房企拿地现状
细数外来房企大规模拿地郑州，已有近十年的历史。时间追溯到2004年左右，以上海绿地、浙江绿城、浙江中义为代表的外地开发商带着浓郁的地方特色参与到郑东新区的开发热潮中。虽然这几个房企在郑州的发展有起有落，但他们探索无疑为之后外来房企的大举进军埋下了伏笔，迄今为止，外来百强房企中入驻郑州已达56家。
拿地是房地产开发环节中的第一环，也是做项目的基础，没有地就等于做饭没米下锅。
从上图可以看出从2018-2020年1月绿城因为5个代建项目成为拿地最多的企业，碧桂园和融创以6个代建项目位于亚军。企业拿地方式最多的为合作开发，招拍挂位于第二位，很多房企则一块地都没拿到。
接下来房企怎么拿地呢？没有地，巧妇也难为无米之炊。
拿地方法
目前外来企业在郑拿地一般形式： 公开招拍挂、一二级联动、收并购、产业勾地及小镇项目。
- 一二级联动开发
郑州目前80%以上的房地产开发项目都是以城改为背景进行的一二级联动开发项目。
随着郑州市财政收入的不断增加，再加上原城改模式的弊端日益显现，郑州市政府已逐渐开始在调整新的改造模式。
由市、区各级政府成立平台公司，直接参与城中村改造项目土地一级整理工作。
待完成控规批复、拆迁等工作后，政府将项目整体打包对外推介招商，要求全国前50强企业缴纳巨额保证金竞标参与。中标企业所支付的保证金将优先归还政府平台公司前期投入的一级成本。
曾经的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”这种郑州模式将逐渐成为历史。
从2003年9月郑州市政府将城中村改造提上议程算起，郑州城中村改造已经走过了近17年征途。2014年全面启动剩余城中村改造。截止目前，郑州三环以内城中村改造项目已全部完成拆迁，四环以内城中村已全部列入改造计划并启动拆迁。
一二级联动开发有机会，但是机会较渺茫。
- 产业勾地
2019年12月16日，河南省自然资源厅向全省印发《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》。
《通知》要求：组织编制控制性详细规划是政府行为和市县自然资源主管部门的法定职责，不得交由或变相交由企业行使。
拟出让的土地应是土地及地上附着物、建（构）筑物权属清晰，补偿安置落实到位，没有法律经济纠纷，规划条件明确，具备动工开发所必须的基本条件的“净地”。
严禁以招商引资名义量身定制土地出让方案，不得设置排他性条款。
出让经营性房地产用地时，严禁在招标拍卖挂牌出让公告及竞买须知等文件中为特定竞买人加设影响公平竞争的前置或后置条件。
不得将商品住宅用地与宾馆、酒店、物流、工业、文体娱乐或风景名胜设施等其他宗地捆绑，作为一个标的发布土地出让公告，不得约定由竞得人（受让人）出资建设拟出让宗地外的公园、绿地、广场、道路、场站、桥梁、河道等公共服务设施及交通运输设施。
对允许变更土地用途作为住宅用地的，原则上只能用于建设租赁住房和政策性住房。
严格控制开发区、产业集聚区、特色小镇、产业小镇等区域改变城乡规划将产业用地变为房地产用地。
加强对房地产开发项目规划条件的履约监管。房地产开发项目土地出让成交后，不符合法定调整条件的，不得改变空间范围、土地用途、容积率及与容积率有关的规划条件；带设计方案出让的，不得改变设计方案。符合法定调整条件，确需变更土地用途和容积率等规划条件的，必须依法依规依程序先行修改项目所在控制性详细规划单元或所在街坊的控制性详细规划或设计方案，不得以会议纪要、抄告单等形式代替规定的修改程序。
从以上我们可以看出，目前政府对于产业勾地的态度，可以勾地，但不能用于房地产用地。以后市场上，以产业勾地做项目几乎不可能。
- 公开招拍挂
网拍流程：网拍，未达到熔断点，成交；达到熔断点，熔断，后续竞价无效，转第二环节竞买。
郑东新区、经开区：限地价竞综合房价（房价不得高于指导价）
第二环节为竞争房价，价低者得；俩家出同一价格，现场按抽签点数最小/网上出价最快者获得。
金水区、中原区、管城区、二七区、高新区、惠济区：限地价竞综合地价（起始价150%＜报价＜起始价200%）。
第二环节为竞争地价，报价不得低于熔断价格，不得高于起始价200%，按整体报价的平均值计算，最接近平均者获得。如有一致，现场高于平均价者/网上最快出价者得。
中牟、新郑、荥阳、巩义、登封：价高者得，上不封顶
航空港区：限地价竞综合房价or综合地价（起始价200%＜报价＜起始价220%）
熔断后，再次出价意味着考验房企的出价策略。多马甲围标拍地就是其中一种解决办法，但并不是最好的办法。
只要有足够资金流，和对地块的把握及出价策略，公开招拍挂依然是拿地的第一选择。
合作招拍挂或成主流
近日公布的郑州市《市委全面深化改革委员会2020年工作要点》中对土地提到：
完善规划和土地政策，完善分类、分层、全流程的规划管理机制，创新土地经营机制、分期供地机制、产业供地机制，促进土地集约利用、高效利用。
政府对于土地的态度就是企业下一步拿地的风向标。
目前现状下，产业勾地难度加大，净地招拍挂则比较考验资金流。且郑州拿地溢价较高，利润空间较小，相信接下来市场上合作招拍挂或将成为主流。
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