在杭州商办市场，甲级写字楼空置率最低的区域是哪？
你想不到，它不是传统的武林商圈，也不是杭州新中心钱江新城，更不是现在的投资热土奥体中心，而是有“中国硅谷”之称的杭州未来科技城。
据第一太平戴维斯发布的《杭州写字楼市场2019年第四季度》的简报称，未来科技城近年来甲级写字楼的空置率下降明显，尤其是2019年阿里云的进驻，使未来科技城甲级写字楼空置率降至10%，几乎与庆春、黄龙商圈并列成为杭州空置率最低的地区之一。
未来科技城效果图
近年来，独角兽企业和高新产业的青睐让未来科技城“中国的硅谷天堂”的名号变得越来越名副其实，但未来科技城屋宇鳞次栉比，作为城市天际线，哪座写字楼才有资格代言未来科技城的封面之作？
壹| 1st
产城融合下的“中国硅谷”开启3.0时代
美国硅谷的成功，得益于“产城”的高度融合。苹果、谷歌、IBM、微软等创新产业的聚集，提升了区域的价值，推动了相关配套的完善。而人居环境的改善，则对高新技术人才带来了强大的吸引力。对照此良性循环促动的发展模式，未来科技城成长为“杭州硅谷”的科创地位，也已名副其实。
在阿里巴巴这样的行业巨头影响下，未来科技城正成为创新创业者的“圣地”，在众多成功案例的激励下，以海创园、梦想小镇为代表，集聚了数量庞大的创业力量。作为整个城西科创大走廊的中间地带，当下的未来科技城已经不仅仅是它的核心区，而正在向西扩展，未来科技城3.0正在悄然形成。
未来科技城实景图
随着未来科技城3.0时代的到来，整个城西科创大走廊也将真正串联起来，一座“面向未来”的科技创新高地正逐渐清晰。
不久前发布的《2019中国独角兽企业发展报告》显示，2019杭州独角兽榜单新增12家企业，数字经济占比96.7%，未来科技城便占据了3家。除此之外，未来科技城还聚集了13家估值在一亿美金以上的“准独角兽”公司。
据统计，目前未来科技城入驻的企业已高达18000多家，落户海归创业项目超570个，高新技术企业约186家，省级研发中心、研究院已达38家之多……
人才跟着产业走，在巨大的产业光环下，未来科技城吸引了越来越多的人才精英涌入。最新的数据显示，几年来，未来科技城累计吸引了2700余位海外高层次人才，引进国家“千人计划”专家120人，省“千人计划”专家169人，浙江省领军型创新创业团队7支，杭州市“521”人才53名，高层次人才总量和增量保持省（市）领先地位。
将“产业发展”与“人才引进”作为写字楼市场需求扩张的两驾马车，有利于推动写字楼经济快速、可持续发展。据仲量联行2019年的数据统计，科技城这几年写字楼租金和入住率都涨幅明显，未来科技城入住率在90-100%的写字楼占比达83%，远远高于滨江、九堡等板块。而租金的平均价格甚至高于滨江，年涨幅也与滨江相当。
贰| 2nd
“限购限贷”的桎梏，置业写字楼成调控避风港
于城市的钢筋水泥、鳞次栉比中，各路资金一直在寻找安全的置业标的。巴菲特曾说：“我最喜欢的持有期是永远”。对于多数购房者来说，在短期内频繁增加决策极有可能带来的是收益的减少。商业写字楼，因注重长期投资持有回报，兼具土地收益、抵押融资、租金、自用等多重属性，置业风险更低。
2019年，全球降息潮开启新一轮的货币宽松周期。在过往宽松周期中，商业地产收益持续跑赢其他大类资产，且抗通胀优势明显。去年，外资机构在中国内地“大肆”收楼，包括世界顶级投行黑石集团在内，已有16家外资机构参与“抄底”内地商办楼宇，光是买8起商办写字楼就花了300亿元，大有豪华买手狂“撒币”的姿态。
CBRE世邦魏理仕杭州分公司总经理缪博文认为，“不管投资型还是自用型，用户置业写字楼都要考虑本身城市的商业发展。购买一个城市的固定资产就是投资这个城市的未来发展，在商业投资领域这个表现的尤其突出。商业的繁荣代表着这个城市的活力，也代表着较高的收益。”
自杭州重启限购限贷之后，杭州楼市商业地产一度燃起了热情，包括写字楼在内的商业地产不仅成为调控政策的避风港，也成为了住宅市场购买力外溢的承接者。随着杭州市场需求量的增加，未来写字楼的升值空间巨大。
写字楼示意图
而未来科技城就是杭州这片沃土上商业地产的置业新宠。
据CBRE世邦魏理仕数据统计，2019年杭州主城区（含萧山、余杭）合计交易量达55万方，整体成交均价在2.4万/平米；其中未来科技城成交面积约4万方，而区域的成交均价也与杭城整体成交均价旗鼓相当，其中，杭州写字楼大单前十名单中，未来科技城就占了2个。
叁| 3rd
国际知名企业亲身示范写字楼选购硬核条件
有人说，购买写字楼，其实就是在投资一个城市的未来，当下，随着各大热门城市房价的暴涨，限购限贷政策的约束，大部分具有前瞻性的投资兼自住购房者纷纷把目光转向了写字楼。
