内27个城市做了一一对标
美国制造业南迁的城市，对应中国中西部承接东部产业转移的城市；美国五大湖“锈带”对应重资产重工业的东北三省；美国较为发达的东西海岸对应中国长三角或珠三角地区。
综合各城市经济、人口及研发三个重要因素来看，总结出国内城市房价涨幅的三个特征
四个一线城市“北上广深”房价领涨；无论经济还是人口增速，中西部强省会城市均较为突出，也促进了房价的大幅上涨；资源型城市房价涨幅均排在最后，不仅科研力量薄弱，GDP和人口增速也较缓慢。
▍中国城市对标
根据美国20城的定位、产业及区域类型，本报告选取并匹配了部分代表性的中国城市做比对分析。
美国制造业南迁的城市，对应中国中西部承接东部产业转移的城市；
美国五大湖“锈带”对应重资产重工业的东北三省；
美国较为发达的东西海岸对应中国长三角或珠三角地区。
▍国内城市房价波动的区域结构特征
因中国房地产市场受调控政策影响较大，新房限价部分城市新房价格失真，因此，为合理地说明各城市房价涨幅，本报告选取了以上各城市的二手房价格。
从中国市场来看，2006年以来，二手房涨幅排在前五的城市依次为深圳、厦门、北京、上海和广州，涨幅分别为236%、201%、191%、190%和184%。
涨幅排在后五的城市依次为呼和浩特、太原、哈尔滨、沈阳和昆明，涨幅分别为95%、99%、102.2%、102.3%和102.6%。
按产业分类的房价涨幅：
从产业来看，排名靠前的城市主要为以第三产业为经济增长点的城市。
一是以高新技术为经济发展驱动力的创新型城市，如深圳、苏州、杭州等；
二是旅游城市，如厦门、海口等；
而排名靠后的城市，大部分为第二产业占比较高的工业城市以及依托传统工业的资源型城市，如呼和浩特、太原、哈尔滨等。
按人口分类的房价涨幅：
从城市等级来看，本报告按人口将中国27城大致划分为四类：
4个一线城市；
8个强二线城市：重庆、成都、天津、武汉、苏州、杭州、西安和长沙；
11个弱二线城市：青岛、合肥、郑州、昆明、南昌、宁波、太原、哈尔滨、大连、沈阳和厦门；
4个三线城市：三亚、海口、呼和浩特和兰州。在数据标准化处理上，2006年至2019年10月各地区房价涨幅均以算数平均得到。
一线、强二线、弱二线和三线城市二手房价涨幅分别为186%、141%、124%和119%，涨幅按城市等级依次减少。
由此来看，人口规模越大的城市，房价涨幅也越高。
按区域分类的房价涨幅：
从地区来看，本报告将中国27城大致划分为三大类：
一是东南沿海，包括厦门、苏州、上海、杭州、宁波、青岛、深圳、广州、三亚和海口；
二是中西部，包括长沙、南昌、武汉、郑州、成都、重庆、昆明和兰州；
三是东北，包括沈阳、哈尔滨和大连。
东南沿海、中西部和东北二手房价涨幅依次为169%、128%和100%。
比对美国西海岸>东北部>南部>五大湖区的涨幅来看，两国地区涨幅排名完全对照呼应。
中西部城市房价涨幅并不显著-----一是近些年来中西部经济才有所崛起，相较部分东南沿海城市仍有差距；二是曾经房地产调控为一刀切，一定程度上抑制了中西部房价的上涨。
▍城市房价涨幅差异与城市基本面分析
经济：
从GDP复合增速来看，排在前七位的城市分别是武汉、成都、西安、郑州、长沙、重庆和兰州，除去兰州其余均为中西部的二线城市。
排在后七位的分别是沈阳、宁波、呼和浩特、哈尔滨、三亚、大连和北京。
由此来看，自2006年至2018年以来，我国中西部的二线城市经济发展迅猛；部分一线、三线城市，以及东北三省的城市经济发展相对缓慢。
在2010年后，中国经济增速告别两位数的增长，城市间经济发展进程也出现了差异。近几年GDP增速整体放缓，但部分中西部城市经济增速明显提升。
因此，为了更客观地探究中国27城未来经济变化对房价的影响，本报告在房价长期启示的模型上缩短了时间线，选取了近3年的GDP平均增速。
人口：
从常住人口复合增速来看，自2006年至2018年以来，常住人口增速呈现南快北慢的特征 。
排在前七位的分别是广州、深圳、重庆、厦门、成都、杭州和天津，排在后七位的分别是沈阳、哈尔滨、昆明、青岛、兰州、大连和呼和浩特。
一线城市中，广深人口控制力度较京沪低，增速名列前茅。
此外，中西部强省会城市如郑州、成都吸引了大量的外来人口，尤其是省内其他地级市人口。
近几年来部分城市抢人大战持续，城市间常住人口增速排名出现变化，因此，为了更客观地探究中国27城未来人口变化对房价的影响，本报告在房价长期启示的模型上缩短了时间线，选取了近3年的常住人口平均增速。
研发：
从2018年研发费用占GDP比重来看，排在前七位的城市分别是北京、西安、深圳、上海、杭州、广州和合肥，排在后七位的分别是昆明、三亚、呼和浩特、海口、南昌、兰州和太原。
由此来看，一线城市科研及未来发展潜力仍较强，而依赖于旅游业和资源型城市研发力量较弱。
▍国内城市房价涨幅的三个特征
综合各城市经济、常住人口及研发费用占比三个因素来看，主要出现三个特征：
一是四个一线城市“北上广深”房价领涨，该阶段经济发展处于成熟期，GDP增速已放缓，但常住人口增速仍较为显著，且一线城市科研力量及人口吸引力较强，这是房价上涨的有效支撑。
二是无论经济还是人口增速，中西部强省会城市均较为突出，可见近些年来中西部城市人口回流和产业转移进展迅猛，同时也促进了房价大幅上涨。
其中，长沙和武汉房价上涨最为显著，而昆明涨幅排在末位。
昆明GDP增速虽快，但人口增速较缓慢，科研力度较弱。此外，昆明目前仍较依赖于旅游业和房地产业，近些年来“抢人”成为各城市的重点工作，若无产业的多元性制造就业机会，很难仅凭宜居的自然优势留人。
三是资源型城市房价涨幅均排在最后，不仅科研力量薄弱，GDP和人口增速也较缓慢。资源型城市若长期依赖资源的开采，忽视产业的多元化健康发展和可持续性，必然会导致人口流失和经济发展停滞不前，从而传导到房价上。
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