昨晚，村长趁着夜深凉快点，去大排档吃了个宵夜。
就在我点菜的时候，隔壁桌的两个90后小伙子在聊天话题聊得可起劲了，从爸妈聊到老婆孩子，从娱乐聊到政治。
其他倒还好，我当听着收音机做背景音乐，不过突然之间他俩从政治的东进战略转到了房价上面来了。
听完两位小伙子的一匹布那么长的房价讨论。总结出来就是，有位小伙子有点闲钱，百来万左右，放在银行怕贬值，放在股市怕熊市。想投资一下房子，最好能带学位的那种。
南山、福田两个深圳中心房价太贵，买不起。而龙岗这几年一直在落实十三五期间的“东进战略”、打造深圳的东部中心。想买价格便宜一点的房子，不过就不知道买什么楼盘好。
提到龙岗、刚需、带学位、发展潜力大，村长想起近期去看的一个盘——中骏云景府。
NO.1
基本信息
中骏云景府是中骏四季阳光的第四期，位于深圳东部中心-龙岗中心城区板块，深汕公路与深汕高速路交汇处。占地面积2.13万㎡，建筑面积10.97万㎡，容积率4.2，绿化率35%。共6栋，户型建面约70-105平2-3房，单价3.5-3.7万/平，精装修交楼。
整个四期共推出901户，但是车位719个，地上194个，地下525个。车位比不足1：1。
去年11月份的时候，推出四期前面3栋，开盘当天去化率30%，认筹金10万。
村长了解到，即将推出的是四期的后面3栋，预计在七月底开盘，5万即可锁定房号。
NO.2
户型
这几年龙岗一直是刚需的主场。所以中骏云景府在户型方面，推出有68平米三房、80平米三房、92平米四房、95平米三房以及少量120平米四房。
据了解，中骏云景府的小户型比较受欢迎，即将开盘的 68平米以及92平米的房源已经全部锁完了。而80平米的也只剩下5、6套。销售小哥告诉村长，目前剩余的95平的房源数量比较多，选择余地比较大。
中骏云景府的样板房只有一个95平，而且还是设在营销中心的一楼。村长进去瞅了几眼，样板房装修的不错，户型比较方正，但是没有实体房的体验感，不能从高处看看周边的环境，实在是有点遗憾。
NO.3
周边配套设施
根据村长实地踩盘的情况来看，项目所处的龙东地区位置是比较偏僻的。不过，相比之下，项目周边的基础配套是相对齐全的。
1、干线交通出行便利，轨道交通正在改善
从交通方面来看，中骏云景府周围交通干线较为完善。
（1）从公路方面来看，项目毗邻深汕路、沈海高速；深汕公路连接龙岗、坪山中心区，通过沈海高速和东部过境高速直达罗湖、福田、南山，东可抵达惠阳。
此外小区门口有多条公交线路经过，距离项目300米步行范围内有同乐汽车客运站。
而深汕路目前车流较多，堵车情况时有出现。
（2）轨道交通方面，目前距离项目最近的是3号线的双龙地铁站，走路需要50分钟；坐公交需要3站才可到达，总共用时大约30分钟。
不过项目紧挨在建的地铁16号线龙东站（预计2022年建成），属于地铁口物业，距离约800米。相信到时候等16号线开通后，交通方面会有较大的改善。
（3）在高铁方面，等龙东站开通后，坐乘16号线到达坪山高铁站仅1站距离，乘高铁20分钟能到达深圳北站，40分钟即可到达福田高铁站。
2、基本配套较齐全，“一站式教育”是亮点
（1）据销售小哥介绍，“一站式教育”的教育配套是这个项目的卖点之一。无论是幼儿园还是实验学校，位置都在中骏四季阳光的二、三期内。
项目学区为同心实验学校，九年一贯制，按照“未来学校”理念来建设。总用地面积29213㎡，总建筑面积40016㎡。共45个教学班，小学30班，初中15班。2018年9月份开学。
