歐美髮達國家的經濟及房地產發展較為成熟，遙遙領先於東亞地區。為了更好地研究中國主要城市的房價走勢，易居房地產研究院在國內率先研究美國20城房價漲跌幅與城市人口、經濟、產業的關係。本報告選取了美國S&P/Case-Shiller 20大城市為樣本，依據美國普查局、經濟分析局等相關數據展開分析，揭示出對中國相似城市房價波動規律的啟示與參考。報告較長，在此分幾期轉發，此為系列之四：
本期核心內容
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根據中美各城市的定位、產業及區域類型，我們將國內27個城市做了一一對標
美國製造業南遷的城市，對應中國中西部承接東部產業轉移的城市；美國五大湖“鏽帶”對應重資產重工業的東北三省；美國較為發達的東西海岸對應中國長三角或珠三角地區。
綜合各城市經濟、人口及研發三個重要因素來看，總結出國內城市房價漲幅的三個特徵
四個一線城市“北上廣深”房價領漲；無論經濟還是人口增速，中西部強省會城市均較為突出，也促進了房價的大幅上漲；資源型城市房價漲幅均排在最後，不僅科研力量薄弱，GDP和人口增速也較緩慢。
▍中國城市對標
根據美國20城的定位、產業及區域類型，本報告選取並匹配了部分代表性的中國城市做比對分析。
美國製造業南遷的城市，對應中國中西部承接東部產業轉移的城市；
美國五大湖“鏽帶”對應重資產重工業的東北三省；
美國較為發達的東西海岸對應中國長三角或珠三角地區。
▍國內城市房價波動的區域結構特徵
因中國房地產市場受調控政策影響較大，新房限價部分城市新房價格失真，因此，為合理地說明各城市房價漲幅，本報告選取了以上各城市的二手房價格。
從中國市場來看，2006年以來，二手房漲幅排在前五的城市依次為深圳、廈門、北京、上海和廣州，漲幅分別為236%、201%、191%、190%和184%。
漲幅排在後五的城市依次為呼和浩特、太原、哈爾濱、瀋陽和昆明，漲幅分別為95%、99%、102.2%、102.3%和102.6%。
按產業分類的房價漲幅：
從產業來看，排名靠前的城市主要為以第三產業為經濟增長點的城市。
一是以高新技術為經濟發展驅動力的創新型城市，如深圳、蘇州、杭州等；
二是旅遊城市，如廈門、海口等；
而排名靠後的城市，大部分為第二產業佔比較高的工業城市以及依託傳統工業的資源型城市，如呼和浩特、太原、哈爾濱等。
按人口分類的房價漲幅：
從城市等級來看，本報告按人口將中國27城大致劃分為四類：
4個一線城市；
8個強二線城市：重慶、成都、天津、武漢、蘇州、杭州、西安和長沙；
11個弱二線城市：青島、合肥、鄭州、昆明、南昌、寧波、太原、哈爾濱、大連、瀋陽和廈門；
4個三線城市：三亞、海口、呼和浩特和蘭州。在數據標準化處理上，2006年至2019年10月各地區房價漲幅均以算數平均得到。
一線、強二線、弱二線和三線城市二手房價漲幅分別為186%、141%、124%和119%，漲幅按城市等級依次減少。
由此來看，人口規模越大的城市，房價漲幅也越高。
按區域分類的房價漲幅：
從地區來看，本報告將中國27城大致劃分為三大類：
一是東南沿海，包括廈門、蘇州、上海、杭州、寧波、青島、深圳、廣州、三亞和海口；
二是中西部，包括長沙、南昌、武漢、鄭州、成都、重慶、昆明和蘭州；
三是東北，包括瀋陽、哈爾濱和大連。
東南沿海、中西部和東北二手房價漲幅依次為169%、128%和100%。
比對美國西海岸>東北部>南部>五大湖區的漲幅來看，兩國地區漲幅排名完全對照呼應。
中西部城市房價漲幅並不顯著-----一是近些年來中西部經濟才有所崛起，相較部分東南沿海城市仍有差距；二是曾經房地產調控為一刀切，一定程度上抑制了中西部房價的上漲。
▍城市房價漲幅差異與城市基本面分析
經濟：
從GDP複合增速來看，排在前七位的城市分別是武漢、成都、西安、鄭州、長沙、重慶和蘭州，除去蘭州其餘均為中西部的二線城市。
排在後七位的分別是瀋陽、寧波、呼和浩特、哈爾濱、三亞、大連和北京。
由此來看，自2006年至2018年以來，我國中西部的二線城市經濟發展迅猛；部分一線、三線城市，以及東北三省的城市經濟發展相對緩慢。
在2010年後，中國經濟增速告別兩位數的增長，城市間經濟發展進程也出現了差異。近幾年GDP增速整體放緩，但部分中西部城市經濟增速明顯提升。
因此，為了更客觀地探究中國27城未來經濟變化對房價的影響，本報告在房價長期啟示的模型上縮短了時間線，選取了近3年的GDP平均增速。
人口：
從常住人口複合增速來看，自2006年至2018年以來，常住人口增速呈現南快北慢的特徵 。
排在前七位的分別是廣州、深圳、重慶、廈門、成都、杭州和天津，排在後七位的分別是瀋陽、哈爾濱、昆明、青島、蘭州、大連和呼和浩特。
一線城市中，廣深人口控制力度較京滬低，增速名列前茅。
此外，中西部強省會城市如鄭州、成都吸引了大量的外來人口，尤其是省內其他地級市人口。
近幾年來部分城市搶人大戰持續，城市間常住人口增速排名出現變化，因此，為了更客觀地探究中國27城未來人口變化對房價的影響，本報告在房價長期啟示的模型上縮短了時間線，選取了近3年的常住人口平均增速。
研發：
從2018年研發費用佔GDP比重來看，排在前七位的城市分別是北京、西安、深圳、上海、杭州、廣州和合肥，排在後七位的分別是昆明、三亞、呼和浩特、海口、南昌、蘭州和太原。
由此來看，一線城市科研及未來發展潛力仍較強，而依賴於旅遊業和資源型城市研發力量較弱。
▍國內城市房價漲幅的三個特徵
綜合各城市經濟、常住人口及研發費用佔比三個因素來看，主要出現三個特徵：
一是四個一線城市“北上廣深”房價領漲，該階段經濟發展處於成熟期，GDP增速已放緩，但常住人口增速仍較為顯著，且一線城市科研力量及人口吸引力較強，這是房價上漲的有效支撐。
二是無論經濟還是人口增速，中西部強省會城市均較為突出，可見近些年來中西部城市人口迴流和產業轉移進展迅猛，同時也促進了房價大幅上漲。
其中，長沙和武漢房價上漲最為顯著，而昆明漲幅排在末位。
昆明GDP增速雖快，但人口增速較緩慢，科研力度較弱。此外，昆明目前仍較依賴於旅遊業和房地產業，近些年來“搶人”成為各城市的重點工作，若無產業的多元性製造就業機會，很難僅憑宜居的自然優勢留人。
三是資源型城市房價漲幅均排在最後，不僅科研力量薄弱，GDP和人口增速也較緩慢。資源型城市若長期依賴資源的開採，忽視產業的多元化健康發展和可持續性，必然會導致人口流失和經濟發展停滯不前，從而傳導到房價上。
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