在写字楼的投资市场，自有一套成功运营的金科玉律，“品牌、地段、产品”在现如今已是写字楼投资界的三大王牌。
写字楼水平的高下，最直观的体现就是品牌。写字楼的品牌是一种无形资产，代表着产品的品质、信誉、服务等，代表了一个企业的实力及形象。
实力品牌开发商打造的写字楼在一定程度上不仅保障了写字楼的建造品质，更能保障后续的产品价值和物业服务质量，甚至在租金上也更有优势。
这样活生生的例子比比皆是，如北京巨头银泰集团打造的银泰中心、香港十大地产商之一的九龙仓打造的IFS，皆是极具影响力的写字楼，其租金相对于周边写字楼都要高一些。
从2019年杭州写字楼市场成交的大单来看，有7成左右的写字楼是具有成熟开发能力的品牌开发商，比如奥体万科中心、奥克斯未来中心、EFC、中节能西溪首座、迪凯的城星国际等项目里都有大单产生。
地段，作为决胜商业地产的要素之一，无疑是写字楼购买的重要标准。
纵观世界百强，譬如微软、谷歌、亚马逊、苹果等知名企业对总部的选址标准，我们可以从中窥探出一些顶级写字楼的价值矩阵，他们的共性无疑是在充满活力和创业、办公氛围浓厚的产业聚集地，有地铁有班车，交通无阻。同时，园区配备了各种生活便利设施，给员工营造“家一样的感觉”，在这里不仅可以工作，生活上一段时间也完全没问题。
苹果总部Apple Park（图片来自网络）
这些国际知名企业为写字楼投资者亲身示范了写字楼选购的硬核条件，与此同时，产品的优势则最能体现写字楼的软实力。
身在都市办公楼的白领阶级往往深有体会，因为挤电梯、等公交、找车位而耽误上班时间；吃饭期间闹哄哄地排队，去晚了又没饭；约客户面谈却没有休闲舒适的空间……写字楼里的“疑难杂症”通常能影响一整天的工作效率。
优质写字楼就能避免这样的尴尬，比如对车位配比的要求，对节能环保的讲究、对智能化办公的运用、对服务标准的人性化……好的写字楼应以人为本，它给员工的不是钢筋水泥的死板，也不是高端冰冷的智能化，而是一种人与人之间情感的沟通、舒适轻松的办公环境，奢华而不浮靡，进退之间，可以做到从容不迫。
肆| 4th
谁来代言未来科技城封面之作？
沿着时代的脉络，杭城日月更替，商办自住投资的风向在各个板块间更迭，而杭州商办市场正是万科的“主场”。杭州万科，用每一座万科中心，把握杭城跳动的脉搏，致敬繁华的岁月。
六大万科中心
目前，万科已经在杭州布局了六座万科中心——良渚万科中心，以良渚文明为底色，构建数字文创先导区；运河万科中心，打造六大全新商务生态，助力拱墅汽车互联产业升级发展；黄龙万科中心，聚合世界500强及独角兽企业，持续深化以知识创新为驱动的新经济产业；奥体万科中心，助力钱江世纪城企业升级发展，打造“亚奥时代的国际级总部”；江南万科中心，为亚运城市生活提供更加国际、互动的商务场景。
而未来天空中心，与“万科中心系”产品一脉相承，又迭代升级，聚焦创新产业，以“总部、生态、连接”三大运营理念，搭建智慧轨道上的创新总部基地。
未来天空中心效果图
作为“轨道+物业”模式的先驱者，未来天空中心择址置业热土——未来科技城东门户，地铁5号线五常站上盖，通过地上地下一体化开发，形成沿余杭塘路由东向西约1.1公里的城市天际线。
未来天空中心区位图
5号线的穿城而过串起了未来天空中心和杭州城重要区域，联通了杭州的城市经济命脉，以未来天空中心为原点，将板块内各大产业资源在此汇通。
以代言时代精神的“封面建筑”为形象，项目所有楼体外立面均采用框架式玻璃幕墙设计，LOW-E玻璃材质，通透大气。约4米的层高，裸顶设计，去除了办公室的沉闷感，令办公人群心情愉悦。
未来天空中心甲级商务办公
未来天空中心总部独栋办公
项目总建筑面积约23万平方米，分三期开发。一期位于项目东侧，总面积约5.3万平方米，办公空间约5万平方米，预计2022年交付，由2栋甲级商务办公和4栋总部独栋办公组成，满足不同生命周期企业的成长需求。
作为一种城市演绎，未来天空中心为杭州写字楼市场拓展了横向的价值维度，它就像一本打开的书，作为生活的承载，赋予都市办公人群不同的城市印记。
·本文对项目所作的介绍仅供参考，具体信息请咨询项目售楼处。
·文中提及的项目信息可能发生变化，请以商品房预售证、《商品房买卖合同》及附件等为准。
·涉及周边环境、交通、商业、教育、医疗等配套的描述，仅供参考，不作为要约或承诺。
· END ·
统筹/俞 琳 监制/步珊珊
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