由于去年才刚开学，还没有成绩。不过由于校长毕业于华中师范大学，曾获深圳市优秀教师，有多年的九年一贯制学校校长管理经验。对于教学质量，还是可以有所期待的。
在幼儿园方面，配套有晶晶双语幼儿园。
（2）医疗配套上，距离项目2.5公里是深圳东部唯一一家三甲医院——龙岗中心医院，10分钟即可到达。除此之外，15分钟内可到达龙岗人民医院（二级甲等医院）、龙岗妇幼保健院、龙城医院（私立）及龙岗中医院等。
（3）在文化休闲资源上，项目自带3万平的风情商业街，不过目前只有零散的几户，外加一个小的生鲜超市，缺乏大型的商业中心。距离最近的大型超市，在双龙地铁站附近。
总体来讲，商业配套还是比较匮乏。
此外，距离项目300米左右，有西叶顶公园和东部文体公园，可供娱乐休闲。
NO.4
周边旧改多，升值潜力大，但环境杂乱
项目周边主要是工业园、工厂以及农民房，如银龙科技工业园、同乐工业区等。市容市貌欠佳。
附近还有一大片菜地，不知道中骏云景府的业主有没有种菜的权利？也正因为如此，周边建筑物比较低矮，导致项目中高楼层的视野比较宽阔。
周边项目旧改云集，总体量超300万平，如石塘片区、赤石岗片区等都已经规划旧改了，
具有较大的升值潜力。
图源：咚咚找房
但同时旧改施工工程量比较大，会对周边居民生活产生一定的影响。
村长提醒一句，虽然升值空间潜力大，但是旧改的时间谁也不好说。 而且项目所处的龙东地区位置较偏，片区发展较弱，旧改进度比较缓慢。
NO.5
与周边房源对比
项目周边住宅比较少，毕竟多数是工业用地和农民房。据链家数据统计，二手房主要是恒裕嘉城和中信龙盛广场，以及“姊妹”中骏四季阳光前三期。
其中，中骏四季阳光一、二、三期还是亲姊妹，二手的均价在3.4-3.6万之间，对比中骏云景府均价3.5万差不了多少。这样对比下来，当然是旧不如新了。
除此之外，中骏云景府位于中骏阳光四季二期和三期的中间，对比二期靠近深汕路和沈海高速，所受的噪音影响比较小。
相比恒裕嘉城二手房均价3.9万，中骏云景府3.5万的均价则是价格优势明显。
再来和周边新房对比，主要有恒裕嘉城、金汐11街和怡瑞达乐郡。
相邻的怡瑞达乐郡，均价比中骏云景府稍便宜些，在3.4万/平左右，交通等其他配套也相差无几。
而恒裕嘉城的7万/平和金汐11街的1000万/套，在龙岗这个区位来讲，算是豪宅了。与中骏云景府不存在可比性。
NO.6
总结
深圳实施“东进战略”，龙岗处于深圳东部地区的主要位置，本身的发展潜力还是有的。再加上中骏云景府所处的位置，交通因素占据有利的位置，所谓“地铁一响，黄金万两”，既有地铁、公交、高铁还有高速，未来的发展还是可期的。
再从项目其他方面出发：
1. 小面积低总价，均价3.5万/平，主推3-4户，入手门槛低。这种价格均价算是龙岗的正常水平，还是可以入手的。不过小户型的大部分都被锁完了；
2.医疗、教育以及公园等配套齐全。教育资源在其局部的区域有较大的优势，就在小区楼下，之后连送孩子上学的时间都省了。而公园也处于步行可达的范围内。
除此之外，项目附近多旧改，体量大，升值潜力大。
但是同样的，在旧改方面，由于片区发展比较弱，且有大面积的工业用地以及民房。旧改的进度会比较缓慢。等待旧改的时间会比较长。而且也由于多工厂，人流量会比较大，且人员构成有点复杂。
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