2003年，“非典”疫情給房地產行業帶來了無形之手的衝擊，國家調控的有形之手也開始與地產緊密相連。
非典使全社會進入了一段非常時期，在“隔離”成了關鍵詞的日子裡，大部分開發商的房地產銷售也基本被“隔離”了。很多樓盤都從開發建設到銷售推廣都基本上處於停滯狀態。
同年，王石成功地登上珠穆朗瑪峰。此次登頂，王石在講到登山的感受時說：“登山的經歷和生活關係密切。登山非常困難，越往上越困難，人很容易放棄，你再堅持一下就到頂了，真正到頂，你怎麼到的，你都不相信。等你悟出這個道理可能已是二三十年之後了，實際生活不會給你第二次選擇。登山往往讓你悟出很多，讓你在一個禮拜，一個月裡悟出二三十年悟不出來的道理。登山會延長人生。”
央行121號文件
非典過後，售樓部逐漸恢復紅火，看的見的手遞來了央行121號文件。
“121號文件”的核心內容是：
- 房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低於開發項目總投資的30%；
- 商業銀行發放的房地產貸款，嚴禁跨地區使用；
- 商業銀行不得向房地產開發企業發放用於繳交土地出讓金的貸款；
- 對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年；
- 承建房地產建設項目的建築施工企業只能將獲得的流動資金貸款用於購買施工所必需的設備，嚴格防止建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。
對於個人房貸，121號文件規定：
- 商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款；
- 借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房為竣工驗收的房屋；
- 購買第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例，並不再執行個人住房貸款利率，而按央行公佈的同期檔次貸款利率執行。
121號文在地產圈內調侃成：我們正在足球比賽，裁判突然吹響了哨聲說，改排球比賽了，球再不能落地了，落地就算犯規。
121號文件在房地產界激起了前所未有的反彈，用馮侖的話說就是，“商人的聲音首次大過了政府部門的聲音”。
樓市資金鍊斷裂、中小房企面臨考驗、打擊了需求市場、不給房地產行業資金，一定會影響樓市的供應量……
由於各種能量的交織，國務院在即將發佈的《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》文件制定之前，由有關部門召集了有開發商代表參加的座談會，聽取了一些開發商的意見。
對應的，房企並沒有坐等。
- 2003年8月，今典集團宣佈了對其“蘋果社區”購房者提供貼息委託貸款的消息。今典集團董事長張寶全對外稱，“蘋果社區”預定客戶近4000人，其中80％以上須通過銀行按揭購房。按照央行121號文件規定，購房者要等到住宅樓蓋到封頂後才能獲得銀行按揭貸款，而封頂之後每平方米房價將上漲500元，這勢必造成部分購房者流失。為規避，該公司在住宅樓封頂之前，自己先拿出2億元資金，以4.04％的利息委託給商業銀行向購房者貸款（銀行收取手續費，利息歸今典集團所有），封頂之後再轉為正式的銀行按揭。預計到項目封頂之前，今典集團須準備10億元的委託貸款資金。
- 潘石屹的建外SOHO與香港東亞銀行、大亨銀行簽訂協議，後者向建外SOHO的境外購房者提供美元3％、港幣2.5％的低息按揭貸款。潘石屹後來說，銀行貸款也是一個競爭激烈的生意場，央行121號文件要對所有開發項目不分優劣實行“一刀切”，外資銀行卻乘虛而入。在建外SOHO約40％的外埠購房者中，境外客戶雖然只有一小部分，但也增加了建外SOHO應對121號文件的安全係數。
121文件出臺之後，外資銀行立即開始搶奪地盤。
當然，有這種能力和待遇的開發商畢竟不多。121號文不僅讓小開發商步履維艱，各地政府也擔心，房產市場一旦回落，將使得剛剛受到非典打擊的經濟增長雪上加霜。另一方面存款持續快速增長帶來的放貸壓力也讓銀行頗感為難。
國發18號文件
7月30日由國務院總理主持召開的國務院常務會議，次日國務院召開的“全國進一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議”。
兩個會議的基調反映了有關方面對房產業的兩難態度：既擔心固定資產投資過速引起的風險，又擔心整頓房產市場對經濟增長的損害。
7月30日國務院常務會議對房產業做出了結論：促進房地產市場持續健康發展，有利於擴大內需，促進消費，改善居民居住質量，提高人民群眾生活水平。
對房貸及房產市場的監管和整頓，會議很具建設性，提出了完善個人住房貸款擔保機制、建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系等具體建議。
於是有了後來的“18號文件”。
2003年8月31日，國務院正式向各省、自治區、直轄市人民政府、國務院各部委、各直屬機構下發了首次明確房地產已經成為國民經濟的支柱產業、表態支持房地產市場發展的文件——《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發(2003)18號文，簡稱“18號文件”)。
2003年9月1日，建設部在北京召開“全國房地產工作會議”，論述了促進房地產市場持續健康發展的重要意義，明確了當前的任務，並對貫徹落實18號文件精神做了部署。建設部部長強調“這是指導當前和今後一個時期我國房地產市場發展的綱領性文件，下一步的工作重點是把‘目標’變‘指標’”。建設部房地產司司長謝家瑾認為：“文件的核心精神總的來講是搞活房地產市場”。
潘石屹從海南博鰲一個房地產商的聚會上歸來，連連慨嘆：“121文件出來以後，感覺上房地產商沒人再把心思用在怎麼蓋好房子上了，不是想去搞基金做銀行家，就是要造鎮、經營城市去行使政府職能。”在惡劣的行業發展環境折磨下，揹負著巨大壓力的開發商們的心態似乎都有些扭曲了。
R在《水落石出》一文的開頭寫道：“從‘冬天’到‘泡沫’，從‘司法解釋’到‘121號文’，歷時近兩年多的戰火，隨著國發(2003)18號文的發佈而煙消雲散了。雖然來得遲了點，但該來的終於來了。林子大了什麼鳥都有，但不能因為有幾個爛蘋果而否定了一片林。房地產業在經過了20多年的改革開放之後，第一次被國務院的文件肯定了‘已經成為國民經濟的支柱產業’的事實。市場發展現狀是健康的，對中國經濟的貢獻是巨大的，應該得到要持續穩定的支持與發展。應該承認局部地區的發展是存在一些問題的，市場的規範和監管還有待完善，但解決問題要靠發展，在發展中完善”。
同年10月，《2003年中國內地富豪榜》發佈。
非典過後，121和18號文風波迭起，這時候富豪榜上晃一眼大多是地產商，煞是扎眼。
與此同時，房價開始漲漲漲。
各方際會
2003，風起，之後宏觀調控和房地產，就一直卷在一起。
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