文／孫不熟 城市戰爭
對於持有“老破小”物業的居民來說，一個揚眉吐氣的時刻來了！
據上海證券報報道，今天召開的國務院常務會議，確定加大城鎮老舊小區改造力度，推動惠民生擴內需。
會議指出，今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。
早在去年6月，同樣是國常會，也提出加快改造城鎮老舊小區、解決6000萬農村人口飲水等問題。不到一年，國常會再次提及這個工程，且要求今年的改造規模翻倍，說明這個領域將是今年政府投資的重要方向。
而且此次會議還明確重點改造的是2000年以前建成的住宅區，而目前市場上絕大部分“老破小”都是這個樓齡。在此意義上，說老破小物業站在風口上了，毫不為過。
要知道，國家重視哪個領域，就會把大量投資集中到哪個領域，然後這個領域就會成為資源配置的中心。
據住建部的數據，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建築面積約40億平方米。初步估算我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。
也就是說，老舊小區改造有望成為一項投資體量高達4萬億的超級工程，這已經不僅僅是民生工程，還是拉動經濟增長的國之大政。
老舊小區改造的最大痛點是什麼？錢。
為此，國家去年已經做出部署，一方面，中央會安排專門的補助基金，另一方面，國家還鼓勵金融機構支持舊改。而且，一些地區已發行了老舊小區改造專項債，這意味著“老破小”將成為專項債的一大熱點。
這陣仗，讓人想起當初的棚改，也是國家大力推動，也是金融機構踴躍參與。那場規模盛大的棚改計劃，既改善了老百姓的居住環境，也完美地消化了市場庫存，更拉動了經濟增長。
棚改的威力大家已經見識過了，相信老舊小區改造不會讓人失望，今年開始，這類房子有望價值重估。
當然，具體到個人的決策上，仍然需要謹慎，因為政府的投資是有限的，不可能在短期內惠及所有老舊小區，落實方面一定會有選擇和取捨。
我認為，如果要購買“老破小”物業，一定要銘記這樣幾個原則：
必須是大城市，只有大城市，房價才會足夠貴，不貴的城市，大家都很挑剔，老破小是沒有人關注的。
必須是市中心，有江的要沿著江買，有中軸線的沿著中軸買，有CBD的靠著CBD買。這些地段往往象徵著城市形象，政府不會允許太差，會因為維護城市形象的考慮，給這些地段的老房子“穿衣戴帽”，但其他地區的房子老了，就沒那麼容易沾到政府的光了。
以廣州為例，“老破小”的首選毫無疑問就是位於中軸線的六運小區，這裡佔據天河CBD最中心的地理位置，是廣州城市形象的重要組成部分，政府不會允許這個地方太差，而一般小區是沒有這種待遇的。
必須要品相較好，老破小參差不齊，一定要慢慢看、認真挑，找一些建築質量好、戶型結構好的房子，最好是有物業公司管理的小區，品相太差的不能要。
有優質學位更好，比如在北京，老破小几乎和學區房是一個名詞了，很多高大上的洋房在學區房面前，簡直就是渣。上海廣州深圳也一樣，那些帶優質學位的老破小，溢價至少超過市場價的20%，價格異常的堅挺。
所以，老破小，不是不可以買，特別是中央要求加大老舊小區改造的當下，的確是一個千載難逢的契機。
但同時也要注意到，“老破小”是一個小眾市場，只有在大城市、中心區、房價極貴的情況下，其價值才是可持續的。
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